«Инструменты реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) формата «гринфилд» (незастроенные территории)»
Федеральным законом от 30.12.2020 № 494 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» предусмотрен новых механизм – комплексное развитие территории (далее – КРТ), направленный на обновление жилищного фонда и обеспечение нового уровня городской среды, предусматривая реализацию различных программ обновления городской застройки с привлечением внебюджетных источников.
Профессиональное сообщество рассматривает механизм КРТ, как перспективный инструмент перезапуска строительного сектора Российской Федерации, привлечения инвестиций, в т. ч. иностранных и обновления облика городов.
1. ВИДЫ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ (КРТ)
Согласно пункта 1 статьи 65 «Виды комплексного развития территории» Градостроительного кодекса Российской Федерации, определены четыре вида КРТ: жилой застройки, нежилой застройки – это группа проектов формата «браунфилд», и незастроенные территории и по инициативе правообладателей – это группа проекта формата «гринфилд» («чистое поле»).
В настоящее время строительный комплекс России в основном старается реализовывать проекты формата «браунфилд» (например, в Москве имеется программа реновации жилой застройки и программа реновации нежилой застройки «Индустриальные кварталы»).
Анализ региональных инициатив показывает, что регионы больше сконцентрированы на проектах по редевелопменту жилой и нежилой застройки.
Cтроительные компании боятся выходить на незастроенные территории – проекты формата «чистое поле». И это понятно, так как это не их бизнес – развитие земельных ресурсов (территорий). Здесь требуются огромные инвестиции и имеется долгая отдача инвестиций.
Вместе с тем, по оценкам экспертов, региональные программы реновации жилой и нежилой застройки в регионах не могут решить задачи, поставленные Президентом РФ и Правительством РФ в части выхода на соответствующие объемы обеспечения жилья и уровня городской среды.
Это обусловлено ограниченностью таких «готовых» участков (например, уже в Москве на территории «ржавого пояса», площадью порядка 18,8 тыс. га или 17% территории Старой Москвы осваивается около 70% таких территорий), низким количеством предложений на девелоперском рынке и высокими рыночными ценами в расчете за 1 га такой инфраструктурно «готовой» земли (например, цена в Москве на рынке сейчас оценивается от 100 млн руб. до нескольких млрд. руб.). Так, в частности, согласно исследования S.A. Ricci Capital Markets в 2020 году девелоперские компании приобрели около 457 га земельных участков, предназначенных под жилую застройку в Москве. Совокупная сумма сделок с этой землей оценивается в 301,8 млрд руб.
Решить масштабные и долгосрочные задачи с выходом на строительство в год 120 млн кв.м. жилья позволит только реализация программ в регионах России формата «гринфилд» («чистое поле»).
В регионах уже есть несколько реализованных проектов КРТ в формате «чистое поле» (Евроград в Ленинградской области), Иннополис (Татарстан). В настоящее время мы видим от регионов инициативы по созданию новых городов, например, в Приморском крае, Сахалинской области, Республике Крым, Краснодарском крае и т.д.
2. СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ЗАДАЧИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ ДО 2030 (2035) ГОДА
Как уже отметили, Правительство России ставит перед строительной отраслью масштабную цель – сделать отрасль «локомотивом» экономического роста регионов России.
В Национальном проекте «Жилье и городская среда» и проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 г. с прогнозом на период до 2035 г. (планируется утвердить в 2022 г.) приведены целый ряд целей, которые планируется достичь.
Для того, чтобы выйти на заданные объемы, нужно ввести в экономический оборот 200 тыс. га площадей земельных участков под более, чем 1000 проектов КРТ и профинансировать создание инфраструктуры под проекты на сумму 7 трлн руб.
3. СТАДИИ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА И СЕБЕСТОИМОСТЬ 1 КВ.М ПОМЕЩЕНИЯ ПОЛЕЗНОЙ ПЛОЩАДИ
Практика показывает, что расходы на подготовку земельного участка трудно учитывать и калькулировать в привязке к 1 кв.м. По опыту, застройщики оценивают долю расходов в подготовке земельного участка (ленд-девелопмент) в среднем 10-20%.
