За два прошедших года сделано немало хорошего, особенно в части привлечения в город иностранных и иногородних инвестиций, увеличения городского бюджета и других дел. Однако, руководство города не может не видеть и ряда острых проблем в инвестиционно-строительном комплексе города, которые, к сожалению, грозно нарастают. Особенно откровенно говорили о них руководители крупнейших строительных компаний на недавно прошедшей городской конференции «Пути и методы решения проблем инвестиционно-строительного комплекса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в современных условиях». Имеется полная видеозапись этой конференции, о ней подробно написала пресса, поэтому ничего от себя я добавлять не хочу. Особенно меня поразил диссонанс в выступлениях руководителей бизнеса и представителя власти - председателя Комитета по строительству (к сожалению, г-н Филимонов выступлений строителей не услышал - он почти сразу ушел). Представитель власти, который наверняка отражал мнение руководства города, бодро говорил о благополучии и о том, что кризис преодолен (хотя ранее руководство города вообще отрицало наличие кризиса в строительстве), то все, без исключения руководители бизнеса с болью и тревогой говорили о том, что кризис не только не преодолен, но может иметь весьма серьезные последствия для города, особенно в части жилищного строительства.
Конечно, негативные тенденции порождены не только и не столько городской властью, сколько тем сложным положением, в которое попала строительная отрасль России и, в том числе, Санкт-Петербурга. С 1 апреля формально вступил в действие федеральный закон 214-ФЗ о долевом строительстве, с 1 октября - норма федерального закона о предоставлении объектов жилой недвижимости на торгах, рынок недвижимости оказался «перегрет», источники инвестирования (в том числе средства инвестиционно-строительных компаний) иссякли, а монополисты взвинтили цены. И теперь, если в течение 2005 и частично 2006 года строители ещё продержатся на заделе и средствах, вложенных в прошлые годы, то дальше есть реальная угроза резкого спада.
Основные проблемы инвестиционно-строительного комплекса и пути их решения для нас ясны.
Во-первых, надо обеспечить приток инвестиций в строительство. Этот вопрос стал особенно актуальным в связи с законом 214-ФЗ, который, хотя ещё и не вступил в действие, но уже принёс вред, как застройщикам, так и дольщикам. И те, и другие замерли в ожидании. Долевое участие ещё долго будет основным источником инвестиций, и этот источник надо усовершенствовать путем внесения поправок в федеральный закон и через внутригородскую законодательную работу. Одновременно необходимо долевое участие постепенно заменять более рыночными финансовыми инструментами. В их числе - кредиты банков, ипотека, паевые инвестиционные фонды, резервы страховых компаний, пенсионные фонды, накопительные кооперативы и т.д. Для реализации этого требуются неотложные меры, в том числе городского правительства, в первую очередь для раскрытия кредитов банков: введение долгосрочной аренды земли, разрешение переуступки, заклада в банках незавершенного строительства на любой его стадии, продажа земли в собственность застройщиков.
Следует не только изменить условия инвестиционных договоров с застройщиками, но и вообще от них впоследствии отказаться - то есть на торгах продавать права аренды и собственности на землю. От этого выиграет и бюджет, и застройщики, и граждане. Нужно сказать, что в новом формате инвестиционного договора, принятом при активном участии Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада», введена форма, фактически запрещающая переуступку прав аренды земельных участков, что серьезно осложнит положение застройщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию. Кроме того, эта новация существенно затруднит ликвидацию образовавшегося огромного «навеса» незавершенного жилищного строительства.
Во-вторых, мы подошли ко второй проблеме - торгам на объекты недвижимости, и в первую очередь - на земельные участки. Проблема острая! Надо решительно менять правила игры, допустить самих застройщиков к этим торгам. Нелепо поручать подготовку пакетов документов каким-то фирмам, аккредитованным при Управлении инвестиций. При этом застройщики должны сидеть и ждать, пока эти фирмы (которые сами не строят!) изготовят для них документы для строительства! Этот пакет документов зачастую оказывается просто негодным, по нему нельзя строить! Да и сам принцип - победит тот, кто изготовит пакеты за меньшую цену - негоден! Надо допустить до изготовления полных пакетов потенциальных застройщиков, которые хорошо знают объекты, имеют по ним изыскательские заделы и, главное, хотят строить! Мы через ЗакС добились увеличения оплаты с 5 до 10% от цены пакета, и это уже неплохо.
Но это полдела. Мы хотим узаконить одно простое и понятное положение: если на объект недвижимости имеется потенциальный инвестор, этот объект должен быть выставлен на торги. Документация для проведения торгов должна готовиться по полному пакету, на конкурсной основе и с полным возмещением реальных затрат. Если это предложение не будет принято, создастся широкое поле для коррупции: одним инвесторам «зелёный» свет, другим - «красный». Мы ведь знаем, как это происходит. В этой связи у строительного сообщества есть много претензий к Управлению инвестиций. Зачастую это Управление создает такие «административные барьеры», которые застройщикам просто невозможно преодолеть. Это отнюдь не способствует улучшению инвестиционного климата в городе. Недаром на заседании Комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам именно об этом открыто говорили. Управление инвестиций, очевидно, заинтересовано в сохранении «узкого горла» для подготовки пакетов для торгов. Но ведь для нормального строительного воспроизводства надо готовить до 500 - 600 пакетов в год! Просим упорядочить работу Управления инвестиций и укрепить его руководство.
