Замедление темпов роста цен на недвижимость и снижение рентабельности строительства уже в ближайшей перспективе могут спровоцировать кризис ликвидности на строительном рынке. Проблему усугубляет изменение законодательства о долевом участии в строительстве и повышение процентных ставок по кредитам банков для строительной индустрии. На этом фоне ключевым вопросом для строительных компаний становится освоение альтернативных форм привлечения инвестиций - выпуска облигационных займов, развития программ ипотечного кредитования, лизинга строительного оборудования и других. Об этом шла речь на прошедшей 22 июня 2005 г. первой межрегиональной конференции "Строительный комплекс: практика привлечения финансирования. Возможности, проблемы, риски", которую провели Агентство регионального развития, при поддержке Министерства регионального развития РФ и рейтинговое агентство "Эксперт РА".
 |
В.А. Яковлев
министр регионального развития РФ
|
В конференции приняли участие руководители министерств и ведомств, представители строительных компаний, банков, фондов недвижимости, инвестиционных и страховых компаний, юридических бюро, лизинговых и управляющих компаний, эксперты в области корпоративных финансов. Они отметили основные приоритеты государственной политики в области строительства, рассказали о проблемах, связанных с необходимостью реорганизации системы корпоративного управления и практики ведения бизнеса, и путях их решения, а также обсудили возможности финансирования отрасли через новые финансовые инструменты, которые предоставляет фондовый рынок, и проблемы страхования строительных рисков.
Выступая на конференции, министр регионального развития РФ В.А. Яковлев отметил, — от того, как будет развиваться строительный комплекс, во многом зависит бюджет страны.
До 70% граждан сегодня желает улучшить свое жилье, при этом приняты государственная поддержка, государственная защита, государственные обязательства, в которых нуждается определенная часть граждан. Президент перед нами поставил четкие задачи, для того, чтобы активизировать строительный комплекс, нужно возрождать ипотечное кредитование, возрождать условия программы дешевое «Доступное жилье». Нам необходимо сделать так, чтобы ипотека работала повсеместно по всей России, но, к сожалению, она еще мало развита во многих крупных областях.
По поручению Правительства мы принимаем участие в развитии ряда необходимых документов и, прежде всего, документов, регламентирующих работу Градостроительного кодекса, упрощения процедуры разрешения на строительство и т.д.
На мой взгляд, необходимо упростить процедуру предоставления участков на застройку.
Зачастую строительным организациям по этой процедуре приходится проходить нелегкий путь — около 80 согласований требуется для того, чтобы в полном объеме оформить документацию. В результате себестоимость строительного процесса увеличивается.
Необходимо предоставлять застройщикам уже сформированную документацию и одна из задач, преследованная нами, в этом и состояла.
Безусловно, средства от продажи сформированных земельных участков получит бюджет — это к вопросам заинтересованности местных бюджетов. Если такого не будет происходить, то постоянно будет разговор: какой нам интерес, поскольку деньги перечисляются в другие бюджеты. Т.е. такое направление, думаю, что правильно взято. Начальное финансирование подобной деятельности органов местного самоуправления может обеспечиваться за счет муниципальных займов на развитие инфраструктуры. На сегодняшний день 92 миллиона кв.м ветхого фонда. Что это значит? С каждым годом он будет прирастать от 2-х до 10 миллионов кв.м.
В прошлом году самыми высокими темпами были - при предоставлении квартир для выселения из ветхого фонда. Мы использовали 300 тыс. кв. м. А теперь посчитайте: 92 миллиона кв.м, если по миллиону в год - сколько потребуется средств!? Значит таким путем задачу аварийного фонда не решишь, надо искать другие пути. 650 миллионов кв.м. хрущевок, и процесс старения с каждым годом идет быстрее. Каким образом решать эту задачу? Что делать с домами, которые не подвергались никакой реконструкции уже в течение 50 лет? Их около 50 миллионов кв.м. Если говорить об инженерных коммуникациях, то факты вчерашние: отключение 5-ти районов, крупная авария в Москве, повлекшая за собой цепочку серьезных отключений, инженерная инфраструктура устарела, необходимы большие вложения, чтобы процесс сдвинуть с места. Если в законодательном плане не будут решены вопросы, связанные с чистотой, прозрачностью, гарантиями для привлечения большого, малого и среднего бизнеса, безусловно, будет очень много проблем. В исполнении поручения Президента РФ мы проводим переговоры, встречи, конференции с региональными руководителями по этим же темам, для того, чтобы активизировать процесс предоставления территорий под застройку. Сегодня мы должны констатировать, что новых генеральных планов по современным требованиям и условиям практически на территории нет. Есть генеральный план Москвы, который сейчас подготовили для согласований, также в С.-Петербурге и в некоторых других городах. А по областям никаких планов нет. Это значит, что не подготовлены инженерные территории, нет порядка с предоставлением этих территорий. Кроме того, коммерческие банки, работающие по кредитованию жилья, выдают кредиты только под 50-70% от стоимости приобретаемого жилья. Рассрочка составляет либо до 15 лет, либо под 14-18 % годовых, т.е. например, при покупке квартиры с ценой 60 тыс.$ нужно заплатить первоначальный взнос, а в течение 10 лет - еще 40 тысяч $ каждый год, добавляя по 14 %, в итоге сумма получается в два раза больше. В принципе, кредит для этого и существует, другое дело возможности нашего гражданина оплачивать такие средства. Только 5% по России могут улучшить свои жилищные условия, даже не прибегая к кредитованию.
