О реализации и совершенствовании законодательства, направленного на обеспечение массового строительства жилья и ускорения преобразований в жилищнокоммунальной сфере
8 ноября в Комитете Государственной Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям состоялся «круглый стол» на тему: «О реализации и совершенствовании законодательства, направленного на обеспечение массового строительства жилья и ускорения преобразований в жилищнокоммунальной сфере ».
В работе круглого стола приняли участие заместитель Министра регионального развития Сергей Иванович Круглик, член Совета Федерации и назначенный генеральным директором государственной корпорации “Фонд содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства” Константин Георгиевич Цицин, представитель Экспертного управления администрации Президента Плутник Александр Альбертович, а также представители законодательных и исполнительных органов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и руководители организаций коммунального комплекса.
С подробным сообщением по теме «круглого стола» выступил председатель Комитета Государственной Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям М.Л.Шаккум:
- Для реализации национального проекта был принят пакет законов из 27 законов, направленных на создание рынка доступного жилья. Большая часть этих законов прошла через наш комитет. В 2006-2007 годах существенно увеличились темпы роста жилищного строительства. В прошлом году этот показатель составил 15 процентов, как и рассчитывали создатели проекта. А вот уже за январьсентябрь 2007 года рост составил 31 процент. Эти темпы значительно опережают прогнозные оценки. И уже нет сомнений в том, что параметры национального проекта в части достижения строительства 80 млн кв. метров жилья в 2010 году будут выполнены.
Но для этого, конечно, необходима очень серьезная работа над законодательством.
Кроме пакета законопроектов мы приняли ряд федеральных законов, направленных на снятие административных барьеров в сфере оборота земельных участков Установлен ряд упрощенных процедур, таких как включение земельных участков в границы населенных пунктов, развитие застроенных территорий, а также передача полномочий в части оборота земельных участков, в части формирования земельных участков, включение в черту поселений. Мы передали часть полномочий субъектам Федерации. Но по-прежнему основной проблемой,сдерживающей предложения на рынке жилья, является отсутствие свободных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой.
Сегодня основным источником таких участков могут стать земельные участки из состава федеральных земель. Это неиспользуемые земли федеральных организаций и предприятий различной ведомственной принадлежности. И в этом плане мы сегодня работаем над совершенствованием законодательства. Вы знаете, что принят 232-й закон, который разрешает субъектам изымать федеральные земли сельскохозяйственного назначения, включать их в черту поселения для целей последующего строительства.
Я думаю, что эту работу мы продолжим и по иным федеральным участкам, в частности неиспользуемым землям Министерства обороны, а также иных федеральных предприятий и учреждений.
Одной из первоочередных задач сегодня является совершенствование процедуры предоставления земельных участков для строительства. И в нашем комитете подготовлен законопроект, который законодательно устанавливает перечень случаев, при которых земельные участки предоставляются для строительства без проведения торгов, распространяет режим комплексного освоения на все виды строительства, устанавливает возможность подготовки документации по планировке территорий и документов межевания за счет заинтересованных лиц, устраняет необоснованные ограничения в обороте земельных участков.
Увеличение объемов жилищного строительства сдерживается также низкими темпами подготовки документов территориального планирования. И во многом это обусловлено отсутствием нормативных правовых актов правительства, в том числе о составе и порядке подготовки проектов документов территориального планирования Российской Федерации, о составе и содержании проектной документации на отдельные виды объектов.
Кроме того, необходимо разработать комплекс мер по оказанию помощи органам местного самоуправления в подготовке генеральных планов, правил землепользования и застройки.
В последние годы наметился существенный рост индивидуального жилищного строительства. Сегодня до 40 процентов годового ввода жилья составляет жилье, построенное индивидуальными застройщиками. В первом чтении принят закон о малоэтажном жилищном строительстве. Для обеспечения реальной государственной поддержки увеличения объемов жилищного строительства требуется также корректировка и совершенствование ряда подпрограмм Федеральной целевой программы “Жилище”, в том числе подпрограммы обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой.