Здесь важный момент. В настоящее время вся система мер поддержки у нас ориентирована на поддержку 1 кв.м. жилых помещений. Субсидии застройщикам и льготные кредиты в условиях СOVID-19 разогнали в 2020-2021 годах стоимость 1 кв.м на 30% (по данным Москвы, Индикатор рынка недвижимости).
В связи с этим, предлагается перенести часть субсидий на поддержку развития инфраструктуры земельных участков (1 га) в рамках проектов КРТ (на первую стадию по рисунку).
Именно данный подход, реализовывается в промышленности и сельском хозяйстве, где перенесены меры государственной поддержки с конкретных предприятий на создание индустриальной и инновационной инфраструктуры.
В промышленности действуют меры поддержки в рамках индустриальных парков, особых экономических зон (ОЭЗ), территорий опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР).
В сельском хозяйстве действует Государственная программа РФ «Комплексное развитие сельских территорий» (Постановление Правительства РФ от 31 мая 2019 года № 696). В 2021 году из федерального бюджета на реализацию данной программы направили 35 млрд руб. В Минсельхозе России создана рабочая группа по Комплексному развитию сельских территорий.
Предлагается в Минстрое России создать рабочую группу по КРТ с участием отраслевого сообщества – членов Российского союза строителей.
4. ТИПОВАЯ СТРУКТУРА ОБЪЕКТОВ ПРОЕКТА КРТ
Анализ проектов КРТ, в т.ч. проекта «Евроград» в Ленинградской области показывает, что доля площадей многоквартирных домов (МКД) составляет примерно ½ от всех площадей современного проекта КРТ в городе-миллионнике.
Соответственно возникает вторая проблема (первая проблема КРТ – это отсутствие инфраструктуры в «чистом поле») – за счет чего финансировать строительство этих важных объектов, являющихся неотъемлемой частью комфортной городской среды.
У проекта «браунфилд», как правило, эти объекты уже есть.
Представляется, что здесь надо применять механизмы ГЧП, концессии, обязательства к застройщикам по созданию социально-бытовой инфраструктуры.
Для создания социально-бытовой инфраструктуры проекта КРТ целесообразно применять механизм субсидирования капитальных затрат при строительстве данных объектов.
Для объектов энергетики в рамках проекта КРТ целесообразно применять механизм энергосервисных контрактов с полным привлечением частных инвестиций по гарантии выбора мощностей.
5. МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ «ИНФРАСТРУКТУРНОГО МЕНЮ» (НОВЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ)
В 2021 году регионы активно подавали заявки в Правительство РФ по применению различных мер Инфраструктурного меню. Особо популярными были заявки на инфраструктурные бюджетные кредиты (ИБК).
Правительственная комиссия по региональному развитию под руководством Заместителя Председателя Правительства РФ М.Ш.Хуснуллина за 4 месяца рассмотрела и одобрила больше 100 заявок на общую сумму 500 млрд руб. на софинансирование различного рода проектов.
Следует отметить, что регионы не готовы были представить заявки в кратчайшие сроки. Отсутствовали расчеты, модели, концепции, не были просчитаны бюджетные эффекты и т.д. Заявки из регионов направлялись в Правительство РФ и проходили через решения Правительственной комиссией по региональному развитию. Регионы сейчас взяли в рамках данных проектов обязательства и ответственность за эффективное расходование бюджетных средств на проекты.
Рекомендация регионам – необходимо детально готовиться к формированию региональных проектов, которые могут быть поддержаны на федеральном уровне. Комплекс методических рекомендаций для реализации проектов КРТ в регионах может стать эффективным инструментом.