Итоги подготовки к зиме
|
Подготовка региональных комплексов ЖКХ к зиме - извечно самый больной вопрос для нашей страны с ее громадными территориями, суровым климатом, и традиционным российским "Авось пронесет…".
Хотя на дворе середина календарного лета, Министр регионального развития РФ В.А. Яковлев провел 15 июля Всероссийское селекторное совещание по вопросу "Ход подготовки жилищно-коммунального хозяйства субъектов Российской Федерации к работе на осене-зимний период 2005/06 года".
На вопросы Министра о степени готовности подведомственных им территорий отвечали вызванные на обратную связь:
Полонский А.В. - заместитель главы администрации Алтайского края; Миронов В.В. - заместитель губернатора Курганской обл., директор департамента строительства, ЖКХ и госэкспертизы; Бухвалов Н.Ю. - заместитель губернатора Пермской обл. (вопросы строительства, ЖКХ, энергетики); Корягин В.К. - председатель государственного комитета по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Республика Карелия; Никитин С.В. - заместитель председателя правительства - Министр топливно-энергетических ресурсов и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской обл.; Войков В.А. - и.о. первого заместителя главы администрации Архангельской области по вопросам инфраструктурного развития; Стариков В.А. - заместитель главы администрации Ивановской обл.; Князькин Л.И. - первый заместитель главы департамента энергетики и ЖКХ Кировской обл.
Подводя итог, Министр регионального развития РФ В.А.Яковлев отметил, что дисциплину в подготовке к отопительному сезону на сегодняшний день можно назвать положительной. Но темпы нужно наращивать, т.к. недоработки каких-то вопросов при подготовке к зиме могут обернуться катастрофой. Еще будет проведено несколько селекторных совещаний, после которых будут сделаны соответствующие выводы.
Подробнее читайте в следующем номере… |
Третья задача, поставленная Президентом, чтобы к 2010 году уже 10% населения могли участвовать в рынке доступного и дешевого жилья. Правовые защиты интересов и получателя кредита и кредитора должны быть зафиксированы, это делается для того, чтобы обеспечить гарантии друг друга.
Должен заметить, что за прошлый год при принятии 27-ми документов и законодательных актов, была создана база для развития ипотечного кредитования, были приняты важные как для ЖКХ, так и для строительства два законообразующих документа: это Градостроительный и Жилищный кодекс. Нам предстоит провести большую нормативно-правовую работу. Для исполнения только двух документов Жилищного и Градостроительного кодексов в течении 2005-2006гг нам предстоит подготовить около 200 документов и около 1/3 из них законов. Необходимо защитить права кредитополучателя, подготовить нормативно-правовую базу и т.д. Разумеется, в дальнейшем необходимо развитие института ипотечного кредитования. На сегодняшний момент действуют государственные компании со 100% государственным капиталом, но мы ставим перед собой задачу, чтобы проводить более активную работу.
Предстоит разработать нормативно-правовые документы, регулирующие эмиссию иностранных ценных бумаг, создать нормативно-правовые основы для привлечения средств пенсионных фондов, страховые компании на рынке иностранных ценных бумаг, принять инструкции, формирующие условия для создания баз данных. Для снижения стоимости сделок на рынке жилья и ипотечного кредитования, предстоит усовершенствовать деятельность государственной системы, регистрацию прав на недвижимость и на объекты недвижимости.