С большим вниманием было выслушано выступление заместителя Министра регионального развития Российской Федерации. Круглика С.И:
-Все прекрасно понимают, что принятием новых кодексов - Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, мы только лишь «приоткрыли крышку» у того огромного ящика законов, которые должны отрегулировать в дальнейшем все те взаимоотношения, которые связаны с градостроительством, которое теперь включает и строительство, и архитектуру, и многие другое. Сегодня мы с вами имеем возможность перейти на совершенно новый уровень и понять, что градостроительные проблемы решаются только с учетом положений трех кодексов: Земельного, Лесного и Градостроительного, но Градостроительный кодекс – основополагающий.
Приведу конкретный пример: мы со специалистами рассматривали первый в Краснодарском крае, такой нестандартный генеральный план города Геленджика. Вокруг города - лес, море и прибрежные зоны. И практически городу развиваться негде, потому что лесной фонд трогать нельзя, прибрежные зоны – нельзя и т.д.. Поэтому пока мы не поставим во главу угла интересы человека с учетом охраны окружающей среды и прочих важных факторов, мы ничего не добьемся: ни развития городов, ни развития инфраструктур.
И поэтому поле законодательства в этом направлении будет огромным. И я обещаю, что примерно к концу декабря для новой Думы мы уже сформируем план принятия законодательных документов не менее чем на 4 года именно в этом направлении.
Другой пласт проблем, требующих разработки серьезной законодательной и нормативной базы - это вопросы, связанные с техническим регулированием в строительстве. Практически выпустили этот сектор из виду. И вот в течение трех лет так и не был сделан технический регламент базового закона, который бы сегодня предопределял всю систему и структуру в строительстве, систему строительства и эксплуатации с позиции безопасности, на базе которого можно было бы развивать специальные технические регламенты, совершенствовать СНиПы и так далее.
Я полагаю, что в ближайшее время мы такой технический регламент предъявим обществу. И я думаю, что уже к весенней сессии Госдумы этот технический регламент мы будем готовы принять как основополагающий для достаточно серьезных изменений в техническом регулировании в строительстве. Безусловно, сегодня стоят на повестке дня вопросы, связанные и с отменой лицензирования, и с формированием общественных объединений, которые смогут обеспечить доступ на рынок.
Наша задача – не принимать решения в спешке, а разобраться, какая из саморегулируемых организаций, какая система будет оптимальной на этом рынке.
Что касается реформы ЖКХ. Нам казалось, что мы уже, в общемто, преодолели проблемы, связанные с отсутствием законодательства, тем не менее, законодательным образом было принято решение о фонде реформирования ЖКХ. Закон был сделан в свете положений Послания Президента РФ. Вначале эта тема обсуждалась весной на президиуме Госсовета в Казани. То есть это как бы логическая цепочка событий привела к принятию закона.
Однако сказать слово «закон» - это лишь начало дела. После принятия закона нужно осуществить целый комплекс мер, который должен «приземлить» все эти нормы, сначала в масштабах Федерации, затем - субъекта Федерации, и так до муниципального уровня, и дать возможность всем хозяйствующим субъектам в равных условиях функционировать на рынке. Поэтому такой план тоже будет составлен и представлен в соответствующий комитет Госдумы.
Безусловно, огромное количество проблем связано с Жилищным кодексом. Не тех проблем, которые мы упустили, а тех, которые возникают по ходу реализации.
Поэтому по жилищному сектору тоже будет составлен план работы. На рабочих встречах с депутатами Госдумы все эти вещи будем обсуждать в перспективе. И, в конечном итоге, мы выстроим в этом очень важном секторе нормальную, плодотворную работу, которая будет отражена уже в концепции развития Российской Федерации до 2020 года. Эти два вопроса, градостроительство и жилищная политика, будут прописаны отдельно. Вероятнее всего, они будут выделены в отдельные детализованные документы, где будет прописана вся законодательная и нормативная база.
То есть у нас уже будет, и у правительства, и у депутатов единый документ, по которому мы составим свои планы работ и будем работать в ближайшие четыре-пять лет.
Косарева Н.Б. президент фонда Института экономики города:
-Вопервых, хотела бы сказать, что в результате реализации национального проекта, основной целью которого является повышение доступности жилья, несмотря на проблемы его реализации, всетаки задача постепенно решается. По основному показателю, по которому, собственно говоря, и ориентируется этот проект, а именно - по доле населения, которой доступно приобретение жилья за счет собственных и привлеченных средств, мы продвигаемся даже лучше, чем это было запланировано. То есть, в 2004 году эта доля составляла 9 процентов населения, на 2006 год план был 14 процентов, а по отчетности это сейчас составляет19 процентов. То есть, я практически уверена, что к 2010 году целевой показатель 30 процентов будет достигнут.
