Айхал Габышев: Жилищное строительство – драйвер развития Дальнего Востока

«… у нашего строительного комплекса колоссальный потенциал как мощного локомотива развития и в целом России, и регионов. Необходимо его в полной мере реализовывать». Президент Российской Федерации Владимир Путин на заседании Президиума Госсовета по развитию строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации 21 июня 2022 года. 

Поддержка строительной отрасли является приоритетом для Правительства Российской Федерации в новых экономических условиях. Развитие строительной отрасли дает мультипликативный эффект для экономики: способствует импортозамещению, созданию новых рабочих мест, повышению спроса на продукцию промышленных производств и др. 

Потенциал развития строительного комплекса Дальнего Востока невероятно высок. И этот потенциал необходимо раскрыть в полной мере. Для этого Президентом и Правительством страны создаются особые условия поддержки: это и преференциальные режимы, и отдельные программы, и меры поддержки. Так, запущены уникальные программы «дальневосточный гектар», «дальневосточная ипотека», «дальневосточные кварталы», «дальневосточная концессия» – все эти меры нацелены на ускоренную реализацию национальных целей развития России до 2030 года на территории Дальнего Востока. Ключевая роль – в обеспечении создания комфортной и безопасной среды для людей. Создание нового качества инфраструктуры для жизни, работы и отдыха человека обеспечит создание новых рабочих мест, развитие строительной индустрии, повысит привлекательность территорий, окажет непосредственное влияние на улучшение качества жизни дальневосточников. 

Основная цель государственной жилищной политики – сделать к 2030 году приобретение или аренду жилья доступными для 2/3 граждан, а также обеспечить формирование современной комфортной среды не менее чем в 80% городов нашей страны.

В 2022 году необходимо обеспечить ввод жилья не ниже уровня 2021 года. Для Дальнего Востока это не менее 3,1 млн кв. метров (3% от РФ). Так как доступность жилья зависит от трех составляющих: реальные доходы населения, стоимость жилья и размер ипотечного платежа, то учитывая ускорение инфляции, рост цен на жилье и повышение ставок по кредитам, а также ухудшение других макроэкономических показателей, существуют риски недостижения этой цели к концу года. Поэтому для сохранения объемов жилищного строительства и запуска новых проектов требуется обеспечить стабильный спрос и приток средств в отрасль. 

По состоянию на I квартал 2022 года цены на первичном рынке жилья по сравнению с IV кварталом 2019 года в среднем по ДФО выросли в 1,5 раза. Во многом ускорение повышения роста цен на первичном рынке связано со стартом программы дальневосточной ипотеки и других льготных ипотечных программ, которые значительно повысили спрос на жилье среди населения, в отсутствие пропорционального роста предложения. Также на удорожание квадратного метра повлиял существенный рост цен на строительные материалы начиная с 2020 года.

На сегодняшний день в отсутствие необходимого уровня предложения на рынке жилья прослеживается тенденция дальнейшего роста цен. Поэтому важнейшей задачей на текущий момент является кратное повышение предложения на рынке жилья. На сегодняшний день по данным с Портала строительного комплекса Российской Федерации1 в соответствии с действующими разрешениями на строительство в ДФО может быть возведено около 5,2 млн кв. метров жилья, из них 3,5 млн кв. метров уже строится с привлечением средств граждан. При этом еще на 7 млн кв. метров жилья выданы градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ ), разрешения на строительство (РС ) этого объема могут быть получены в ближайшие три года. Градостроительный потенциал ДФО, учитывающий выданные разрешения на строительство и выданные ГПЗУ, на текущий момент составляет 12,3 млн кв. метров (3% от РФ). 

Наибольшим градостроительным потенциалом обладает Приморский край – 3,7 млн кв. метров, Республика Бурятия – 2,9 млн кв. метров и Сахалинская область – 1,7 млн кв. метров. Наименьшим – Чукотский автономный округ – 1,23 тыс. кв. метров, Камчатский край – 60,51 тыс. кв. метров и Магаданская область – 76,41 тыс. кв. метров. 

Для достижения национальных целей, в том числе по увеличению объемов вводимого жилья в России до 120 млн кв. метров ежегодно, требуется в среднем в 1,5 раза нарастить градостроительный потенциал, и уже к 2027 году в Российской Федерации он должен достичь уровня 500 млн кв. метров с учетом выданных разрешений на строительство. 

Следует отметить, что градостроительный потенциал Хабаровского края и Республики Саха (Якутия) является крайне низким для таких субъектов, которые являются лидерами ДФО по многим показателям социально-экономического развития, в том числе по вводу жилья. Для достижения национальных целей к 2030 году необходимо обеспечить вовлечение в оборот земельных участков в необходимом объеме, а также обеспечить их соответствующей инфраструктурой. 

Ограничивающими факторами вовлечения земельных участков в ряде субъектов является отсутствие свободных необремененных земельных участков. Для решения этого вопроса необходимо повысить эффективность регулирования зон с особыми условиями использования территорий ( ЗОУ ИТ), в особенности приаэродромных территорий. 

Также в целом сдерживающим фактором для развития жилищного строительства и развития населённых пунктов является износ коммунальной инфраструктуры и нехватка мощностей. Для решения этой проблемы Правительство разработало комплексный план обновления территорий, который в целях получения наибольшего синергетического эффекта включает в себя: расселение аварийно-жилищного фонда и совершенствование подходов к капитальному ремонту многоквартирных домов, создание стимулов для строительства наёмного жилья, модернизацию коммунальной инфраструктуры. Цель – взаимно увязать все планы, включая жилищное, транспортное и иное архитектурное строительство для наибольшего синергетического эффекта и получения качественного результата. 

