Основанием для разработки данного Проекта стало внесение изменений в статью 28 Земельного кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 14.06.2011 N 138-ФЗ, предоставляющих право гражданам, имеющим трех и более детей, на приобретение бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
А также изменения в Земельном кодексе, в соответствии с которым семьи, имеющие трех и более детей, имеют право получить бесплатно земельный участок в собственность, и размер этого участка, а также порядок предоставления определяется на уровне субъекта РФ. В соответствии с законом Калужской области, площадь земельного участка, который может быть предоставлен многодетным семьям, колеблется от 10 соток до 1 гектара в зависимости от решений, принятых органом местного самоуправления. Какие меры поддержки на сегодняшний день предусмотрены на уровне субъектов РФ?
Первое, это предоставление социальной выплаты многодетным семьям на приобретение или строительство жилого помещения в рамках Закона Калужской области «О статусе многодетной семьи в Калужской области и мерах ее социальной поддержки».
А также бесплатное предоставление земельного участка размером от 10 до 100 соток в рамках Закона Калужской области «О случаях и порядке бесплатного предоставления в Калужской области земельных участков гражданам, имеющим трёх и более детей»
Суть Проекта заключается в том, что многодетные семьи, которые планируют строительство и приобретение земельного участка в собственность, объединяются в жилищный строительный кооператив, что позволяет объединить данные земельные участки в виде долевых взносов в этот кооператив, сформировать достаточно большой земельный участок, который впоследствии может использоваться для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Многодетная семья получает квартиру за счет того, что предоставленные безвозмездно многодетным семьям земельные участки объединяются для строительства многоквартирных домов.
Таким образом, получив этот земельный массив для комплексного освоения в собственность, ЖСК может передать его на условиях предоставления квартир инвестору-застройщику, который на этом участке будет осуществлять комплексное освоение в целях жилищного строительства. Естественно, экономику данного проекта нужно будет просчитывать в каждом конкретном случае, субъект РФ совместно с муниципалитетом берет на себя обязательства по подведению всех коммуникаций до границ участка, обеспечивает подключение объектов жилищного строительства, возводимых на предоставленных многодетным семьям, участвующим в реализации Программы, земельных участках к инженерно-техническим сетям за счет средств бюджета субъекта и муниципального образования в рамках реализации на территории субъекта федеральных и региональных жилищных программ.
Понятно, что предоставить абсолютно бесплатно четырехкомнатную квартиру инвестору будет достаточно сложно, поэтому мы предполагаем, что порядка 20% рыночной стоимости жилья придется многодетным семьям оплатить. для этих целей мы специально пригласили банк. и в схеме взаимодействия участников программы банк-кредитор соответствующий ипотечный кредит предоставляет многодетным семьям, чтобы они могли воспользоваться им и оплатить часть стоимости этой четырехкомнатной квартиры.
Часть квартир, в соответствии с очередью, которая будет согласована ЖСК, в построенных домах будет передаваться этим гражданам за 20% от рыночной стоимости. таким образом, инвестор-застройщик получает бесплатно земельный участок с обеспечением всей необходимой инженерной инфраструктурой в целях комплексного освоения для жилищного строительства.
А многодетные семьи, получив бесплатно земельный участок, не решают проблему самостоятельного застроя, что очень дорого и не каждая многодетная семья может себе позволить, а воспользовавшись небольшим ипотечным кредитом, который позволит оплатить 20% стоимости квартиры в строящихся домах, и получить комфортабельную благоустроенную четырехкомнатную квартиру.
К плюсам муниципалитета можно отнести, безусловно, социальный аспект, улучшить жилищные условия своим многодетным семья, проживающим на территории данного муниципального района. Один из земельных участков нам предложили в г. Людиново.
Площадь участка порядка 16 гектар, это с учетом того, что 60 многодетных семей, объединившись в ЖСК, как раз могут сформировать земельный участок порядка 10-12 гектар, которые в дальнейшем будут предоставляться для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Подрядчик может на этом участке построить 60 тысяч кв.м. жилья, 60 четырехкомнатных квартир, это 4 тысячи 800 кв.м. передается ЖСК по цене 20% от рыночной стоимости. ЖСК самостоятельно формирует очередь, в соответствии с которой и будут распределяться эти квартиры.
Мы брали достаточно высокую себестоимость, для того чтобы учесть комплексную застройку всего микрорайона с учетом объектов социальной сферы, это порядка 30 тысяч рублей за 1 кв.м., цена реализации 34 тысячи рублей за 1 кв.м. для г. людиново эта цена очень дорогая, поэтому можно специально для этого города скорректировать проект по снижению соответствующей себестоимости.
В пятилетний, приблизительно, период застройки данного микрорайона, общий объем инвестиций составит 1 млрд. 876 млн. За минусом себестоимости видно, что валовая прибыль составляет 109 млн. при учете, что там будут привлекаться соответствующие кредитные ресурсы. Как видим, рентабельность данного проекта высока.
Но самое важное , что при реализации этого проекта будет достигнута главная цель обеспечить многодетные семьи новым жильем в многоквартирных домах, построенных на переданных им безвозмездно в собственность администрацией Калужской области земельных участках.