Если подвести коротко итоги и разложить на этапы, то это многоэтапный процесс решения вопроса. На первом этапе нам надо решить вопрос с недочетами, недостатками и акцентировать внимание на том негативе, который у нас присутствует. Что это? Если говорить о стоимости кв.м., не секрет, что себестоимость — единицы, а продажная цена - 2,5 коэффициэнта. Т.е. есть вопросы, есть нерешенные проблемы, которые сегодня надо решать. Причин здесь тоже очень много: либо дешевле получили участок, либо востребованность на эту территорию гораздо больше, чем построено жилья, либо это Москва, либо С.-Петербург. Много претензий к застройщику от местных властей, и об этом мы тоже говорим. Около 80 согласований, которые заставляют, вынуждают давать взятки, для того, чтобы ускорить эту процедуру прохождения. Отсутствует генеральный план, несовершенно инженерное оборудование, отсутствие площадок под массовые застройки, высокий первый взнос, если говорить об ипотечном кредитовании - короткие сроки выплаты кредитов, высокие процентные ставки, инфляция, которая влияет во многом на это, отсутствие доверия кредитора к кредитополучателю...
Второй этап, безусловно, выходит из первого — это инженерная изношенность. Обязательно должна вестись инженерная подготовка и, несомненно, план водоочистки, водоснабжения жилья. Необходимо более активное вмешательство государства, нахождение условий для привлечения бизнеса, в том числе, и в центральной части государственного партнерства по развитию коммуникационных систем.
Третий этап - жилищно-коммунальная реформа. Закон и нацеливает на то, чтобы как можно больше граждане принимали участие в управлении своими средствами, требования к поставщикам услуг тех параметров и того качества, которые соответствуют нормам. Безусловно, и на первом, и на втором этапе важно участие бизнеса. Чтобы более менее привести к нормальному состоянию инженерную систему, нужно около 1-2 триллионов рублей. Это приблизительно 50 процентов Российского бюджета. Возможно это? Невозможно. Но в тоже время, мы должны констатировать, что сейчас уже около 65% граждан оплачивают в полной мере жилищно-коммунальные услуги. Если сюда добавить, что государство доплачивает регионам за субсидии, то цифра уже выходит за 80%. Т.е. сегодня на 80 процентов гарантирована любая услуга на это время. По прошлому году она составляет за эксплуатационную технику всего участвующего финансового потока более 1 триллиона рублей, а инвестиционных затрат — минимум, т.е. капитальный ремонт, инновацию, на новые какие - то технологии. Тем не менее, это богатый рынок, особенно для привлечения малого бизнеса и, к сожалению, препятствий для того, чтобы малый бизнес в ЖКХ активно работал, еще предостаточно, начиная от отсутствия заинтересованности тех структур, которые непосредственно занимаются эксплуатацией жилищно-коммунального комплекса, местных властей и, безусловно, нерешенные проблемы с большими издержками, с большими долгами. Хотя я бы, наверное, слукавил, если бы не сказал, что бизнес сейчас работает в наиболее выгодных отраслях жилищно-коммунального хозяйства.
Четвертый этап - это развитие промышленности строительных материалов. Безусловно, это одно из направлений, которое мы сейчас рассматриваем, как необходимое для развития промышленной стройиндустрии.
И пятый вопрос - это вопрос рабочей силы. Вопрос подготовки квалифицированных кадров в ВУЗах, техникумах. В ближайшее время он станет необходим.
Для того, чтобы строить более дешевое жилье, нужно реанимировать работу домостроительных комбинатов для того, чтобы создавать типовое жилье, нужно настроиться на новые технологии, на совершенно другие нормативы.
"Развитие конкуренции и антимонопольное регулирование в сфере строительства"
 |
Евраев Михаил Яковлевич
начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы
|
Евраев Михаил Яковлевич - начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы
Я хотел бы остановиться на том, как мы смотрим на антимонопольное регулирование в строительной сфере и что мы предлагаем сделать для решения этой проблемы. Первое- это то, что для привлечения инвестиций должна быть открытость и прозрачность, которой у нас не существует. На данный момент мы видим три проблемы.
Первое то, что недостаточно денег вкладывают местные органы власти в инженерную подготовку.
Вторая проблема - непрозрачность с распределением земельных участков.
Третья проблема - проведение коммуникаций.
