Заместитель Председателя Государственной Думы Г. В. Боос

Законодательное обеспечение рынка доступного жилья

В 2004 году Государственная Дума рассматривала большой пакет законопроектов, который был подготовлен для формирования рынка доступного жилья. Под словом "рынок доступного жилья" мы понимали следующее: с одной стороны- необходимо было активизировать спрос на потребительском рынке жилья , для чего существенным образом расширить возможности граждан в приобретении жилья, с другой стороны было необходимо активизировать строительство нового жилья в большом объеме, создать конкурентную среду в этой сфере, развить инфраструктуру и добиться того, чтобы в итоге мы строили жилья гораздо больше, чем мы это делаем сегодня. По экспертным оценкам из 10 семей -6 хотели бы улучшить свои жилищные условия, при этом возможности на сегодняшний день решить свои жилищные проблемы имеют примерно одна семья из десяти. У остальных семей такой возможности не было и для них приобретение жилья оставалось несбыточной мечтой. При том , что наш общий жилищный фонд составляет всего 3 миллиарда кв.метров, степень его износа известна, степень износа инженерных сетей велика. И при всем при этом потребность в новом жилье для удовлетворения спроса составляет примерно 1, 6 миллиарда кв.метров. Это без учета того, что с ростом доходов спрос на жилье будет расти и к 2012 году спрос оценивался примерно в 3 миллиарда кв.метров жилья. Это означает, что нам необходимо вдвое удвоить свой жилищный парк для того, чтобы удовлетворить всех желающих и нуждающихся улучшении жилищных условий. При том объеме строительства, который мы демонстрировали в последние годы даже со сравнительно неплохой динамикой, которая у нас в строительстве присутствует мы в 2004 году произвели чуть больше 40 миллионов кв.м. жилья с учетом коттеджного строительства. И всем понятно, что такую задачу , как удвоить жилищный парк без каких-либо прорывов серьезных мы решить были бы не в состоянии. Поэтому был принят большой пакет законов, которые должны были стимулировать , как спрос на жилье через создание инструментов доступности для большей категории граждан , так и стимулировать строительство самого жилья. С целью стимулирования спроса в пакете законов были предусмотрены следующие меры: усиление ипотеки как способа обеспечения возврата жилищного кредита , снижении рисков при совершении сделок на рынке жилья, снижения требований к размеру первоначального взноса при получении ипотечного кредита , снижения административных затрат на процедуру оценки платежеспособности заемщиков, усиления прав добросовестных приобретателей недвижимости , налоговое стимулирование платежеспособного спроса , защита прав граждан, вкладывающих средства в долевое строительство жилья, снижения рисков и обеспечение прозрачности при привлечении средств граждан, повышения эффективности бюджетных расходов и т.д. С целью стимулирования предложений на рынке жилья в пакете документов предусмотрены такие меры : снижение административных барьеров и затрат на рынке жилищного строительства , повышение индивидуальной ответственности главных архитекторов и главных инженеров проектов, развитие конкуренции на рынке жилищного строительства и формирование прозрачных механизмов, стимулирование скорейшего завершения строительных работ при предоставлении земельных участков , переход от точечной застройки к комплексному освоению территорий , стимулирование в привлечении частных инвестиций и кредитов для комплексного освоения территорий, использование более эффективных форм привлечения средств граждан в жилищное строительство, создание условий для развития кредитования застройщиков, привлечение инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры, создание стимулов для органов местного самоуправления по проведению всего комплекса мероприятий .
Необходимо так же провести модернизацию программы "Жилище" и изменить подпрограммы , которые входят в эту программу, для чего в подпрограмме предусмотреть стимулирующие средства: спрос на рынке , защищающий целый ряд категорий людей, в том числе и в социальном плане , так и средства, стимулирующие строительство жилья , в первую очередь инженерной инфраструктуры. Сегодня в большом дефиците становятся новые строительные площадки , на которых есть подведенная инфраструктура, существующие сети зачастую имеют такой износ и перегруженность, что не позволяют уже развивать дальше жилищное строительство , новые сети стоят дорого и средств у местных бюджетов на создание таких сетей нет. Жилищным пакетом, о котором я говорю, предусмотрен большой комплекс мер, который , как мы надеемся, сможет в перспективе помочь решить эту проблему - это и меры по привлечению частных инвестиций в этот сектор. Для муниципалитетов, которые будут вкладывать средсства в развитие инфраструктуры, предусмотрены налоговые преференции по их ценным бумагам, причем они настолько велики, что делают эти бумаги даже более привлекательными, чем государственные ценные бумаги. Но даже все эти меры не приведут к тому , что в ближайшей перспективе мы совершим прорыв в развитии наших сетей , если не будем уделять эттому особого внимания и целеноправленно выделять из бюджета деньги. Поэтому по нашему предложению , совместному с Правительством сейчас ведется проработка возможностей реформирования программы "Жилище", ведение в ней подпрограммы на развитие сетей , в котором возможно будет кредитование бюджетными ссудами , из расчета пятьдесят на пятьдесят и эти средства должны будут идти на развитие инфраструктуры. Если эту проблему мы сегодня не решим, то мы можем оказаться в ближайшие год-два в ситуации, когда у нас просто не будет строительных площадок и негде будет строить. И это сегодня становится достаточно массовым явлением , причем не только в городах, которые не имеют свободных земель, типа С Петербург, Москва, но и даже в городах -областных и даже районных центрах. Кроме этого Правительство должно утвердить порядок и методику проведения оценки объектов недвижимости, разработать модельные законы для принятия законодательства субъектами Федерации, местными органами власти и многое другое. При этом Субъекты Федерации должны привнести изменения в свои действующие законодательства и принять отдельные законы для приведения регионального законодательства в соответствие с этим федеральным пакетом, разработать и принять нормативные акты во исполнение жилищного кодекса, градостроительного кодекса.
Емкий перечень мер, который необходимо осуществить для того, чтобы этот пакет законов заработал реально в жизни и от слаженной работы всех задействованных структур в этом вопросе зависит успех формирования рынка жилья , доступности этого жилья и успех того, что мы решим задачу – чтобы каждая семья могла приобрести жилье и проблемы жилья в нашей стране наконец бы не стало.