И конечно, после того, как поставлена была цель сформировать основные базовые институты для того, чтобы заработали рыночные механизмы, ипотечное кредитование, жилищное строительство, необходимо дополнить приоритеты национального проекта новыми формами, которые сделают жилье более доступным и для других категорий населения .
Мне кажется, что можно рассмотреть несколько таких направлений. Вопервых, более активно использовать программы безвозмездных субсидий для предоставления средств гражданам на погашение первого взноса при получении ипотечного кредита. Вовторых, рассмотреть возможность создания специального некоммерческого сектора аренды жилья с тем, чтобы использовать принципы неполучения прибыли при аренде жилья.
Мне представляется, что имеет смысл воспользоваться накопительной системой, но не для всех форм жилищного строительства. Мы предлагаем ее использовать именно в кооперативах с целью накопления первого взноса для приобретения жилищного участка. Или в товариществах собственников жилья - для накопления первой части средств на капитальный ремонт, с тем чтобы дальше воспользоваться кредитными ресурсами.
Свое мнение по обсуждаемой проблеме высказал председатель правления потребительского общества “Народный союз” Камратов Алексей Григорьевич:
-Жилищную проблему необходимо решать за счет развития института долгосрочного кредитования, в том числе за счет снижения процентных ставок. Перед пайщиками нашего общества до 2010 года поставлены конкретные задачи. В частности, использовать возможности государственного ресурса и под залог совместных активов пайщиков общества провести внебюджетное финансирование строительства жилья в объеме 110 млн кв. метров в период 2006-2010 годов со стоимостью квадратного метра при строительстве под ключ не выше 700 долларов США, включая города Москву и Санкт-Петербург.
Далее: на базе предприятий участников ППО “Народный союз” на 100 процентов обеспечить рабочими местами все категории населения, в том числе военнослужащих, вышедших в отставку, членов их семей, переселенцев Севера и так далее.
В плане развития стройиндустрии обеспечить ввод в эксплуатацию необходимого количества заводов быстровозводимого экологического домостроения российской архитектурно-строительной системы Элевит, а также специализированных линий зарубежных технологий общей производительностью на 44 миллиона квадратных метров жилья в год.
Для 100 –процентного обеспечения нового строительства инженернотехническими коммуникациями для теплового снабжения, канализации и стабильной тарификации услуг в системе ЖКХ создать единую стабильную систему промышленногражданского строительства и жилищнокоммунального хозяйства РАО на базовых территориях районов, где дислоцируются предприятия пайщики ПО “Народный союз”.
Перепелица П.С,заместитель Министра строительства Правительства Московской области, рассказал о том, как сегодня развивается строительный комплекс Московской области, какие результаты достигнуты:
-В 2006 году на территории Московской области было построено 6 млн 480 тыс. кв. метров жилья - это 0,98 кв. метра на человека. В этом году я думаю, что мы перешагнем семимиллионный рубеж.
Но, тем не менее, у нас сегодня возникают некоторые вопросы.
Мы хотели бы внести в проект рекомендаций нашего “круглого стола” несколько своих предложений.
В соответствии с пунктом 15 статьи 3акона “О введении Земельного кодекса” застройщикам могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной муниципальной собственности для жилищного строительства, комплексного освоения для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов. И там указано, что 30 декабря этого года истекает последний срок предоставления земельных участков без аукциона.
Но у нас на территории Московской области на сегодня заключено более 1300 инвестиционных контрактов, в положении которых записывалось, что “снос ветхого фонда”. И действия этих контрактов были рассчитаны до 2010-2015 года, которые подразумевали волновое переселение жителей.
Инвесторы на протяжении нескольких лет создали социальную инженерную инфраструктуру, освоили часть земельных участков, снесли часть ветхого фонда, а до конца исполнить обязательства по контракту они не успели.