Как вы знаете, мы провели мониторинг: каким образом у нас предоставляются земельные участки по 2004 г... В результате мы внесли соответствующее предложение, сейчас это уже закон, что земля с 2005 года по жилищным застройкам будет распределяться только на аукционе: заявка, регистрация, задаток. Никаких других требований не допускается. Второе - обязательное размещение информации на сайте. Таким образом мы создаем единое экономическое пространство. С первого января 2006 года муниципальных образований будет более 24 тысяч. Для того, чтобы не ходить по всей стране и не скупать 10 тысяч газет, чтобы узнать, где какие торги проводятся, достаточно зайти в интернет и сразу понять ситуацию по стране. Если это условие не будет исполнено, любое заинтересованное лицо сразу обратиться в суд. А мы обязательно будем проводить комплексные проверки по всей территории РФ.
"Изменение законодательства о долевом участии в строительстве. Обзор практики"
 |
Домащенко Роман Юрьевич - управляющий Южной дирекцией Юридической фирмы "Вегас-Лекс".
|
Домащенко Роман Юрьевич - управляющий Южной дирекцией Юридической фирмы
"Вегас-Лекс".
До 1 апреля 2005 года в правовом регулировании в основном было три момента: Гражданский кодекс РФ, Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 №39-ФЗ, в редакции от 22.08.2004 и закон РСФСР "Закон об инвестиционной деятельности в РСФСР". Дело в том, что эти документы не закрывали полностью те вопросы, которые возникали при работе с дольщиками, при привлечении инвестиций, при строительстве жилья и других объектов недвижимости. Что из этого получилось? Ни в какой мере не были защищены права будущего собственника. Возникали серьезные конфликтные ситуации. Выражалось это, например, в том, что большие конфликты возникали при сдаче объекта, сдача проходила с большими недостатками, в одностороннем порядке застройщики повышали стоимость кв.м., одна и та же квартира продавалась нескольким участникам. Возникали судебные споры с застройщиком и дольщиком на стадии получения собственности. Дольщик мог столкнуться с тем, что застройщик правильно не оформил документы на объект строительства, из-за этого у дольщика возникают серьезные проблемы с регистрацией своих прав. Список можно долго продолжать, он сейчас не полный, такие ситуации возникали во всех регионах, а в массовом порядке происходили естественно в Москве. И эта тема побудила новый Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 №214 ФЗ. Его целью являлось в полной мере закрыть те проблемы, которые были в данной области. Закон был нужен и юристам, и судьям, и, тем более, самим застройщикам, и однозначно гражданам и юридическим лицам, которые вкладывали свои средства. На сегодня это основной закон, который регулирует деятельность и участие в долевом строительстве. В действие он вступил с апреля этого года. Федеральный закон четко регламентирует следующие понятия: застройщик, объект долевого строительства и, наконец-то, появилась четкая регламентация понятия - договор участия в долевом строительстве. До этого застройщики пользовались принципом свободы договора. У каждой фирмы был свой договор, который не в полной мере соответствовал закону РФ и решал интересы застройщика, и инвесторы не могли повлиять на изменения в этом договоре, чтобы защитить свои интересы.
Что касается застройщика, закон четко определил параметры, которым должен соответствовать застройщик: застройщик должен быть юридическим лицом, независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальным предпринимателем. Второе: иметь в собственности или в аренде земельный участок. Третье: строить многоквартирный дом или иной объект недвижимости за счет привлеченных денежных средств. И четвертое: иметь разрешение на строительство на данный объект недвижимости. Объект долевого строительства должен соответствовать следующим параметрам: это может быть жилое или нежилое помещение, которое подлежит передаче участнику долевого строительства после сдачи объекта в эксплуатацию, и этот объект должен строится только за счет инвестиционных средств. Отдельно хочу сказать о контрактах, с помощью которых застройщики до появления новых законов привлекали денежные средства. Юристы компаний застройщика пользовались свободными договорами, "гибридами" контрактов, возмездного оказания услуг, предварительные договоры купли-продажи, простого товарищества, договор уступки права требования. Отсюда возникла масса судебных споров. Больше приходилось использовать в работе обзоры практики Верховного суда, Высшего арбитражного суда, которые не являются нормативными актами, и ссылки на них не могут применяться судьями при решении данных споров.