Президент Ассоциации Российских Банков Тосунян Гарегин Ашотович

За ипотекой - будущее

Проблема развития ипотечного рынка на сегодняшний день стоит остро . Мы имеем разорванную систему власти и систему рынка. И такое впечатление, что власть не имеет понятия, что нужно рынку и что нужно обществу, и как принимаемые решения, хотя бы приблизить к интересам общества. Денежно-кредитная политика разрабатывается, принимается и реализуется исключительно в рамках двух-трех ведомств, которые представления не имеют о том: А как в этих условиях развивался реальный рынок? Власть-это консервативная часть общества в хорошем смысле, которая должна обеспечивать интересы всех слоев общества. А рынок-это ее оперативная часть и в этом симбиозе оперативной и консервативной части должно быть выстроено соответствующее продвижение общества и государства, иначе, когда сам планируешь, сам решаешь, и сам пожинаешь результаты, но они только тебя устраивают. Удобство управления ты можешь обеспечить, свои личные интересы ты можешь обеспечить , свою личную ипотеку ты можешь обеспечить . Поэтому , мы не беремся говорить за остальные секторы и рынки, мы собираемся в банковской системе выстроить и шаг за шагом выстраиваем систему, при которой ни одно решение не должно быть без согласования с банковским сообществом, для нас очень важная задача.…
Принимать пакет документов будет власть, но когда вы готовите такой документ, вы должны выслушать, что рынок говорим и только после этого принимать. Нужно изменить механизм взаимодействия рынка и власти в сфере нашей экономики. Без этого у нас нет перспективы.
В ипотеке, конечно, других источников, кроме долгосрочных ресурсов, в которых значительную часть занимают пенсионные, социальные фонды не найти. Но это источники, а механизм привлечения может быть множественным, в частности может быть в виде ипотечных ценных бумаг, которые также являются и источником, и инструментом. С одной стороны, власть ставит во главу угла развитие ипотеки, потому что это огромная часть денег, причем, бизнес активная часть готова за свои деньги развивать это, она не готова сидеть -ждать когда государство смилостивится , все реже и реже бывает, когда из каких-то фондов тебе бесплатное жилье дают. Люди понимают, что лучше своими руками построить , но для этого они естественно хотят каким-то образом знать те инструменты и эти инструменты использовать не после многократно усложненных процедур, а по упрощенной схеме. Один из механизмов стимулирования, это минимизация резервирования на активы, которые пошли в ипотеку, соответственно упрощается процедура выплаты ипотеки.
Пока в нашей стране не стимулируется развитие этой инфраструктуры. У нас принимается пакет документов по движению ипотеки, а с другой стороны процедуры согласно которым я должен выпустить ценные бумаги или оформить участки для начала строительства эти процедуры стали усложняться., стали больше налогооблагаться. В этом смысле самая страшная наша проблема, это то, что - не поймешь все-таки : вы хотите, чтобы было развитие этого дела, или не хотите. Я говорю на тему " бизнес и власть"…У власти есть идея создать инструменты, которые приносили бы им пользу. Не понимая подчас сути рынка, считая ниже своего достоинства обращение к участникам рынка и не взяв за основу следующую логику: я должен услышать , что нужно рынку, его алгоритм взять за основу, этот алгоритм продвижения к «светлому будущему» откорректировать и отшлифовать так, чтобы интересы других слоев не были бы