И на сегодняшний момент мы стоим перед дилеммой, что не можем предоставить те земельные участки, которые они освободили, предоставив гражданам ветхих жилых домов квартиры. Это сегодня серьезная проблема, которая подлежит обсуждению.
Мы на сегодняшний момент видим, что недоиспользовано более 5 миллиардов рублей средств, предусмотренных федеральным бюджетом на компенсацию затрат на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктуры.
Действительно, на территории Московской области также заложены денежные средства в бюджет, и они тоже не использованы. И здесь, наверное, не вина строителей, а вина того механизма, который был предложен к реализации. И сегодня необходимо предусмотреть, каким образом эти государственные гарантии инвестор или муниципальные образования могут получить.
Васильев Герман Владимирович, генеральный директор холдинговой компании “Нижегородский промышленностроительный союз”:
Считаю необходимым поговорить о том, что можно предпринять по остановке роста цен.
Вопервых, в стоимости жилья прибыль застройщика составляет в зависимости от престижности места строительства от 30 до 200 процентов к себестоимости. При строительстве доступного жилья эту составляющую стоимости можно исключить, разграничив понятия “жилье комфортное” и “жилье доступное”, и сформировать отдельный подход к каждому направлению.
Вовторых, считаю нужным поддержать строительство жилищных кооперативов, где застройщиком будет правление ЖСК, освободив их от обременения администрации, и снизить до минимума запросы энергетиков. Потому что средства ЖСК - дополнительное инвестирование, которого сегодня нет, и они могут стать сдерживающим фактором роста цен, что позволит перенести значительный объем строительства в те части города, где земля менее дефицитна и где живет большая часть рабочего населения, нуждающегося в доступном жилье.
Строительство ЖСК позволит оживить жилищную ипотеку и экономическую активность людей со средним достатком, исключив прибыль застройщиков, которая практически составляет третью часть от себестоимости. Здесь мы ту же величину можем сэкономить, поскольку ЖСК не будет иметь прибыли, потому что он будет работать на своих дольщиков.
В-третьих, значительную часть, до 30 процентов себестоимости жилья, составляют затраты на оплату строительства и реконструкцию энергетических объектов: котельных, насосных станций, трансформаторных подстанций и прочее. Все эти сооружения после их ввода в эксплуатацию передаются в собственность негосударственных фирм. Фирмы делают на эксплуатации сооружений бизнес с немалой прибылью, растущей от повышения тарифов.
Логично, если фирма работает прибыльно, то и бизнес она должна строить за свои, а не за чужие деньги. То есть такие организации как Водоканал или Теплоэнерго должны брать кредиты, строить объекты и цивилизованно получать прибыль, рассчитываясь за кредиты. Именно эти фирмы должны в первую очередь вести ипотечное строительство объектов собственного бизнеса. В качестве поддержки в этом случае государство может давать льготный кредит коммунальной фирме, осуществляющей строительство. Если будет внедрена такая схема, это будет действительно шагом в сторону доступного жилья.
В-четвертых, себестоимость жилья снизится при наличии достаточного количества строительных рабочих и снижения сроков строительства. В Нижнем Новгороде Союз нижегородских строителей пошел по пути создания биржи строительных работ, где концентрируются и целевым назначением берутся заявки от подрядчиков, от застройщиков. И если подрядчик делает заявку на рабочую силу, то биржа строительных работ готова предоставить ему эту рабочую силу. Так как в основном строительные рабочие привлекаются на строящиеся объекты небольшими фирмами. А эти фирмы не создают строительного потока. Перерывы в использовании рабочих бригад составляют до половины календарного года. В таких условиях рабочие собираются по звонку. И фирма не имеет постоянного числа рабочих мест. Этот недостаток устраняет именно биржа строительных работ.
В-пятых, для снижения стоимости строительных материалов необходимо поддержать предприятия этой отрасли. Например, исключение из базы налогообложения и затрат на приобретение оборудования и создание новых мощностей.
Положительное решение этих пяти проблем и есть конкретный шаг к строительству доступного жилья.
На заседании «круглого стола» выступили и внесли свои предложения по обсужденному вопросу генеральный директор ГК “Росводоканал” А. Е. Малахов, руководитель представительства компании “Сименс” Ю.А.Тарасенко и многие другие.
По материалам Пресс-службы комитета Государственной Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям