Главная/Последние новости/Новости строительства/«Инструменты реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) формата «гринфилд» (незастроенные территории)»

«Инструменты реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) формата «гринфилд» (незастроенные территории)»

← Предыдущая Следующая →

Федеральным законом от 30.12.2020 № 494 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Россий­ской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» предусмотрен новых механизм – комплексное раз­витие территории (далее – КРТ), направленный на обновление жилищного фонда и обеспечение нового уровня городской среды, предусматривая реализацию различных программ обновления городской застройки с привлечением внебюджетных источников.

Профессиональное сообщество рассматривает механизм КРТ, как перспективный инструмент перезапуска строительного сектора Российской Федерации, привлечения инвестиций, в т. ч. иностранных и обновления облика городов.

1. ВИДЫ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ (КРТ)

Согласно пункта 1 статьи 65 «Виды комплексного развития территории» Градостроительного кодекса Российской Федера­ции, определены четыре вида КРТ: жилой застройки, нежилой застройки – это группа проектов формата «браунфилд», и неза­строенные территории и по инициативе правообладателей – это группа проекта формата «гринфилд» («чистое поле»).

В настоящее время строительный комплекс России в основном старается реализовывать проекты формата «браунфилд» (например, в Москве имеется программа реновации жилой застройки и про­грамма реновации нежилой застройки «Индустриальные кварталы»).

Анализ региональных инициатив показывает, что регионы больше сконцентрированы на проектах по редевелопменту жилой и нежилой застройки.

Cтроительные компании боятся выходить на незастроенные территории – проекты формата «чистое поле». И это понятно, так как это не их бизнес – развитие земельных ресурсов (террито­рий). Здесь требуются огромные инвестиции и имеется долгая отдача инвестиций.

Вместе с тем, по оценкам экспертов, региональные программы реновации жилой и нежилой застройки в регионах не могут ре­шить задачи, поставленные Президентом РФ и Правительством РФ в части выхода на соответствующие объемы обеспечения жилья и уровня городской среды.

Это обусловлено ограниченностью таких «готовых» участков (например, уже в Москве на территории «ржавого пояса», пло­щадью порядка 18,8 тыс. га или 17% территории Старой Москвы осваивается около 70% таких территорий), низким количеством предложений на девелоперском рынке и высокими рыночными ценами в расчете за 1 га такой инфраструктурно «готовой» зем­ли (например, цена в Москве на рынке сейчас оценивается от 100 млн руб. до нескольких млрд. руб.). Так, в частности, согласно исследования S.A. Ricci Capital Markets в 2020 году девелоперские компании приобрели около 457 га земельных участков, предна­значенных под жилую застройку в Москве. Совокупная сумма сделок с этой землей оценивается в 301,8 млрд руб.

Решить масштабные и долгосрочные задачи с выходом на строительство в год 120 млн кв.м. жилья позволит только реализация программ в регионах России формата «грин­филд» («чистое поле»).

В регионах уже есть несколько реализованных проектов КРТ в формате «чистое поле» (Евроград в Ленинградской области), Иннополис (Татарстан). В настоящее время мы видим от регионов инициативы по созданию новых городов, например, в Приморском крае, Сахалинской области, Республике Крым, Краснодарском крае и т.д.

2. СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ЗАДАЧИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ ДО 2030 (2035) ГОДА

Как уже отметили, Правительство России ставит перед стро­ительной отраслью масштабную цель – сделать отрасль «локо­мотивом» экономического роста регионов России.

В Национальном проекте «Жилье и городская среда» и про­екте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 г. с прогнозом на период до 2035 г. (планируется утвердить в 2022 г.) приведены целый ряд целей, которые планируется достичь.

Для того, чтобы выйти на заданные объемы, нужно ввести в экономический оборот 200 тыс. га площадей земельных участков под более, чем 1000 проектов КРТ и профинансировать создание инфраструктуры под проекты на сумму 7 трлн руб.

3. СТАДИИ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА И СЕБЕСТОИМОСТЬ 1 КВ.М ПОМЕЩЕНИЯ ПОЛЕЗНОЙ ПЛОЩАДИ

Практика показывает, что расходы на подготовку земельного участка трудно учитывать и калькулировать в привязке к 1 кв.м. По опыту, застройщики оценивают долю расходов в подготовке земельного участка (ленд-девелопмент) в среднем 10-20%.

