Главная/Последние новости/Новости ЖКХ/Может ли собственник квартиры повлиять на недобросовестного застройщика?

Может ли собственник квартиры повлиять на недобросовестного застройщика?

← Предыдущая Следующая →

Комментарий юриста

 

Как часто, бывает, что радость от покупки квартиры в новостройке омрачает ряд дефектов, допущенных при строительстве. Человек купил квартиру с целым набором недостатков в виде: трещины в перегородках и перекрытиях, отсутствие гидроизоляции, дефекты инженерных систем, этот список можно продолжать долго.

Владельцев квартир приглашают подписать акт приема-передачи и получить долгожданные ключи. Но не стоит торопиться ставить свою подпись.

 

Иногда установленные сроки и желание застройщика сэкономить приводят к тому, что качество строительных работ оставляет желать лучшего.

Как заставить застройщика исправить дефекты, допущенные при строительстве?

В этом разобралась Судебная коллегия Верховного суда РФ, при рассмотрении спора по делу № А40-217303/2016.

В Определении № 305-ЭС19-20516(5) от 17.07.2020 г. Верховный Суд рассмотрел два ключевых вопроса:

  1. Полномочия управляющей компании действовать в интересах всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме (в том числе в части защиты их интереса, вязанного с надлежащим состоянием и функционированием общедомового имущества);
  2. Порядок исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта (в части общедомового имущества).

 

Собственники МКД в декабре 2015 года приняли решение о выборе АО «ВК Комфорт» в качестве Управляющей Организации. ООО «Строительно-Финансовая компания Атолл» являлось застройщиком данного МКД. В процессе приема МКД под управление Управляющей организацией обнаружены существенные недостатки и нарушения, допущенные при строительстве. Так как недостатки, так и не были устранены строительной компанией, «ВК Комфорт» обратилось с заявлением о включении в реестр своего требования в размере 57 534 763 руб., в рамках дела о банкротстве должника ООО «Строительно-Финансовая компания Атолл».

Как указала Управляющая Организация, жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции была проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой эксперты пришли к выводам о несоответствии качества выполненных работ по строительству жилого дома требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, стоимость устранения недостатков составляет 57 534 763 руб.

Разрешая спор, суды сослались на положения статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), статей 36161162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 723724725 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока (который судами исчислен с момента ввода жилого дома в эксплуатацию), а результаты экспертизы подтверждают правомерность и обоснованность таких претензий.

Судами были отклонены возражения об отсутствии у общества полномочий действовать в интересах собственников квартир. Как указали суды, согласно пункту 3.1.30 договора управления многоквартирным домом общество обязано представлять интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств по договору. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, обязанность провести ремонт дома будет возложена именно на общество (и за его счет).

Возражая против требований общества, концерн утверждал, что по смыслу положений статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочием действовать от имени всех собственников в многоквартирном доме обладает только товарищество собственников жилья, у общества как управляющей компании подобные права отсутствуют, в обсуждаемом многоквартирном доме товарищество собственников жилья не образовано.

В то же время, по мнению судебной коллегии, отсутствие товарищества собственников жилья не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений в многоквартирном доме, а также отдельных собственников права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными размеру имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

По смыслу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации существует три способа управления многоквартирным домом: 1) с помощью ТСЖ; 2) через управляющую организацию; 3) непосредственное управление жильцами.

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию (при ее наличии), обязанную действовать в интересах всех собственников помещений в доме (в случае непосредственного управления многоквартирным домом представитель может быть избран на собрании собственников помещений).

В связи с этим выводы судов о наличии у общества как управляющей организации полномочий действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома) являются правомерными и соответствуют положениям статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом наличие у управляющей компании такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику.

Относительно вопроса о порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В пределах определенного срока этот товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 469 и пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации). Аналогичные положения в отношении объектов долевого строительства содержатся в специальных правилах части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

Законом либо договором в отношении товара устанавливается гарантийный срок, который начинает течь с момента передачи товара покупателю (пункт 1 статьи 471 Гражданского кодекса Российской Федерации). Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

При этом требования покупателя, упомянутые в абзаце первом пункта 3 статьи 477 данного Кодекса, должны квалифицироваться как требования, предъявленные со ссылкой на гарантию качества, однако положения названной нормы не устраняют право покупателя обратиться к продавцу по поводу недостатков, выявленных по истечении гарантийного срока.

После обнаружения недостатков считается, что покупатель должен узнать о нарушении его права, поэтому с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). С этого же момента покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (пункт 1 статьи 483 Кодекса).

Применительно к обстоятельствам настоящего спора и особенностям регулирования отношений, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, необходимо отметить следующее.

Положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры).

При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору – застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование.

Однако поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет).

Таким образом, Определением Верховного суда РФ от 17.07.2020 №305-ЭС19-20516 были отменены судебные акты нижестоящих инстанций и дело отправлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Аналогичные выводы по вопросу полномочия управляющей компании действовать в интересах всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, были сделаны судами и в судебных актах, принятых ранее.

Определением Верховного суда от 12.05.2015 № 303-ЭС14-4720 установлено, что исходя из положений статьи 290 Гражданского кодекса, статей 161-162 Жилищного кодекса, спор, связанный с правом на общее имущество, может быть рассмотрен судом по требованию одного из собственников (или нескольких собственников) помещений многоквартирного дома, либо при передаче собственниками помещений в доме управляющей компании права на обращение в суд с подобным иском, путем принятия соответствующего решения на общем собрании.

Подведя итоги, необходимо сделать вывод о том, что Верховный суд правомерно определил Управляющую Организацию полномочным представителем в суде, действующим от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Но важно не забывать, что отдельные собственники, так же в праве предъявлять самостоятельные исковые требования к застройщику.

 

Автор материала – Александра Тарасова, юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Следите за нами
О компании
Всероссийский отраслевой журнал «Строительная Орбита» - один из лидеров российской отраслевой прессы, выходит с 2003 года, является официальным изданием  Российского Союза строителей.
Посредством журнала распространяется положительный опыт  РСС,  региональных союзов и компаний и организаций-членов Союза строителей.
129337, г. Москва, НИУ МГСУ, ул. Ярославское ш., д.26 Б стр. 3, 3-й этаж, офис 23
Связаться с нами
это поле обязательно для заполнения
Ваше имя:*
это поле обязательно для заполнения
Телефон:*
это поле обязательно для заполнения
Галочка*
Скрытое поле:
Спасибо! Форма отправлена