Каким образом получить пятна застройки в собственность? Каким образом получить права заказчика-застройщика для реализации проектов застройки кварталов и микрорайонов? Каким образом можно смягчить действие закона № 214-ФЗ? Все возможности для этого имеются в современном российском законодательстве. И не только имеются, а уже активно используются в Москве.
8 декабря в «Союзпетрострое» состоялась встреча представителей строительных компаний Петербурга с генеральным директором московского Агентства управления земельно-имущественными комплексами, к.ю.н., профессором Александром Васильевичем Толмачевым. Проведение этой встречи дирекция «Союзпетростроя» запланировала на конференции «Пути и методы решения проблем инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области в современных условиях», где 27 октября доклад А.В. Толмачева вызвал бурный интерес аудитории. Поэтому, по просьбе участников конференции, в «Союзпетрострое» было организовано более тесное и подробное знакомство с московским опытом получения участков под застройку.
Приводим краткую стенограмму выступления А.В. Толмачева:
- История вопроса простая. В 1992 году был принят закон о федеральной жилищной политике, и я был одним из его разработчиков. Потом в 1996 году вышел закон о ТСЖ, и я тоже был одним из его авторов. Ну и наконец, в составлении последнего пакета «жилищных» законов я тоже участвовал, особенно в самом важном деле - согласовании нюансов, подводных камней и обходных мест. Поэтому я могу сказать, как это законодательство сегодня действует.
Итак, в чем же суть дела? Допустим, у нас существует некий земельно-имущественный комплекс: земельный участок, плюс здание или группа зданий, которые там находятся. Что это такое? Раньше это называли кондоминиумом. Земельно-имущественный комплекс - это, во-первых, сама земля, 5 м глубины (или глубина до первого водоносного слоя) и, во-вторых, жилые или нежилые, любые строения, неважно что, лишь бы это называлось недвижимостью. К недвижимости относятся не только здания, а еще и многолетние зеленые насаждения (парки, скверы), замкнутые водные объекты (пруды, фонтаны, озера), суда водные и воздушные, портовые и иные транспортные сооружения, космические аппараты и промышленные предприятия. Все, что я говорю, относится ко всем этим объектам.
Кто и как этим может управлять? Были придуманы - сначала в Гражданском кодексе, потом в Земельном и в Жилищном это было подтверждено и разъяснено - три вида управляющих компаний. Первый вид - частные компании (ОАО, ЗАО, ООО). Но ни в Петербурге, ни в Москве так просто частной компании землю в собственность не получить. Второй вид управляющих компаний - это муниципальные предприятия и госпредприятия (ГУПы). Им землю не получить тоже, так как под ними земля государственная или муниципальная, которая находится у них в пользовании.
Третий вид - это специализированные некоммерческие управляющие компании. Они были придуманы в двух типах. Первый тип - ТСЖ в его классическом виде. А второй тип - товарищество собственников жилья во вновь создаваемых кондоминиумах (глава 6 закона о ТСЖ и ст. 139 Жилищного кодекса). Сейчас оно имеет другое название - товарищество собственников жилья во вновь строящихся многоквартирных домах. (ТСЖСМД). Хотя такое ТСЖ, повторяю, можно создать на любом участке, где вообще есть какая-то недвижимость (см. предыдущий абзац). Вопросы формирования таких ТСЖ относятся к компетенции Жилищного кодекса и вытекающих из него подзаконных актов.
Что же получит застройщик, если он создаст на облюбованном им участке или в выбранном квартале ТСЖСМД? Он получит семь выгод:
1. В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса, земельные участки при формировании таких кондоминиумов передаются созданному ТСЖСМД БЕСПЛАТНО, БЕЗ КОНКУРСОВ, БЕЗ АУКЦИОНОВ в общую долевую собственность участников товарищества.
Правда, в законе говорится, что земельные участки передаются «в нормативных размерах». Но в РФ эти нормативные размеры не установлены. Поэтому в законе ставится запятая и говорится, что если размеры не установлены, то размеры участков устанавливает глава местного самоуправления (районной администрации) в границах естественных землеотводов. Естественные землеотводы - это, например, улица, река, лес и пр. То есть фактически ТСЖСМД получает в общую долевую собственность квартал или несколько кварталов. Поэтому их в Москве называют квартальными ТСЖ.
2. Согласно федеральному законодательству, нежилой фонд, который имеется в жилом доме или в другом сооружении, попадающем в данный земельно-имущественный комплекс, находится в собственности субъекта федерации и (бесплатно, без конкурсов и аукционов) передается в доверительное управление созданному ТСЖСМД.