6. ПРОГРАММА ЗАПУСКА ПРОЕКТОВ КРТ (ГРИНФИЛД) В РЕГИОНАХ РОССИИ
Анализируя проблему развития КРТ в России, можно прийти к выводу, что необходима программа запуска проектов КРТ в регионах России с акцентом на проекты «чистое поле».
Первоочередные задачи программы – это создание новых городов/микрорайонов с высоким качеством жизненного и рабочего пространства, а также формирование новых экономических драйверов через инвестиции в развитие новых территорий.
Программа должна включать возможные источники и механизмы финансирования проектов КРТ, а также инструментарий экономического планирования создания КРТ с привязкой к городу/ агломерации с оценкой вклада в экономику региона.
7. ВОЗМОЖНАЯ МОДЕЛЬ ОРГАНИЗАЦИИ, УПРАВЛЕНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КРТ С УЧАСТИЕМ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ЛЕНД-ДЕВЕЛОПЕРА
В рамках формирования модели финансирования проектов КРТ мы пришли к выводу, что на рынке нужны федеральные и региональные профессиональные ленд-девелоперы, задачами которых будет выводить на рынок подготовленные земельные участки с готовой инфраструктурой для проектов КРТ.
8. МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ОБЩЕСТВЕННОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ ЗА СЧЕТ ЭФФЕКТА ПРИРОСТА НАЛОГОВОЙ БАЗЫ (ПНБ) – ПРЕДЛАГАЕМАЯ МОДЕЛЬ РАЗВИТИЯ КРТ
В части финансирования, также предлагается для проектов КРТ применять механизм «Прирост налоговой базы» с использованием специального резервного фонда в Субъекте РФ. Механизм отложенных (возрастающих) налоговых платежей (Tax Increment Financing, TIF) показал свою эффективность в финансировании инфраструктурных проектов в зарубежной практике. Данный механизм НИФИ Минфина России сейчас «обкатывает» в ряде регионах России.
9. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО РАЗВИТИЮ ПРОЕКТОВ КРТ
Анализ практики реализации проектов КРТ и в частности на основе опыта «Евроград» на границе Санкт-Петербурга в формате «гринфилд» позволил сформировать комплексные предложения по реализации проектов такого рода в регионах России.
Начало работы будет основано на сборе и обобщении данных о проектах КРТ в формате «гринфилд» из субъектов России. На основе данной информации будут даны конкретные рекомендации по реализации каждого проекта КРТ, включая вопросы финансирования и участия государственных и муниципальных органов. Данная работа будет проведена Российским союзом строителей при поддержке НИФИ Минфина России в 2022 году.
10. СИСТЕМА ДОКУМЕНТОВ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА КРТ
На основе опыта реализации КРТ по развитию многофункционального комплекса «Евроград» (общей площадью свыше 700 га) подготовлен набор документов по реализации проекта КРТ.
Система документов по реализации проекта КРТ состоит из четырех блоков документов:
- Градостроительные документы;
- Финансово-экономические документы;
- Правовые (юридические) документы;
- Технологические документы (разрешительные документы на строительство сетей и создание объектов инженерно-технического обеспечения с ТЭО).
Предложения, представленные в настоящей статье, были доложены на круглом столе на тему: «Инструменты стимулирования инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства» в рамках Российской строительной недели (г. Москва, ЦВК «Экспоцентр», 01.03.2022).
Рыкова Инна Николаевна, Руководитель Центра отраслевой экономики Научно-исследовательского финансового института Министерства финансов Российской Федерации (НИФИ Минфина России).
Яковенко Дмитрий Алексеевич, Председатель Совета директоров ООО «Инвестиционная корпорация «Пантикапей», Генеральный директор ООО «Северо-Западная энерго-ресурсная компания».
Иванов Максим Олегович, научный сотрудник Центра отраслевой экономики Научно-исследовательского финансового института Министерства финансов Российской Федерации (НИФИ Минфина России).
Посредством журнала распространяется положительный опыт РСС, региональных союзов и компаний и организаций-членов Союза строителей.
