Итоги реализации ПНП
«Доступное и комфортное
жилье - гражданам России»
за 6 месяцев 2008 года

Лаврентьев Александр Андреевич,
заместитель руководителя Департамента
строительства Краснодарского края

В настоящее время в Краснодарском крае особое внимание уделяется жилищному строительству. С 2005 года в крае реализуется краевая целевая программа «Жилище», рассчитанная на 2005-2010 гг. и создающая условия, обеспечивающие доступность жилья для разных категорий граждан.

Основным направлением реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» является увеличение объемов жилищного строительства.
Реализация приоритетного национального проекта привела к значительной активизации строительства во всех областях - от малоэтажного до комплексной застройки отдельных районов и даже городов.
За последние несколько лет объемы жилищного строительства ежегодно наращивались, что позволило восполнить утерянные в девяностых годах прошлого столетия позиции в жилищном строительстве. Хочу еще раз напомнить, что в период с 2006 по 2007 год было построено и сдано в эксплуатацию около 6, 5 млн. кв.м жилья, в том числе 70% индивидуального, что позволило выйти краю на 1-е место в ЮФО и на 3-е место в России.
В 2008 году губернатором А.Н.Ткачевым поставлено перед строителями Кубани задание строительства и сдачи в эксплуатацию 4,0 млн. кв.м жилья. В муниципальные образования были доведены плановые задания с помесячной разбивкой на год. Однако учитывая объективные причины и идя навстречу руководителям муниципальных образований, планы были откорректированы и вторично доведены в муниципальные образования за подписью заместителя губернатора Александра Юрьевича Иванова.
Сейчас можно подвести первые итоги.
За первое полугодие 2008 года введено в эксплуатацию 1 млн. 646 тыс.кв.м. жилья. В настоящее время наблюдается отставание от темпов роста ввода жилья за аналогичный период 2007 года. Выполнили плановые задания за отчетный период 21 муниципальное образование (г.Анапа, Армавир, Горячий Ключ, Кропоткин, Апшеронский, Кавказский, Калининский, Каневский, Кореновский, Кущевский, Лабинский, Новокубанский, Новопокровский, Приморско-Ахтарский, Славянский, Темрюкский, Тимашевский, Тихорецкий, Туапсинский, Успенский районы). Наиболее значительное отставание показывают крупные города края: г.г. Туапсе (38,8%), Новороссийск (40,5%), Сочи (43,88%), Геленджик (72,65%). В муниципальном образовании г. Сочи ситуация вообще плачевная - руководство этого муниципального образования не хочет предпринимать никаких попыток для исправления сложившейся ситуации.
Хочу обратиться к заместителям глав, объединившихся муниципальных образований, таких, как Ейский, Тихорецкий и Туапсинский районы. При объединении всегда есть более сильный и более слабый район, так вот перед Вами стоит задача не допустить снижения показателей объединенного района, с учетом новых объединенных плановых заданий.
Проанализировав показатели, можно сделать вывод, что выполнение плана показывают в основном муниципальные образования, в которых основную долю ввода составляет индивидуальное строительство, а крупные муниципальные образования, ведущие многоквартирное строительство пока не выполняют плановое задание. Одной из причин такого явления является тот факт, что традиционно основная доля ввода в эксплуатацию жилья, особенно в крупных городах, приходится на конец года. Но в 2008 году появилась такая серьезная проблема, как нехватка мощностей на подключение объектов к источникам энергоснабжения, в том числе в городах: Краснодар, Анапа, Новороссийск, Геленджик, а также
в других муниципальных образованиях. При более детальной проработке вопроса присоединения объектов к электросетям были выявлены существенные ограничения по поставке электроэнергии со стороны ОАО «ФСК ЕЭС» в связи с необходимостью реконструкции и строительства системообразующих подстанций и межсистемных ЛЭП (220, 500 кВ), решение о строительстве и реконструкции которых определяется Системным оператором и собственником электрических сетей.
В общей сложности в связи с проблемами технической возможности технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям электроснабжения под угрозой срыва сроков ввода в эксплуатацию в 2008 году находятся 72 объекта жилищного строительства суммарной жилой площадью более 750 тыс.кв. м.