Однако для того, чтобы это осуществить в Петербурге, необходимо на уровне ЗакСа принять постановление о порядке (процедуре) реализации права доверительного управления на нежилую собственность Санкт-Петербурга. В Москве этот порядок существует даже не в виде постановления, а в виде закона из 6 статей. В нем идет речь о бесплатной, бесконкурсной, в течение 30 дней передаче нежилого фонда в управление ТСЖ.
Федеральные законы тоже это разрешают. Глава 53 Гражданского кодекса во второй его части говорит о том, что доверительное управление бывает двух видов:
- договорное управление (только коммерческими организациями, а государственным, муниципальным и некоммерческим организациям такой вид управления запрещен),
- внедоговорная форма доверительного управления, по прямому действию федерального закона. Любое ТСЖ, в том числе ТСЖСМД, как раз и является некоммерческой организацией, которая может доверительно управлять по внедоговорной форме.
Согласно московскому закону, акт о передаче в доверительное управление составляется максимум на 5 лет, и доходами от управления ТСЖ должно делиться с бюджетом города. Ведь арендаторы будут платить уже не местному КУГИ, а самому ТСЖ, которое, поэтому, должно часть денег городу отдавать. В Москве это 50% (от так называемых нормативных доходов), в Пензе - 10%.
3. Участники общей долевой собственности получают сервитутные платежи, связанные с использованием чужой собственности, попадающей в земельный участок (газовой трубы, электрических сетей и пр.) Как правило, это выливается в перерасчеты с естественными монополистами - например, снижаются платежи за газ или воду.
4. Функции заказчика-застройщика - как они могут быть реализованы в ТСЖ? Федеральный закон говорит о том, что собственник земельного участка имеет право на строительство на своем участке без конкурсов и аукционов. Если участок оформлен в общую долевую собственность, а управляющей компанией является созданное ТСЖСМД, то Администрация Санкт-Петербурга не имеет НИКАКОГО отношения к распоряжению этим земельным участком. В Москве вообще вышел отдельный закон (14 мая 2003 года, закон № 27 «О регулировании землепользования и градостроительной деятельности в Москве»), где в ст.12 говорится, что Правительство Москвы распоряжается всеми земельными участками в городе, кроме земельных участков кондоминиумов. Единственное ограничение для строителей - застройщик должен вписываться в действующий Генплан.
Правда, процедура оформления земли в долевую собственность занимает около 1,5 года, требует проведения межевания, присвоения федерального кадастрового номера и пр., и стоит в Москве около 300 тыс. долларов. Но можно сделать и так, что начинать строить на участке застройщик сможет, не дожидаясь оформления прав собственности на землю. Для этого необходимо в городе принять «Среднесрочную программу реконструкции, реновации, модернизации и капитального ремонта кварталов». В Москве такая программа уже действует. В этой программе право на выбор управляющей компании на участке передано главам районной администрации, и они, в соответствии с этой программой, передают права заказчика-застройщика созданным ТСЖ. Таким образом, эти ТСЖСМД становятся заказчиками проектной и иной документации, разрабатывают все вопросы, связанные с девелоперством, последующей стройкой и эксплуатацией, не дожидаясь прав на землю.
5. Сформированное ТСЖ имеет право зарабатывать деньги на рекламном пространстве. В Москве кв.м. рекламного пространства на щите или растяжке стоит 400 долларов в год. И многие ТСЖ получают от рекламы очень солидные средства: так, например, на углу Рублевского и Можайского шоссе на домах висит щит площадью 4000 кв. м, и все средства, которые он «зарабатывает», идут на счета созданного там ТСЖ.
6. Льготы по коммунальным тарифам. Еще с 97 года, когда было принята программа реформы ЖКХ, согласно одной из статей этой программы, тарифы в домах, где управляющей компанией является ТСЖ, приравниваются к тарифам в индивидуальных домах в сельской местности. То есть, если 1 Гкал тепла в доме, обслуживающейся частной компанией, стоит 600 рублей (цены в Москве), в доме, стоящем на обслуживании ГУПа - 450 рублей, то в доме, входящем в ТСЖ - 195 рублей. Это соотношение действительно во всех регионах, в том числе и в Санкт-Петербурге. Примерно такое же соотношение цен и по электроэнергии, водоснабжению, канализации.
7. Льготы по налогам: ТСЖ, как некоммерческая организация, не платит налог на прибыль и налог на имущество.
8. Дотации бюджета. В Москве городской бюджет платит ТСЖ за то, что оно управляет домом, 9 руб. 64 коп. за квадратный метр в месяц.