В-третьих, большое внимание на упомянутой мною конференции было уделено проблеме инженерной подготовки территорий под новое строительство. Для того, чтобы строить в год 3,5 - 4 млн. кв. метров, оно должно быть масштабным! На эти цели необходимо тратить все деньги, собранные с застройщиков на инфраструктуру, а не 40%, как сейчас, причем инженерную подготовку делать комплексно, как это было раньше. Город должен заняться межеванием территорий. Для застройщиков, особенно среднего масштаба, это непосильная задача. В любом случае, если город перекладывает данную проблему на плечи инвесторов, то соответствующие затраты должны возмещаться сверх вознаграждения за подготовку инвестиционно-тендерной документации.
Итак, для решения проблемы строительства массового доступного жилья необходимо дать ответ на вопросы:
- где все это может быть построено?
- кто все это купит?
- как обуздать аппетиты монополистов?
- как раскрыть рынок аренды земли, обеспечить доступность и прозрачность торгов?
Заканчивая, повторю вновь «два пишем, два в уме». В силах правительства в оставшиеся два года решить эти проблемы. Нужна политическая воля и слаженная работа правительства и бизнеса. Бизнес нельзя уговорить - ему надо создать нормальные условия для работы. Иначе, как говорилось на конференции, он или вообще свернёт жилищное строительство, или уйдёт в другие регионы и даже за границу! Поэтому и требуется постоянный диалог власти и бизнеса.
Каплан Лев Моисеевич
д.э.н., профессор, заслуженный экономист РФ,
вице-президент, директор Санкт-Петербургского
Союза строительных компаний
«Союзпетрострой» О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства
Инженерию отдадут частникам
19 января компаниям-членам «Союзпетростроя» был представлен проект постановления «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства». О документе рассказал заместитель председателя Комитета по строительству Николай Крутов. В ближайший месяц проект этого постановления пройдет последние согласования в Комитете по управлению госимуществом и Комитете по земельным ресурсам и землеустройству и будет вынесен на рассмотрение городского правительства. По замыслу чиновников, реализация положений документа позволит преодолеть общегородскую проблему дефицита инженерно подготовленной земли.
Идея Земельного кодекса
По словам Николая Крутова, документ разработан в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, регламентирующими порядок проведения торгов на право приобретения участков для комплексного освоения территорий.
Суть проекта постановления заключается в следующем. Администрация Петербурга в лице Комитета по строительству определяет территорию, предназначенную для жилищного строительства согласно действующему Генеральному плану, и готовит документацию для выставления ее на торги. На момент реализации с аукциона земля должна быть свободна от инженерных коммуникаций. Предложивший наибольшую цену участник торгов признается победителем. Ему необходимо выполнить три условия: разработать проект планировки территории, осуществить строительство инженерных сетей и передать их затем в собственность Петербурга.
После того как инвестор выполнит данные обязательства, он получает исключительное право на участки, сформированные на предоставленной ему территории в результате разработки проекта ее планировки. Компании предоставляется право либо бесплатно взять землю в долгосрочную аренду, либо выкупить ее по кадастровой стоимости.
Далее инвестор может распоряжаться участками по своему усмотрению - может самостоятельно заниматься строительством или переуступить права другой организации. Помимо объектов инженерной инфраструктуры в собственность города передаются внутриквартальные проезды.
Таким образом, в стоимость комплексного освоения территории будут входить три составляющие: плата за право работы по результатам аукциона, оплата аренды участка в период проведения работ, а также затраты на инженерную подготовку земли.
Цена победы
Идея передавать инвесторам не отдельные участки, а целые территории весьма разумна. Однако пока проект постановления вызывает много спорных вопросов. Прежде всего четко не определены территории, которые планируется передавать частным компаниям. Зампредседателя КС предположил, что город воспользуется услугами частников при подготовке кварталов «Северная долина» и в Юго-Западной части Петербурга.
Вместе с тем, считает вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан, есть большая вероятность, что в результате инвестиционной деятельности застройщик получит доход, который не превысит всех его затрат на освоение территории. Поэтому неизвестно, будет ли данная схема успешной. Для осуществления столь большого объема работ необходимы значительные оборотные средства, которые у многих строительных компаний отсутствуют. Лев Каплан не исключил, что инвесторы будут объединяться в пулы и совместными усилиями реализовывать проекты инженерного освоения территорий и последующего строительства.
Только для гостей
По словам Николая Крутова, у Петербурга пока недостаточно средств для самостоятельной подготовки территорий под жилищное строительство. Г-н Крутов не исключил, что в будущем для этих целей город станет использовать заемные средства. Однако о конкретных шагах в этом направлении речи пока не идет. Сегодня городская администрация намерена готовить небольшое число участков для жилищного строительства. Бюджетных средств на освоение под новое жилье целых территорий у города нет.
Судя по всему, Смольный довольно грамотно расставляет приоритеты, поскольку все же находит средства на инженерное освоение участков для реализации проектов крупных западных компаний. Например, на подготовку территории новой промзоны «Нойдорф» в Стрельне было потрачено 96 млн руб. Оно и понятно - ведь стратегических инвесторов надо суметь заинтересовать. С работающими на местном рынке компаниями договориться гораздо проще.
Подготовлено пресс-службой «Союзпетростроя»
вернуться к списку статей
|