Департаментом строительства края проводились совещания, консультации с участием представителей Департамента топливно-энергетического комплекса Краснодарского края по данному вопросу. Руководство данного департамента заверило, что обеспечит необходимыми мощностями все объекты, на которые от муниципальных образований будут поданы заявки на технологическое подключение. Так что теперь инициатива должна исходить от Вас, уважаемые заместители глав муниципальных образований, - обращайтесь в департамент топливно-энергетического комплекса.
Одним из факторов, влияющим на дальнейшее снижение затрат на строительство жилья и как следствие снижение стоимости 1 кв.м, являются мероприятия по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой. В 2008 году в этом направлении проведена следующая работа.
В рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы На конкурсе в Росстрое в 2008 году были отобраны три инвестиционных проекта города Краснодара от юридических лиц и пролонгирован один проект города Тихорецка.
Кредитные средства на реализацию данных инвестпроектов предоставляют Сбербанк, Банк Первомайский, Крайинвестбанк на общую сумму более 2 млрд. 860 млн. рублей. Возмещению подлежит процентная ставка из расчета 13,25 %.
В настоящее время между администрацией Краснодарского края и Росстроем подписано Соглашение на предоставление из федерального бюджета субсидий общим объемом 566,6 млн. рублей, в том числе в 2008 году - 46,7 млн. рублей. Соответствующие соглашения на предоставление федеральных и краевых субсидий находятся на подписании в администрации города Краснодара.
Кроме того, продолжается реализация и финансирование из краевого бюджета инвестиционных проектов в городе Тихорецке, Абинском, Новокубанском районах, прошедших отбор в Росстрое в 2006 году и получивших государственные гарантии Российской Федерации и Краснодарского края в сумме 33 млн. руб.
В рамках КЦ П «Жилище». Объем финансирования, предусмотренный на реализацию мероприятий по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой, в Законе о краевом бюджете на 2008 год и краевой целевой программе «Жилище» составляет 186 млн. руб. В апреле 2008 года Департаментом строительства проведен первый конкурсный отбор муниципальных образований и инвестиционных проектов в рамках краевой целевой программы «Жилище» на 2005 - 2010 годы.
На конкурсный отбор представлены 53 инвестиционных проекта строительства инженерных сетей от 26 муниципальных образований Краснодарского края.
Согласно решения конкурсной комиссии признаны победителями 28 инвестиционных проектов от 16 муниципальных образований с объемом запрашиваемых средств краевого бюджета 115,73 млн. руб. В том числе города Краснодар, Тихорецк и Новороссийск, Белоглинский, Выселковский, Ейский, Динской, Кавказский, Каневский, Кореновский, Кущевский, Лабинский, Новопокровский, Приморско-Ахтарский, Староминский, Тихорецкий районы.
По отобранным инвестиционным проектам муниципальным образованиям доведены лимиты бюджетных обязательств и заключены соглашения на реализацию проектов.
В соответствии с заключенными соглашениями уже перечислены в муниципальные районы и городские округа Краснодарского края средства краевого бюджета в сумме 51,7 млн. руб.
10 муниципальных образований на первом конкурсе не прошли отбор в рамках программы «Жилище» в 2008 году - города Анапа, Армавир, Кропоткин, Красноармейский, Крымский, Курганинский, Славянский, Тимашевский, Туапсинский, Успенский районы.
Основной причиной отклонения комиссией инвестиционных проектов данных муниципальных образований в 2008 году послужило неисполнение муниципальными образованиями ранее принятых обязательств по реализации проектов, прошедших отбор в 2007 году.
Наиболее плохие результаты реализации показали следующие муниципальные образования края, это города: Анапа, Армавир, Геленджик, Горячий Ключ, Кропоткин и районы: Белореченский, Калининский, Красноармейский, Крымский, Курганинский, Ленинградский, Мостовской, Новокубанский, Павловский, Северский, Тбилисский, Темрюкский, Тимашевский, Туапсинский, Успенский, Усть-Лабинский.
К сожалению, отметить передовиков не можем, так как ни одно муниципальное образование не отчиталось полностью за завершение строительства объектов и не представило актов ввода объектов в эксплуатацию.
В связи с чем, Департаментом строительства организованы и ведутся выездные проверки муниципальных образований, участников программы 2007 года, по факту использования средств краевого бюджета и паритетного софинансирования строительства инженерной инфраструктуры за счет средств местных бюджетов.
