29-30 июня в Москве прошла конференция на тему "Доступное жилье для россиян: перспективы". С докладом на конференции выступил министр регионального развития Российской Федерации Владимир Яковлев. Сегодня мы публикуем этот доклад. В следующем номере продолжение дискуссии.

В.А. Яковлев министр регионального развития РФ

Уважаемые коллеги!

Как гласит на сегодняшний день статистика, рынок жилищного коммерческого строительства демонстрирует в последние годы непрерывный рост.
Валовой объем строительно-монтажных работ увеличился с 35 млрд. рублей в 2000 году до 170 млрд, в 2004 году. В том же 2000 году введено в эксплуатацию около 30 млн. кв. метров, а в 2004 году - уже 40 млн. кв. метров.
Наконец, в последние годы вырос и рынок ипотечного жилищного кредитования. В 2001 году совокупный ипотечный портфель банков оценивался в 1,7 млрд. рублей, а в 2004 году - в 30 млрд. рублей.
Все это отрадно, однако, это лишь парадная сторона портрета строительной отрасли. Вот и другая. Россия ежегодно вводит в строй жилья только половину от того, что вводила 15 лет назад. Гражданам, безусловно, не хватает квартир. Строится 40 миллионов, а потребности, если взять из расчета по нормативам 1 кв. метр на человека в год, порядка 145 млн. кв. метров.
Более 31 млн. семей желает улучшить жилищные условия. А если говорить о вводе жилья 2004 г., то улучшили свои жилищные условия 230 тысяч семей, или 0,7 процента нуждающихся.
Сегодня очаги экономического роста присутствуют лишь в 140 из 1042 городов и поселков городского типа.
Население мигрирует в экономически более благоприятные регионы. Только два города-миллионера, Ростов и Волгоград, показывают рост населения. Строительная отрасль не обеспечивает решение жилищной проблемы, она даже не компенсирует износ жилищного фонда.
Кроме того, рост строительной отрасли имеет латентный и однобокий характер. Прежде всего, 44 процента общего объема жилищного строительства приходится на территорию Москвы и Московской области. Активное жилищное строительство ведется лишь в 10-12 регионах Р.Ф. Однако, и в крупных городах жилищное строительство превратилось в комфортную инвестиционную площадку для спекулятивного капитала.
В последнее время жилье в крупных городах дорожало ежегодно на 15-40 процентов. И не для кого не секрет, что продажная цена от себестоимости отличается в 2-3 раза. Разрушается и городской каркас страны. Искусственная монополизация рынка строительства недвижимости и неоправданный спекулятивный рост цен на жилье - это взаимосвязанные факты.
В крупных городах, полагают эксперты, наиболее выражена система распределения участков под застройку, среди избранных игроков, которые дробят подряды и передают их более мелким субподрядчикам. Многие строительные компании уже давно сами ничего не строят, а занимаются только распределением подрядов и отраслевыми согласованиями.
Искусственная монополизация и спекулятивный рост цен как раз и сдерживают развитие жилищного и коммерческого строительства. Уже в прошлом году платежеспособный спрос начал отставать от темпов роста цен на недвижимость. В ряде крупных городов, в том числе Москве и Санкт-Петербурге, возникает кризис продаж новостроек. Заметно снизилась инвестиционная активность в жилищном секторе. У застройщиков возникла задолженность перед поставщиками стройматериалов, а в некоторых случаях даже по заработной плате перед своими работниками.
В первом полугодии рынок жилья так и не оправился от кризиса. Более того, по данным Минэкономразвития, замедлился рост капитальных вложений в строительство. Если за первый квартал прошлого года инвестиции в основной капитал выросли на 13,1 процента, то за аналогичный период этого года - всего на 7,6 процента.
Рынок жилищного строительства стал, таким образом, заложником искусственной монополизации и столь же искусственной возгонки цен. Мало того, не будет, я думаю, преувеличением сказать, что искусственная монополизация строительных рынков дала старт процессам монополизации промышленности стройматериалов. Примером может служить весенне-летний рост цен на цементные смеси в результате концентрации цементных активов в руках узкой группы игроков. Это влечет за собой в конечном итоге рост себестоимости жилья.
Степень износа основных фондов в области производства стройматериалов достигает 54 процентов, причем ежегодное выбытие превышает ввод. Средний возраст основной части машин и оборудования - более 17 лет.
По оценкам аналитиков, объем рынка отделочных материалов России равен примерно 6 млрд. долларов. По различным оценкам экспертов, импорт составляет более 60 процентов рынка отделочных материалов. Продукция отечественных производителей в основном изготавливается по устаревшей технологии. Если происходящее сейчас в цементной подотрасли будет повторяться и в других секторах рынка стройматериалов, то очень возможно, что действующая здесь корпоративная программа модернизации будет быстро свернута. Зачем модернизировать производство, если проще стать монополистом?
Как вы знаете, Президент Российской Федерации поручил правительству разработать и утвердить комплекс мер, направленных на увеличение к 2010 году объемов годового жилищного строительства до 80 млн. кв. метров. В рамках проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" панируется уже к 2010 году ввести в строй около 400 млн. кв. метров жилья. Это увеличит существующий в России жилищный фонд почти на 15 процентов.