ущемлены, а не наоборот: я сначала выстрою свое представление о том, как развивать этот рынок, который я не понимаю, за пятнадцать минут до обсуждения на правительстве или на законодательном уровне я его отдам и скажу: «а ну-ка скажите, у вас есть какие-либо замечания?» И поскольку , конечно, сходу никаких серьезных замечаний не будет, а если и будут , я скажу: «ну ладно, потом учтем» …И принимаю алгоритм заведомо неработающий. Иначе говоря , когда я создаю автомобиль, если я хочу, чтобы он ездил я должен основываться на знаниях и опыте тех, кто понимает само движение автомобиля в эксплуатации , а не основываясь на том, что представляют от этом теоретики в области металлургии. Сначала я должен понять - что хочу с точки зрения потребителя. Вот этого подхода у нас нет, а есть совсем другой подход, видимо еще советских времен - такое должно быть общество -такая должна быть структура, а рынок заработает -не заработает- там будет видно. И это мы затянули на столько лет, что просто катастрофически отстаем. У нас ипотека сегодня меньше одного процента от нашего ВВП, за рубежом она составляет до 60 процентов от общего объема ВВП.
Корр.- А есть какие-то механизмы?
-Их масса, их не надо изобретать, нужно, чтобы была мотивация у тех, кто принимает решения, а как эта мотивация возникает. Не исходя из своего удобства отчитаться перед кем-то и сказать , что выполнили, а исходя из того, что я действительно даю рынку следующую задачу: я готов вам открыть все дороги на этом пути, объясните, какую вы модель предлагаете. Очень важно, как в партийные времена - кто делает проект решения, если проект решения готовлю я , а потом мы его редактируем-то это одно, а если готовите вы , потом мы его редактируем исходя из моих замечаний -это совсем другое…
Я имею в виду то, что все зарегулировали и вернулись к советской системе , а советская система неизбежным образом приводит к тому, что административное управление экономикой еще больший разрыв интересов общества и интересов власти. Власть своей жизнью живет и власть доказывает через средства массовой информации, как хорошо живется обществу. Мы находимся на другом витке развития и ситуация показывает, что мы не можем вернуться на круги своя, мы, упуская время, себя отбрасываем на десятилетия назад. Сегодня мы переживаем проблему 20-х годов Соединенных Штатов или время после Великой депрессии. Мы всегда отстаем, хотя можем сделать скачок.. Но мы настолько богатые, что даже ничего не делая, мы как про африканцев рассказывают -протянул руку сорвал банан, поел и все, и мы также -черпанули нефть и живем. Ладно, если б мы были «банановой республикой», ели бы бананы при любом режиме. Нам нужны преобразования в подходах. Я говорю о своем сегменте - финансовом уровне- финансовый рынок в широком смысле этого слова он дает серьезный уровень независимости для участников. А у нас наоборот его искусственно зажимают все экономические ветви власти, потому что каждый шаг хотят регулировать и контролировать и в этом случае свое удобство управления обеспечивают и с точки зрения своего влияния обеспечивают свою корысть. Это может быть резкое категоричное, но мое мнение.
Корр. То, что вы говорите, имеет некоторые пессимистические нотки. Что вам внушает оптимизм?
Я всегда поддерживаю тех, кто говорит, что надо начинать с образования, надо поддерживать свободу слова, надо изменить психологию людей. Если мы хотим достойно жить, то давайте изменим систему принятия решений в сфере экономики.

вернуться к списку статей