По факту проверок выявлены следующие недостатки и недоработки муниципальных образований. Слабый контроль работы подрядных организаций, нарушение графиков строительства, а соответственно медленное освоение средств краевого бюджета, отсутствие или недостаточное выделение средств местных бюджетов на софинансирование проектов, не возвращаются муниципальными образованиями в доход бюджета Краснодарского края неиспользуемые остатки средств, полученные в результате экономии, что является грубейшим нарушением. Последнее касается Белореченского, Курганинского района, городов Анапа, Армавир. Прошу обратить на это внимание все муниципальные образования, так как ошибки и недочеты практически повторяются в каждом образовании.
Такой подход муниципальных образований к решению вопроса по подготовке новых площадок к жилищному строительству не соответствует поставленным задачам по увеличению объемов жилищного строительства. А это на сегодняшний день важнейшая задача органов государственной и муниципальной власти. Мы неоднократно говорили на всех совещаниях о необходимости коренного решения увеличения объемов жилищного строительства, однако к решению задач по подготовке территорий под комплексную застройку муниципальные образования подходят формально. Несмотря на то, что площадки, обеспеченные инженерной инфраструктурой на сегодняшний день в муниципалитетах практически отсутствуют, в местных бюджетах на строительство инфраструктуры предусматривается мизерное количество бюджетных средств.
В июне 2008 года Департаментом строительства Краснодарского края проведен второй конкурсный отбор муниципальных образований и инвестиционных проектов. После подписания соответствующего нормативного акта главы администрации края средства краевого бюджета также будут перечислены победителям конкурсного отбора.
Коротко остановлюсь на других показателях реализации национального проекта за первое полугодие 2008 года.
По обеспечению жильем молодых семей - за отчетный период было выдано на руки 161 социальная выплата на сумму 46 млн. 52 тыс. По увеличению объемов ипотечного, жилищного кредитования - за первое полугодие 9068 граждан улучшили свои жилищные условия с помощью целевых кредитов и займов на сумму 10 млрд.411 млн. руб., из них 4950 граждан с помощью ипотечных, жилищных кредитов и займов на сумму 8 млрд. 172 млн. руб.

Одним из основных инструментов увеличения объемов жилищного строительства должно стать развитие малоэтажного быстровозводимого домостроения.
В своей программной речи в Государственной Думе Российской Федерации 8 мая 2008 года Председатель Правительства Российской Федерации В.В.Путин назвал наращивание объемов
вводимого жилья и увеличение его доступности для семей с различным уровнем доходов одним из важнейших секторов экономики.
Особое внимание В.В.Путин обратил на необходимость строительства жилья нового качества - используя энергосберегающие технологии и экологичные материалы Основной упор на развитие быстровозводимого жилищного строительства делается в связи с необходимостью увеличения объемов жилищного строительства, внедрения энергоэффективных строительных технологий, формирования масштабного рынка жилья любого класса и пополнения муниципального жилищного фонда социального использования.
В соответствии с плановым заданием в 2008 году в Краснодарском крае должно быть построено и ведено в эксплуатацию 142,34 тыс. кв. метров из быстровозводимых конструкций.
По оперативным данным, за первое полугодие 2008 года построено и введено в эксплуатацию 5,357 тыс. кв. метров, что составляет 3,76 % от годового планового задания.
Из всех муниципальных образований возможно отметить в лучшую сторону только Апшеронский район, где при годовом плановом задании 1,29 тыс. кв. метров построено и введено в эксплуатацию 3,387 тыс. кв. метров, что составило 240,46%.
Кроме указанного района, строительство и ввод в эксплуатацию жилья из указанных конструкций осуществлялся в городе - курорте Геленджике (0, 66 тыс. кв. метров, при годовом плановом задании 4,57 тыс. кв. метров), Курганинском районе (0,82 тыс. кв. метров, при годовом плановом задании 1,9 тыс. кв. метров), городе - герое Новороссийске (0,49 тыс. кв. метров, при годовом плановом задании 8,02 тыс. кв. метров).
Остальными муниципальными образованиями меры по выполнению годового планового задания по вводу быстровозводимого жилья не приняты.
А такие муниципальные образования, как Анапа, Белореченский, Выселковский, Горячий Ключ, Гулькевичи, Динской, Калининский, Кропоткин, Курганинский, Кущевский, Лабинский,
Отрадненский, Северский, Староминской, Темрюкский, Тихорецкий, Успенский, Усть - Лабинский, не только не принимают меры, но и периодически срывают сроки предоставление отчетности по строительству и вводу указанного жилья.