Здесь важный момент. В настоящее время вся система мер поддержки у нас ориентирована на поддержку 1 кв.м. жилых по­мещений. Субсидии застройщикам и льготные кредиты в условиях СOVID-19 разогнали в 2020-2021 годах стоимость 1 кв.м на 30% (по данным Москвы, Индикатор рынка недвижимости).

В связи с этим, предлагается перенести часть субсидий на поддержку развития инфраструктуры земельных участков (1 га) в рамках проектов КРТ (на первую стадию по рисунку).

Именно данный подход, реализовывается в промышленности и сельском хозяйстве, где перенесены меры государственной под­держки с конкретных предприятий на создание индустриальной и инновационной инфраструктуры.

В промышленности действуют меры поддержки в рамках инду­стриальных парков, особых экономических зон (ОЭЗ), территорий опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР).

В сельском хозяйстве действует Государственная программа РФ «Комплексное развитие сельских территорий» (Постановление Правительства РФ от 31 мая 2019 года № 696). В 2021 году из феде­рального бюджета на реализацию данной программы направили 35 млрд руб. В Минсельхозе России создана рабочая группа по Комплексному развитию сельских территорий.

Предлагается в Минстрое России создать рабочую группу по КРТ с участием отраслевого сообщества – членов Россий­ского союза строителей.

4. ТИПОВАЯ СТРУКТУРА ОБЪЕКТОВ ПРОЕКТА КРТ

Анализ проектов КРТ, в т.ч. проекта «Евроград» в Ленинградской области показывает, что доля площадей многоквартирных домов (МКД) составляет примерно ½ от всех площадей современного проекта КРТ в городе-миллионнике.

Соответственно возникает вторая проблема (первая проблема КРТ – это отсутствие инфраструктуры в «чистом поле») – за счет чего финансировать строительство этих важных объектов, яв­ляющихся неотъемлемой частью комфортной городской среды.

У проекта «браунфилд», как правило, эти объекты уже есть.

Представляется, что здесь надо применять механизмы ГЧП, концессии, обязательства к застройщикам по созданию социаль­но-бытовой инфраструктуры.

Для создания социально-бытовой инфраструктуры проекта КРТ целесообразно применять механизм субсидирования капитальных затрат при строительстве данных объектов.

Для объектов энергетики в рамках проекта КРТ целесообразно применять механизм энергосервисных контрактов с полным при­влечением частных инвестиций по гарантии выбора мощностей.

5. МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ «ИНФРАСТРУКТУРНОГО МЕНЮ» (НОВЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ)

В 2021 году регионы активно подавали заявки в Правитель­ство РФ по применению различных мер Инфраструктурного меню. Особо популярными были заявки на инфраструктурные бюджетные кредиты (ИБК).

Правительственная комиссия по региональному развитию под руководством Заместителя Председателя Правительства РФ М.Ш.Хуснуллина за 4 месяца рассмотрела и одобрила больше 100 заявок на общую сумму 500 млрд руб. на софинансирование различного рода проектов.

Следует отметить, что регионы не готовы были представить заявки в кратчайшие сроки. Отсутствовали расчеты, модели, концепции, не были просчитаны бюджетные эффекты и т.д. За­явки из регионов направлялись в Правительство РФ и проходили через решения Правительственной комиссией по регионально­му развитию. Регионы сейчас взяли в рамках данных проектов обязательства и ответственность за эффективное расходование бюджетных средств на проекты.

Рекомендация регионам – необходимо детально гото­виться к формированию региональных проектов, которые могут быть поддержаны на федеральном уровне. Комплекс методических рекомендаций для реализации проектов КРТ в регионах может стать эффективным инструментом.

6. ПРОГРАММА ЗАПУСКА ПРОЕКТОВ КРТ (ГРИНФИЛД) В РЕГИОНАХ РОССИИ

Анализируя проблему развития КРТ в России, можно прийти к выводу, что необходима программа запуска проектов КРТ в регионах России с акцентом на проекты «чистое поле».

Первоочередные задачи программы – это создание новых городов/микрорайонов с высоким качеством жизненного и ра­бочего пространства, а также формирование новых экономиче­ских драйверов через инвестиции в развитие новых территорий.

