Введение
В целях федеральной программы «Жилище» и уточненных показателях национального проекта «Доступное и комфортное жилье» главным ориентиром является возведение к 2010 году 80 млн. м2 жилых зданий. Если же говорить об общей потребности населения России в жилье, то она составляет по оценкам экспертов Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного кредитования, которые были озвучены на круглом столе 22 ноября в Международном ипотечном клубе, свыше 1,5 млрд. кв. м.
В стоимостном выражении эти огромные непостроенные объемы жилья, приняв усредненно-минимальную себестоимость строительства на конец 2005 года 400 долл. за 1 м2 (не считая Москву), составят не менее $ 600 млрд. Если же говорить о рыночных ценах на жилье, которые по многочисленным прогнозам в следующем году продолжат расти, то цифра эта, конечно же, перевалит за 1 трлн. долл.
Мы не случайно приводим эти данные в нашем первом номере за 2006 год, чтобы подчеркнуть что эти, казалось бы, фантастические цифры, тем не менее, нужно и можно успешно достичь.
Редакция журнала ставит перед собой главными целями на предстоящую «пятилетку» не просто всестороннее освещение различных мероприятий и положительного опыта участников строительного сообщества, но и позиционирует себя как активного участника поисков самих решений многочисленных задач и проблем, возникающих на пути достижения этих целей.
Резкое увеличение объемов строительства невозможно без возрождения индустриальной базы строительства, без создания новых инновационных производств, производящих в массовых объемах высококачественные строительные материалы и сборные конструкции. Мы уже начали эту тему в ноябрьском номере за прошлый год с анализа сборно-монолитных каркасных домостроительных систем, получивших наибольшее распространение в регионах.
В этом и последующих номерах мы продолжим это обсуждение, так как считаем, что именно этот «опытный каркасный эксперимент» при выборе окончательной базовой системы и ее тщательной доработки до унифицированной и сертифицированной по всем правилам домостроительной системы, дает реальный инструмент для быстрого и качественного строительства жилья в регионах. Естественно мы приглашаем принять участие в обсуждении на наших страницах этой важнейшей темы специалистов-разработчиков, проектировщиков, строителей, имеющих опыт сооружения этих систем, всех заинтересованных лиц включая также и критиков.
О долевом строительстве и ипотеке
Приведенные выше объемы строительства требуют необходимых размеров инвестиций не менее 16 млрд. долл., которых у строителей нет, а принятый закон о долевом участии в строительстве практически исключил возможность застройщикам работать с покупателями строящегося жилья. Из многочисленных претензий к положениям этого закона, уже неоднократно высказанным самым широким кругом участников этого процесса, выделим следующие: неадекватная ответственность строительных компаний по обязательствам перед дольщиками, завышенные штрафные санкции, а также возможность расторжения соинвесторами договоров в одностороннем порядке, оформление всей исходно- разрешительной и проектной документации для начала строительства. В настоящее время рядом общественных объединений строителей начаты необходимые консультации по этим вопросам с Федеральным собранием РФ, государственно-правовым управлением Президента РФ, заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, подготовлены предположения по внесению конкретных поправок в этот закон.
После принятия закона об ипотеке и ипотечных ценных бумагах у нас вначале резко пошло развитие ипотечного кредитования, которое, однако, по прошествии 3-х лет затормозилось, что было отмечено на общественном совете по жилищной политике в Минрегионразвития, проведенном в конце года. В 2003 году объем выданных в Москве и Московской области ипотечных кредитов составил свыше 300 млн. долл., в 2004 - около 700 млн. долл., а в 2005, по прогнозам, объем выданных кредитов должен только подойти к 1 млрд. долл. По независимым оценкам фактически были выбраны те 2-3% граждан из всех желающих приобрести жилье, которые могут взять ипотечный кредит под 10-12%, не обращая внимания на его высокую ставку. К сожалению, ввиду отсутствия «длинных и недорогих денег», у наших банков ипотеку под 4-5%, какой она является в развитых странах, давать у нас некому. Созданное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию может рефинансируя в ипотечные ценные бумаги только снизить на 1-2 пункта ставку, которая все равно не опускается ниже 10%. Намеченные на этот год эмиссии на 10 млрд. руб. погоду могут сделать, пожалуй, в одном не самом крупном регионе.
В то же время на рынке за последние 3-4 года образовались и активно работают жилищно-строительные, кредитно- потребительские или жилищно-накопительные кооперативы на основании соответствующих федеральных законов об этих кооперативных объединениях. Однако, все эти кооперативные формы ЖСК, КПК или ЖНК без федеральной (или региональной) финансовой поддержки и административного участия являются крайне рисковыми инвестиционными образованиями.