Одним из механизмов достижения национальных целей развития России является Комплексное развитие территорий (КРТ), который позволяет более эффективно использовать потенциал внутригородских пространств и существующей инфраструктуры. 

Ассоциация «Национальное объединение строителей» на постоянной основе осуществляет мониторинг законодательства субъектов РФ. Анализ объема принятых и разработанных нормативно-правовых актов по реализации механизма КРТ показывает высокий уровень заинтересованности субъектов РФ в применении на своей территории данного механизма.

По данным НОСТРО Й в 9 из 11 субъектов ДФО соответствующие нормативноправовые акты для запуска механизма КРТ полностью приняты, завершается принятие НПА в Еврейской автономной области, в Сахалинской области разработка НПА еще не завершена, разработан проект соответствующего постановления. Таким образом, проекты КРТ реализуются в 2 субъектах ДФО, приняты решения о реализации проектов КРТ в 6 субъектах ДФО, в 1 субъекте ДФО проекты КРТ на стадии утверждения, в двух оставшихся субъектах проекты КРТ пока отсутствуют.

 Достижение всех целей задач по развитию жилищного строительства невозможно без развития строительной индустрии. На сегодняшний день основная задача в этом направлении – увеличение объема производимых в России строительных материалов, наращивание производственных мощностей отечественных предприятий с целью полного исключения зависимости от импорта основных видов строительных ресурсов, а также оборудования и техники. 

На фоне складывающейся в настоящее время внешнеполитической ситуации, вызвавшей введение со стороны Евросоюза и США санкций против ряда секторов российской экономики, НОСТРО Й по поручению Минстроя России провела исследование рынка строительных материалов на предмет использования строительных материалов, изделий, комплектующих иностранного производства на объектах капитального строительства. 

На основании полученных данных Национальным объединением сформирован и запущен в публичную плоскость Каталог импортозамещения строительных материалов, оборудования, и также машин и механизмов, применяемых при строительстве объектов различного функционального назначения. 

Данный каталог – это электронный сервис для быстрого подбора аналогов строительных материалов, изделий, оборудования, машин и механизмов иностранного производства на территории Российской Федерации или дружественных государств. Каталог размещен на официальном сайте НОСТРОЙ nostroy.ru  и информационных ресурсах Минстроя России. 

Все вносимые строительные материалы или оборудование подлежат прохождению экспертизы соответствия в межведомственной рабочей группе, созданной при Минстрое России, с привлечением представителей научного сообщества, экспертов профессиональных объединений и крупнейших застройщиков. Строительная продукция, включенная в Каталог, может быть заменена на аналог без прохождения дополнительных процедур согласования и экспертизы. 

Кроме этого, Ассоциация «Национальное объединение строителей» в настоящее время проводит анализ рынка индустриального строительства (быстровозводимых модульных, каркасных, деревянных, сборных железобетонных и прочих конструкций) с дальнейшей проработкой вопроса использования указанных технологий в сфере гражданского строительства (ИЖС, МКД), строительства объектов социальной инфраструктуры (школы, детские сады, больницы, поликлиники, оздоровительные комплексы и пр.) и промышленного строительства (заводские цеха, производственные площадки, объекты транспортной инфраструктуры и пр.). 

Полученные сведения будут использованы для подготовки предложений по наращиванию производственных мощностей или техническому перевооружению действующих домостроительных комбинатов, которые позволят: 

– снизить стоимость строительства за счет поточного производства строительных материалов, изделий и конструкций; 

– увеличить темпы и объемы индустриального строительства; 

– получить данные для выработки логистических решений по наиболее оптимальным маршрутам транспортирования произведенных конструкций к месту фактического выполнения работ. 

Учитывая потенциальные социальные эффекты, именно жилищное строительство является ключевым драйвером развития отрасли, поэтому исключительно важно сохранить набранные темпы, наращивать объемы жилищного строительства. При этом ключевой задачей является обеспечение опережающего развития инфраструктуры регионов, программы развития которых должны быть взаимоувязаны. Именно системный, поэтапный, опережающий подход к пространственному развитию территорий даст наиболее динамичное развитие среды жизни для людей как основного капитала страны и Дальнего Востока в частности. 

Исходя из этого принципа нам необходимо развивать жилищное строительство. На сегодняшний день, мы предлагаем рассмотреть следующие предложения в качестве мер по увеличению предложения жилья в ДФО: 

1. Разработать отдельную льготную программу кредитования для строительных организаций Дальнего Востока; 

2. Ввести возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов; 

3. Субсидировать запуск новых производств строительных материалов; 

4. Снизить стоимость платы за технологическое присоединение к инженерным сетям; 

5. Принять необходимые меры по сдерживанию роста цен на строительные материалы и логистику; 

6. Снизить административную и налоговую нагрузку на строительные организации Дальнего Востока; 

7. Продлить действие программы дальневосточной ипотеки до 2030 года; 

8. Увеличить предельную сумму по программе дальневосточной ипотеки до 9 млн рублей в связи с существенным повышением цен на рынке жилья, при этом повысить возрастные рамки до 45 лет. 

Кроме того, необходимо понимать, что для достижения основной цели жилищной политики по повышению доступности жилья необходимо не только физически строить новое жилье, но и не забывать о рыночных и социальных факторах: необходимо одновременно проводить политику повышения реальных доходов населения, сдерживать рост стоимости жилья и рост процентных ставок по ипотечным кредитам. Только поддерживая баланс этих показателей, мы сможем успешно выполнить все поставленные задачи. 

Айхал Габышев, координатор НОСТРОЙ по ДФО