Программа должна включать возможные источники и меха­низмы финансирования проектов КРТ, а также инструментарий экономического планирования создания КРТ с привязкой к городу/ агломерации с оценкой вклада в экономику региона.

7. ВОЗМОЖНАЯ МОДЕЛЬ ОРГАНИЗАЦИИ, УПРАВЛЕНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КРТ С УЧАСТИЕМ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ЛЕНД-ДЕВЕЛОПЕРА

В рамках формирования модели финансирования проектов КРТ мы пришли к выводу, что на рынке нужны федеральные и региональные профессиональные ленд-девелоперы, задачами которых будет выводить на рынок подготовленные земельные участки с готовой инфраструктурой для проектов КРТ.

8. МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ОБЩЕСТВЕННОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ ЗА СЧЕТ ЭФФЕКТА ПРИРОСТА НАЛОГОВОЙ БАЗЫ (ПНБ) – ПРЕДЛАГАЕМАЯ МОДЕЛЬ РАЗВИТИЯ КРТ

В части финансирования, также предлагается для проек­тов КРТ применять механизм «Прирост налоговой базы» с ис­пользованием специального резервного фонда в Субъекте РФ. Механизм отложенных (возрастающих) налоговых платежей (Tax Increment Financing, TIF) показал свою эффективность в финансировании инфраструктурных проектов в зарубежной практике. Данный механизм НИФИ Минфина России сейчас «обкатывает» в ряде регионах России.

9. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО РАЗВИТИЮ ПРОЕКТОВ КРТ

Анализ практики реализации проектов КРТ и в частности на основе опыта «Евроград» на границе Санкт-Петербурга в формате «гринфилд» позволил сформировать комплексные предложения по реализации проектов такого рода в регионах России.

Начало работы будет основано на сборе и обобщении данных о проектах КРТ в формате «гринфилд» из субъектов России. На основе данной информации будут даны конкретные рекомен­дации по реализации каждого проекта КРТ, включая вопросы финансирования и участия государственных и муниципальных органов. Данная работа будет проведена Российским союзом строителей при поддержке НИФИ Минфина России в 2022 году.

10. СИСТЕМА ДОКУМЕНТОВ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА КРТ

На основе опыта реализации КРТ по развитию многофунк­ционального комплекса «Евроград» (общей площадью свыше 700 га) подготовлен набор документов по реализации проекта КРТ.

Система документов по реализации проекта КРТ состоит из четырех блоков документов:

- Градостроительные документы;

- Финансово-экономические документы;

- Правовые (юридические) документы;

- Технологические документы (разрешительные документы на строительство сетей и создание объектов инженерно-тех­нического обеспечения с ТЭО).

Предложения, представленные в настоящей статье, были доложены на круглом столе на тему: «Инструменты стимулирования инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства» в рамках Российской строительной недели (г. Москва, ЦВК «Экспоцентр», 01.03.2022).

 

Рыкова Инна Николаевна, Руководитель Центра отраслевой экономики Научно-исследовательского финансового института Министерства финансов Российской Федерации (НИФИ Минфина России).

Яковенко Дмитрий Алексеевич, Председатель Совета директоров ООО «Инвестиционная корпорация «Пантика­пей», Генеральный директор ООО «Северо-Западная энерго-ресурсная компания».

Иванов Максим Олегович, научный сотрудник Центра отраслевой экономики Научно-исследовательского финан­сового института Министерства финансов Российской Федерации (НИФИ Минфина России).

Следите за нами
О компании
Всероссийский отраслевой журнал «Строительная Орбита» - один из лидеров российской отраслевой прессы, выходит с 2003 года, является официальным изданием  Российского Союза строителей.
Посредством журнала распространяется положительный опыт  РСС,  региональных союзов и компаний и организаций-членов Союза строителей.
129337, г. Москва, НИУ МГСУ, ул. Ярославское ш., д.26 Б стр. 3, 3-й этаж, офис 23
Связаться с нами
это поле обязательно для заполнения
Ваше имя:*
это поле обязательно для заполнения
Телефон:*
это поле обязательно для заполнения
Галочка*
Скрытое поле:
Спасибо! Форма отправлена