Опять пирамиды…
Проблема махинаций на рынке долевого жилищного строительства существует уже больше 10 лет. За последние три года одновременно с резким ростом спроса и цен на жилье их активность также усилилась. На сегодня жертвами жилищных афер стали десятки тысяч соинвесторов долевого строительства в различных регионах страны. Крах многочисленных «жилищных пирамид» оставил без денег и крыши над головой жителей Москвы и Подмосковья, Краснодара и Сочи, Перми и Анапы. Особенно тяжелая ситуация сложилась в московском регионе. В столице от недобросовестных застройщиков пострадало около 15 тыс. человек, а в Московской области более 20 тысяч. Характерными последними примерами этого являются истории «Стройметресурса», «Мастерка» и, особенно, «Социальной инициативы», у которой в материалах уголовного дела насчитали свыше 400(!) непостроенных жилых домов.
По словам выступившего в конце года на круглом столе председателя «Общественного антикоррупционного комитета» Антона Белякова, в настоящее время в столице насчитывается более 100 инициативных групп обманутых соинвесторов, многие лидеры которых, устав от бездействия властей, настроены на самые решительные действия. Я три дня назад был на заседании лидеров инициативных групп. Наиболее частый вопрос, который там поднимался, это вопрос о том, что доверие к власти исчерпано, в обещаниях чиновников нет конкретики и нужно переходить к решительным действиям. Мы считаем, что если ситуация не получит разрешения, то нам не удастся отговорить людей от подобных действий», - пояснил Беляков. По его мнению, чтобы разрешить сложившиеся проблемы, во-первых, необходимо создать комиссию на федеральном уровне, в состав которой будут включены представители инициативных групп, во-вторых, разыскать пропавшие деньги, и в-третьих, рассмотреть возможность включения пострадавших граждан в число претендентов на получение квартир в рамках национальной программы «Жилье».
Причем с самого начала организаторы этих компаний вроде и не собирались «кидать» своих вкладчиков, а честно хотели построить всем желающим квартиры. Но одно дело желание, а другое - умение и возможности. И если вначале, с помощью рекламы и обещаний, образуются кооперативные товарищества из доверчивых жителей и собираются с них авансы и взносы на долевое строительство, процесс идет легко, то затем столкнувшись на практике с проблемами получения разрешительной документацией, разработкой и согласованием проекта, а также естественных трудностей, возникающих во время строительства, эти «псевдостроители», как правило, все бросали и разбегались.
Помимо самих пострадавших, теряется доверие и других граждан, которые только обдумывали «строить или не строить?» При этом, помимо недоверия к строителям вообще, растет также неверие и к властям. И это происходит именно сейчас, когда впервые за многие годы государство наконец-то всерьез занялось жилищной политикой.
Так что же нужно сделать, чтобы финансово-строительные пирамиды не возникали, а наши, до сих пор доверчивые, граждане не отдавали «свои кровные» непрофессионалам и жуликам. В этой ситуации именно профессионалы строительного комплекса, а не многочисленные проходимцы-девелоперы и сборщики денег из «околобанковских кругов», должны срочно взять на себя инициативу и лоббировать создание «узаконенной» технологии, которая надежно собирала, сберегала и инвестировала бы накопления граждан на строительство своего жилья.
Наш журнал обращается к руководителям Минрегионразвития и Росстроя, разработчикам законов в Госдуме и Федеральном собрании, руководителям регионов и муниципалитетов, ко всему строительному сообществу с инициативой о срочной разработке федерального закона, в котором была бы четко, а может быть даже и жестко прописана сберегательно-инвестиционная технология строительства жилья для населения.
«Баушпаркассы: дранг нах остен»
Такой давно отработанной технологией обладают немецкие стройсберкассы, в которых основным источником инвестирования строительства жилья являются накопления граждан при государственной поддержке. За период их деятельности в Германии более чем за 50 лет, в систему жилищного строительства и кредитования было привлечено $ 800 млрд. Сейчас в Германии успешно работают более 150 «баушпаркасс», из них 18 крупных. Помимо населения Германии сразу после развала «соцлагеря» , они охватили своими отделениями все восточноевропейские страны и буквально в течение 3-х лет с 1990 по 1992 г.г. аккумулировали в своих активах большую часть накоплений населения этих стран под жилищное строительство. Например, только в одной Чехии было заключено с гражданами около 2 млн. контрактов, по которым было собрано и инвестировано в строительство более 11 млрд. евро. Конечно, имея четко прописанную законодательно и отработанную годами технологию сбережений и инвестирований, никаких случаев неудач или злоупотреблений за это активное время не было, да и быть не могло в принципе.
В качестве примеров организации работы, кратко рассмотрим специфические особенности самых крупных немецких стройсберкасс:
LBS, Schwabischhall, ВНW и Wustenrot.