Воплощение проекта в жизнь позволит увеличить долю семей, которые в состоянии приобрести или построить жилье с помощью кредитов и увеличить количество участников втрое, с 10 до 30 процентов. Это может стать возможным благодаря мерам по развитию рыночных отношений в сфере жилищного строительства и демонополизации рынка, мерам по предотвращению монополизации отрасли производства строительных материалов, мерам по развитию рынка ипотечного жилищного кредитования.
По итогам заседания президиума Госсовета 19 апреля Президент России дал Правительству РФ ряд поручений, связанных с развитием жилищного строительства и совершенствованием жилищной политики. Так, в соответствии с одним из них Министерство регионального развития уже подготовило проект президентского указа о придании государственной политике по развитию жилищного строительства статуса Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". От правительства, властей регионов, муниципалитетов требуется выпустить за 2005-2006 годы более 200 нормативных актов, необходимых для реализации уже принятых, новых Градостроительного и Жилищного кодексов, а также пакета законов, принятых в декабре 2004 года. Головным разработчиком 37 из 54 правительственных актов по реализации в указанных сферах определено Министерство регионального развития Российской Федерации.
По ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5 процента жилья. В 2004 году ипотечных кредитов было выдано около 46 тысяч. Кредиты выдаются по слишком высоким ставкам и на сравнительно короткие сроки. Число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6 процентов. Хотя на рынке жилищной ипотеки продолжается подъем, рост этого рынка затронул только крупные города. Около 60 процентов кредитов выдается в Москве, в Московской области-6,7 процента, в Санкт-Петербурге - 4,6, в Самаре - 4,4 процента, в остальных городах - менее 1 процента.
Президент РФ поручил правительству добиться, чтобы к 2010 году число выдаваемых ипотечных кредитов достигло 1 млн. единиц. В этих целях Правительством РФ также разрабатывается ряд нормативных правовых актов.
Необходимо дальнейшее развитие институтов ипотечного кредитования. Среди них и система страхования ипотечных кредитов, система кредитных бюро и прочее.
Но дело не только в нормативных актах. В целом российская банковская система не может удовлетворить спрос на ипотечные кредиты, потому что не обладает "длинными деньгами". Около 50 процентов кредитов выдается Сбербанком.
На 5 процентов крупнейших участников рынка приходится 70 процентов всего ипотечного кредитования.
В этом случае, необходимо включить в оборот ипотечного кредитования "длинные" государственные и корпоративные ресурсы, включая средства Пенсионного фонда и крупных страховщиков. Источником "длинных денег" также могут быть фонды накопительного страхования жизни, паевые фонды, долгосрочные сберегательные вклады. В отличие от развитых стран в России они пока не питают экономику "длинными деньгами".
Львиная доля ипотечных кредитов, сегодня не стимулирует развитие жилищного строительства. Наряду с неразвитостью институтов жилищной ипотеки это главная проблема, препятствующая развитию финансирования строительства жилья через ипотечное кредитование.
В ряде зарубежных стран используют рефинансирование ипотечных кредитов. Чтобы сформировать классический механизм рефинансирования ипотеки, полноценные ипотечные облигации с гарантированной доходностью, Минфину, ЦБ и ФЦПР предстоит разработать нормативно-правовые документы, регулирующие эмиссию ипотечных ценных бумаг, и создать нормативно-правовые основы для привлечения на рынок ипотечных бумаг средств Пенсионного фонда и страховых компаний. Известно, что Президент В. Путин поручил Правительству РФ разработать концепцию развития системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования и предложения о государственной поддержке Агентства по ипотечному кредитованию. За прошедший год налицо шестикратное увеличение числа рефинансированных кредитов.
Следует также разработать проекты вовлечения в ипотечное кредитование ветхого аварийного жилищного фонда, а также изношенного жилищного фонда.
Развитие ипотеки может и должно способствовать решению острейших для России проблем демографии и миграции.
Необходимо для стимулирования ипотеки по компенсации гражданам части процентной ставки по ипотечному кредиту установить ее не более 7-10 процентов в год. Для молодых семей решить вопросы по компенсации части первоначального взноса, снизив его с 30 до 10 процентов, увеличить сроки предоставления кредита до 20-30 лет, компенсировать в зависимости от рождения детей.
Реализация задач к 2010 году, связанных с ипотекой, поможет решить многие социальные вопросы. Это и повышение комфортности проживания населения, удовлетворение его потребности в доступном жилье, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан (а их около миллиона), перед которыми государство до сих пор в долгу. Это и рост экономической активности населения. Это и создание условий для повышения рождаемости, которая в результате увеличится с 1,5 млн. человек в 2005 году до 7-8 млн. человек в 2008 году. При этом сокращается число безработных, увеличивается число рабочих мест и т. д.
Обеспечение возможности приобретения и строительства жилья гражданам, позволит повысить их территориальную мобильность, что в свою очередь в долгосрочной перспективе может привести к более рациональной схеме расселения с учетом возможности обеспечения занятости населения и уровня социально-экономического развития различных регионов и поселений.

вернуться к списку статей