Пользуясь случаем, считаю необходимым строго указать должностным лицам, ответственным за реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в перечисленных муниципальных образованиях, на допускаемые недоработки, и требую в месячный срок всем муниципальным образованиям подготовить и представить в Департамент строительства Краснодарского края планы развития малоэтажного быстровозводимого домостроения, которое, несомненно, является одним из главных резервов наращивания объемов жилищного строительства.
Вместе с тем, поставленные руководством страны задачи выявили ряд серьезных проблем, сдерживающих качественный переход от «точечной» застройки к комплексному освоению территорий.
Одна из них это отсутствие полностью подготовленных к застройке земельных участков. По мнению иностранных специалистов, главной проблемой сдерживающей массовое жилищное
строительство, является плохая работа государственных и муниципальных служб по подготовке земель для строительства.
Заказчик до приобретения земельного участка, зачастую, за свой счет разрабатывает необходимую землеустроительную документацию, строит инженерные сети, и несет ряд других обременений.
Отсюда складывается и величина непроизводственных затрат в структуре цены жилья.
Так по усредненным подсчетам всего лишь 25% в структуре стоимости жилья составляет себестоимость самого дома, до 15% - стоимость отделочных работ, до 30 - 35% - внешние и внутриплощадочные инженерные сети, и около 30% - стоимость самого участка, с учетом оформления необходимой землеустроительной документации.
В конечном итоге на стоимость дома влияет не столько себестоимость строительства, сколько 2 последних перечисленных фактора.
Исходя из чего очевидно, что никакие инновационные технологии не сделают жилье доступным, если участки предлагаются по завышенной цене со значительными обременениями.
Существенно сократить данные затраты возможно путем внедрения качественного лэнд - девелопмента и строительства инженерной и социальной инфраструктуры за счет бюджетных
средств.
В Голландии ленд-девелопером выступают муниципалитеты.
На первой фазе ленд - девелопер занимается подготовкой большого участка земли к строительству. Выполняется концепция развития, проектируются и строятся коммуникации и дороги. После чего массив разбивается на более мелкие участки, которые реализуются в установленном законодательством порядке. Таким образом местные власти вырабатывают концепцию и для района в целом, и для отдельных участков.
Девелоперы второй фазы - коммерческие фирмы застройщики покупают участки и строят на них свои объекты.
Зарубежный опыт показывает, что поставленные задачи успешно решаются, когда муниципальное образование (город, поселение) является заказчиком по проектировке районов, микрорайонов и жилых массивов.
В качестве положительного примера можно привести программу строительства жилья в Оренбургской области «Малоэтажное жилищное строительство «Свой дом», в соответствии с которой бюджетные средства на формирование землеустроительной документации выделяются застройщикам на возвратной основе; подлежат возврату в бюджет в течение 30 дней с момента проведения аукциона.
Данный механизм позволяет при незначительных объемах бюджетных средств привлечь инвестиционные средства и достичь значительных результатов.
В нынешних условиях решение данных задач возможно, в том числе, на основе государственно - частного партнерства (ГЧП), которое является стратегическим и институциональным альянсом между государством и бизнесом в целях реализации общественно значимых проектов в широком спектре деятельности.
Следует отметить, что увеличение объемов жилищного строительства, заметное в последние годы оживление рынка жилья, не решает острую социальную проблему очередников на получение жилья. Очевидно, что для населения с низкими доходами жилье является по-прежнему малодоступным из-за высокой стоимости 1 кв.м.
Для снижения стоимости 1 квадратного метра жилья в современных условиях необходимо:
- снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства (разработка распоряжений и постановлений, способствующих строительству доступного жилья);
- регламентирование порядка предоставления доступа к инженерным коммуникациям и утверждение тарифов на оказание данных услуг (подготовка технических условий на подключение к инженерным коммуникациям);
- разработка мероприятий по стимулированию развития и обновления структуры инженерных коммуникаций (программа ОЗУКИ);
- постоянный контроль и пресечение Федеральной антимонопольной службой случаев монопольного завышения цен, случаев сговора производителей стройматериалов (повышение цен на цемент, металл и т.д.).
Таким образом, проблема снижения стоимости жилья состоит из множества взаимосвязанных элементов и требует комплекса согласованных мероприятий по ее разрешению, как на уровне предприятий стройиндустрии, так и законодательной и исполнительной власти.