В LBS, самой крупной «баушпаркассе» - участие федерального правительства в виде налоговых льгот, а также финансовых и административных ресурсов позволило этой «кассе» стать бессменным лидером по объемам выданных кредитов на немецком и европейском рынках.
В ВНW следует отметить прекрасно работающую холдинговую структуру с большим количеством филиалов, в которых всегда (в каком бы городе вы не обратились к ним ) работает комплекс организаций под брэндом ВНV: риэлторская, строительная, проектная, юридическая и страховая компании. Эти компании хоть и коммерчески независимы, управляются они из единого центра, они также специализируются на работе с госслужащими.
Schwabischhall отличает консервативная работа при поддержке правительства земли Бавария только на своей территории и льготное приоритетное обслуживание своих местных баварцев. На своей земле они безусловные лидеры при общем согласии всех остальных игроков этого рынка.
Wustenrot, наоборот, отличает активно-агрессивная тактика по освоению новых рынков, особенно ярко проявившаяся в странах восточной Европы.
На наш взгляд, для создания «нашей стройсберкассы» целесообразно изучить и воспользоваться опытом «баушпаркасс» LBS и ВНW.
Юрий Михайлович как всегда все правильно сделал.
Помимо немецкого опыта также хорошо известна эффективная работа ОАО «Строительная сберегательная касса» в Западном административном округе г. Москвы, которая за 7 лет своей деятельности предоставила возможность для москвичей приобрести в рассрочку свыше 1500 квартир. Напомним, что основным принципом работы этой стройсберкассы является разделение процесса приобретения жилья на два этапа: первый - накопительный (2 года) и второй - ипотечный (2 года). За время первого этапа «член кассы» накапливает и вносит в нее 50% стоимости выбранной квартиры в строящемся доме, который за этот срок достраивается и сдается. Второй этап начинается с заселения человека в эту квартиру, оформления на нее права собственника и оформления ее в залог, под который берется на 2-3 года ипотечный кредит для выплаты оставшихся 50% ее стоимости. Несмотря на такие укороченные и довольно жесткие ипотечные условия, они устроили всех своих членов, а многие из них погасили свои обязательства даже досрочно.
Залог успеха московской стройсберкассы лежит в административной поддержке ее деятельности Правительством Москвы и лично Ю.М.Лужкова, который неоднократно подчеркивал в своих выступлениях необходимость дальнейшего развития небанковского ипотечного кредитования и распространения в других округах Москвы этой понятной и надежной организационно-финансовой схемы строительства жилья в рассрочку.
В лабиринтах Госдумы
В настоящее время в Госдуме РФ «пылится» разработанный еще три года назад международной рабочей группой с участием представителей самых крупных «баушпаркасс» проект Федерального закона «О строительно-сберегательных кассах», который в свое время так и не был включен в известный «общий пакет», состоящий из 27 законов вместе с Жилищным и Градостроительным кодексами. По мнению многих экспертов это произошло из-за нежелания большинства банков иметь на привычном для себя монопольном поле конкурирующие с ними какие-то непонятные кредитно-сберегательные организации.
В этом законопроекте «стройсберкасса определена как кредитное учреждение, специализирующееся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий».
Для того чтобы стать членом стройсберкассы, надо заключить с нею специальный договор, где оговариваются общая сумма соглашения (в нее входят сумма взносов вкладчика, которые он собирается накопить, проценты по взносам, заемные средства и, если это предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (количество лет, через которые необходимо погасить заем).
Реализация договора подразумевает два этапа. Первый - накопительный: для получения всей договорной суммы необходимо накопить определенную ее часть. Размеры этой части указываются в договоре, исходя из них, определяется сумма ежемесячных взносов и период накопления. На взносы начисляются проценты, размер которых тоже фиксируется в договоре. По завершении накопительной фазы вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами плюс ссуду. Таким образом, в его распоряжении оказывается вся договорная сумма.
После этого начинается этап погашения ссуды. Заемные средства возвращаются в систему стройсберкасс и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет. Таким образом, стройсберкассы почти не зависят от рынка капитала. Средства накопления и финансирования при такой схеме образуют замкнутый круг. Образно говоря, стройсберкасса - своеобразная касса взаимопомощи, упрощенная версия которой хорошо известна многим россиянам с советских времен. Но стройсберкассы имеют и некоторые отличия: во-первых, на взносы участников начисляются проценты, во-вторых, за пользование кредитом надо заплатить. Однако проценты в данном случае небольшие, значительно ниже банковских. Кроме того, в России, где у граждан ощущается нехватка и средств для первоначального взноса, и кредитных историй, стройсберкассы могут помочь накопить необходимые средства, не предъявляя таких строгих требований к платежеспособности клиентов, как при получении банковского кредита.