Более подробнее - о договоре участия в долевом строительстве, который нашел свое отражение в законе. Наконец-таки новым законом регламентированы условия, с которыми будет подписан этот договор. При отсутствии этих условий договор будет считаться незаключенным. К этим условиям относятся: определение конкретного объекта, срок передачи объекта долевого строительства, определение цены договора, срок и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. Действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Начиная с 1 апреля этого года, компания, получившая разрешение на строительство, должна работать в соответствии с этим законом, иначе данная сделка является недействительной. Если разрешение было получено до этого срока, то закон можно не применять. В этот же закон были внесены изменения в Административный кодекс РФ, который говорит следующее: нарушение законодательства в долевом строительстве будет наказываться штрафом административных лиц от 150-200 МРОТ, юридических - от 400 до 5 000 МРОТ. Граждане имеют полное право потребовать немедленного возврата денежных средств, а также еще и проценты. К сожалению, нужно констатировать, что в данном законе полного равенства между застройщиком и лицом, вкладывающим деньги, не получилось. В законе есть ряд неточностей, в данном случае перекос в сторону интересов граждан-инвесторов долевого строительства. Но в Государственной Думе идет работа над этим вопросом, обзор судебной практики основных проблем, которые есть в разрешении вопросов в суде. Застройщик указывает, что участник долевого строительства, вкладывая деньги в строительство, является инвестором, и его действия направлены на приобретение прибыли и, что он занимается предпринимательской, коммерческой деятельностью. А участники долевого строительства, надо признать, что в основном это граждане, пытаются свои действия подвести в рамки действия закона "О защите прав потребителя" и называют себя потребителями. При решении спора речь идет о следующем: при стандартных нарушениях договора, участник долевого строительства может добиться только возврата средств, вложенных в строительство и в лучшем случае процентов по ставке финансирования. Если говорить о распространении закона "О защите прав потребителя" на эту сферу по этому закону, то участник долевого строительства может требовать от застройщика за просрочку сдачи объекта 3 процента за каждый день. Единственная проблема получения неустойки возникает в самой сумме контракта. Например, если инвестор вложил 1 000 000 рублей, то больше этой суммы он не может требовать. Конечно, закон "О защите прав потребителя" распространяется на деятельность, связанную с долевым строительством, но 99% судебных инстанций в Москве и регионах отказывают во взыскании таких штрафных санкций с застройщика и удовлетворяют требования участника долевого строительства только в размере вложенных средств, и может быть моральный ущерб в размере 10-20 тыс. рублей.
Отдельно хочу остановиться на законодательных инициативах. Федеральный закон от 30.12.2004. Его неточности требуют определенных действий от участника долевого строительства. В марте 2005 года в Государственную Думу был направлен проект закона о внесении изменений в Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" и в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
Основная цель этого проекта — поставить знак равенства между правами застройщика и участником долевого строительства. В качестве примера: в проекте закона предлагается исключить из действующего федерального закона отношения по участию в долевом строительстве, когда одна сторона в долевом участии является юридическим лицом. Одновременно авторы законопроекта предлагают внести запрет в данном случае, на переуступку прав физическим лицам. В речь идет уже о защите прав граждан. На сегодняшний день статья пятая Закона говорит о том, что нарушение срока внесения платежа участником долевого строительства более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора только в судебном порядке. Законопроектчики предлагают изменить эту статью, и при просрочке внесения платежа, в течение более чем трех месяцев дать право застройщику расторгнуть договор в одностороннем порядке. В законопроекте предлагается смягчить гарантийные обязательства застройщика после сдачи объекта в эксплуатацию, предлагается вынести из гарантийного обязательства оборудование и материалы, которые использовались при строительстве. Также предлагается смягчить штрафные санкции, которые налагаются на застройщика при несоблюдении интересов участника долевого строительства.
К положительным сторонам нового закона можно отнести следующее: в законе соблюдены жесткие требования к документации финансовой отчетности застройщика, определен конкретный вид договора, заключенного при финансировании долевого строительства, введено официальное целевое использование денежных средств, полученных от инвесторов. На сегодняшний день организация, которая занимается строительством, не имеет права тратить полученные средства на текущие нужды своей фирмы, а только на конкретный объект строительства. Закон "О защите прав потребителя" распространяется только на физических лиц, не занимающихся предпринимательской деятельностью. Введен минимальный гарантийный срок на объекты недвижимости.
К минусам нового закона можно отнести следующее: закон содержит много норм оценочного характера на нормативные акты Правительства РФ, которых на сегодня нет и, соответственно, когда они появятся, возникнет много проблем при применении конкретных статей данного Закона в текущей деятельности. Так же нормы закона, дающие право застройщику заключать договор на участие в строительстве только после получения разрешения на строительство на конкретный объект недвижимости. Еще раз обращаю внимание и застройщика и органов государственной власти на то, что извечная проблема строительных компаний - это оформление документов для получение разрешения на строительство объектов недвижимости. На сегодняшний день все представители строительных компаний и даже частных небольших фирм, которые занимаются оформлением этих документов, знают насколько это является серьезной проблемой не только для Москвы, но и для регионов.
вернуться к списку статей
|