Перспектива развития рынка жилья во многом определяется тенденциями роста цен на жилье. Однако ценовые тенденции развития рынка жилищной недвижимости не являются единственными.
Существует важный показатель качества жилья - его ликвидность, несмотря на наличие стабильного спроса, рынок недвижимости перестал быть дефицитным. Все больше покупателей предпочитают индивидуальность. На рынке происходит оживление котеджного строительства, повышается привлекательность загородного жилья.
Поэтому строительным компаниям предстоит строить более комфортабельное жилье и переходить к комплексному строительству и освоению новых территорий.
При строительстве жилья необходимо застройщикам уделять особое внимание строительству площадок для занятий физкультурой и спортом на придомовых территориях.
Именно на это направлена работа по выполнению распоряжения № 57-р от 7 февраля 2008 года «О мерах по реализации распоряжения главы администрации Краснодарского края от 5 октября 2006 года № 921-р «О проектировании и строительстве площадок для занятий физкультурой и спортом на территории Краснодарского края». Департаментом строительства Краснодарского края проведена проверка работы муниципальных образований по исполнению данного распоряжения.
Проверено 20 муниципальных образований, в том числе города Краснодар, Анапа, Сочи, Новороссийск, Геленджик, Ейск, и Туапсинский район.
В ходе проверок установлено, что меры по выполнению указанного распоряжения приняты в муниципальных образованиях городах Краснодар, Анапа, Тихорецк, а также в Крымском, Кореновском, Тимашевском, Выселковском и Тихорецком районах.
Недостаточное внимание выполнению распоряжения уделяется в муниципальных образованиях городах Новороссийск, Кропоткин, а также в Приморско - Ахтарском и Темрюкском районах. Площадь и количество построенных спортивных площадок в указанных муниципальных образованиях не соответствует СНиП «Градостроительство. Планировка и застройка сельских и городских поселений».
Вместе с тем, меры по увеличению количества спортивных площадок руководством указанных муниципальных образований принимаются.
Слабая организация исполнения указанного распоряжения отмечена в муниципальных образованиях городах - курортах Геленджик, Сочи.
Указанными муниципальными образованиями в 2006 году построено по две площадки в рамках программы «Площадки нашего двора». Спортивные сооружения на придомовых территориях не строились, указанное распоряжение в данных муниципальных образованиях: не исполняется.
На основании вышеизложенного муниципальным образованиям, которые отмечены неисполнением или не надлежащим исполнением данного распоряжения, необходимо взять на контроль выполнение данного распоряжения, т.к. это является одним из элементов комплексной застройки территорий.
Департаментом строительства Краснодарского края планируется принятие следующих мер для создания рынка доступного жилья:
- разработать и представить на утверждение в Законодательное Собрание Краснодарского края мероприятия, направленные на оптимизацию структуры малоэтажного домостроения в пользу прогрессивных, энергоэффективных, быстровозводимых технологий домостроения, в рамках краевой целевой программы «Жилище» на 2005 - 2010 годы;
- разработать и утвердить краевую долгосрочную стратегию массового жилищного строительства для всех категорий граждан на период 2008 - 2020 гг., предусматривающую с 2010 года строительство жилья в объеме 1 кв. метр на человека ежегодно;
- разработать и принять нормативный правовой акт Краснодарского края, предусматривающий возможность предоставления субсидий (субвенций) муниципальным образованиям из краевого бюджета на строительство муниципального жилого фонда;
- разработать и утвердить адресную программу Краснодарского края по строительству жилья за счет средств консолидированного бюджета края с последующей реализацией жилья малообеспеченным категориям граждан по себестоимости строительства или предоставления жилья по договорам социального найма, что позволит использовать средства краевого бюджета на строительство жилья для малообеспеченных граждан.
Подводя итоги всего сказанного, хочу еще раз сказать, что перспективы точечной застройки уже исчерпали себя и сейчас необходимо переходить именно к комплексному освоению
территорий. Край выделяет большие средства на развитие инженерной инфраструктуры, и муниципальным образованиям в свою очередь необходимо осваивать эти земли, привлекать инвесторов, тем самым пополняя муниципальный и краевой бюджеты, строить социально значимое жилье. При проектировании жилья обязательно предусматривать строительство придомовых спортивных площадок (учитывая опыт крупных городов в данном направлении, особенно г.Краснодар), а также учитывая ситуацию, сложившуюся с дефицитом энергомощностей, необходимо при проектировании и строительстве применять энергосберегающие технологии.