По словам одного из авторов этого документа, председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, « …никто не собирается противопоставлять стройсберкассы и ипотеку. Все, что работает, нужно использовать. В первую очередь все, что работает в Восточной Европе, в странах, где положение сходно с нашим. У российских граждан есть в основном «черные» и «серые» доходы, к тому же с первоначальным взносом обычно туговато, поэтому для нас стройсберкассы - цивилизованная система предварительного накопления - даже полезнее, чем для Восточной Европы. Если посмотреть на их опыт, то стройсберкассы сейчас представляют гораздо более массовое явление, чем классическая ипотека. Она тоже разворачивается, но система предварительного накопления охватила больше половины населения. Полагаю, что и Россия должна вести себя так же».
Что делать?
Сейчас сложилась благоприятная ситуация по скорейшей доработке (если это необходимо) и принятию закона о стройсберкассах. Более того, представляется необходимость создания строительно-сберегательной кассы федерального уровня, которая как LBS была бы федеральной структурой, которая бы «упорядочила, обезопасила и гарантировала» работу со сбережениями населения и, в то же время, как BHV, была бы коммерчески выгодным эффективным предприятием.
На наш взгляд структура «Федеральной строительно- сберегательной кассы» должна быть трехуровневой: федеральный центр - региональный филиал - муниципальное образование. Именно такая форма позволит Минрегионразвития, Рострою и АИЖК четко взаимодействовать с организованными на муниципальном уровне стройсберкассами. Хотя форма этих касс будет также кооперативная, они будут работать под строгим контролем федерального и регионального центров без возможностей каких-либо нарушений. Особо следует выделить то, что граждане, вложившие свои сбережения в эти муниципальные объединения, могут заблаговременно заключать средне- и долгосрочные инвестконтракты на строительство жилья в соответствии с утвержденными перспективными планами будущих застроек.
Первый уровень - федеральный центр (управляющая компания), которая разрабатывает, передает, а затем контролирует соблюдение единых технологических норм и правил накопления сбережений и последующего кредитования граждан. Управляющая компания взаимодействует с Министерством регионального развития - в части согласования и совместной разработки среднесрочных программ и планов жилых застроек в регионах, совместной реализации подпрограмм целевой программы «Жилище», с Агентством по строительству и ЖКХ - в части использования планов и подпрограмм целевой программы «Жилище» для планирования конкретных и адресных объемов инвестирования сбережений граждан, с Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию - в части возможного выкупа ипотечных кредитов (рефинансирования), выданных региональными филиалами и муниципальными отделениями стройcберкасс ипотечных кредитов после регистрации прав на построенное жилье.
Второй уровень - региональные филиалы, в компетенцию которых входит тесная работа с Правительством (Администрацией) региона по организации инвестиционных контрактов на целевое строительство, организация (при необходимости) строительства и контроль за его ходом, организация работы муниципальных отделений по плановому накоплению средств и их последующего инвестирования.
Третий уровень - организация на муниципальном уровне «кооперативных стройсберкасс» для жителей муниципальных поселений (микрорайонов) в виде ЖСК, КПКГ или ЖНК, организация плановых сбережений членов сберкасс с последующим инвестированием, организация ипотечного кредитования членов сберкасс, предоставление необходимой отчетности перед вышестоящим региональным филиалом
Так как задачи, возникающие на всех трех уровнях, постоянные и повторяющиеся, то их целесообразно структурировать в виде функций трехуровневой Федеральной строительно-сберегательной кассы (Приложение 1)
Приложение №1
Функции «Федеральной строительно-сберегательной кассы»
Управляющей компании ( первого уровня)
1. Юридическое, финансовое и организационно- методическое обеспечение региональных филиалов и контроль за их деятельностью
2. Организационно-техническое и финансовое взаимодействие с Минрегионразвития, Росстроем, АИЖК
Регионального филиала (второго уровня)
1. Взаимодействие с Правительством (Администрацией) региона, с управляющей компанией и муниципальными отделениями
2. Оформление инвестконтрактов
3. Организация выполнения функций заказчика,
контроль за ходом строительства и прием построенного жилья
4. Управление и контроль за реализацией жилья в рассрочку в муниципальных отделениях
5. Помощь в организации получения и контроль за погашением ипотечных кредитов в муниципальных отделениях
Муниципального отделения (третьего уровня )
1. Создание «муниципальных стройсберкасс» на кооперативных принципах, привлечение клиентской базы
2. Контроль за плановыми накоплениями членов стройсберкасс и отчетность перед региональным филиалом
3. Подготовка для членов стройсберкасс инвестконтрактов по приобретению жилья в рассрочку
4. Помощь в организации получения и контроль за погашением членами стройсберкасс ипотечных кредитов.

А.В. Леонтенко научный обозреватель журнала

вернуться к списку статей