Малоэтажная застройка?
Нужна законодательная база
Счётная палата РФ и Институт системного анализа Счётной палаты РФ очень внимательно следят за развитием национального проекта "Доступное и комфортное жильё гражданам России", поскольку в нём используются финансовые средства, в том числе и федерального бюджета. На данный момент мы подготовили несколько тезисов по законопроекту "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий".
Малоэтажное строительство является одним из направлений реализации названного национального проекта и факторы, которые способствуют увеличению интереса к этому строительству, на мой взгляд, очевидны и не требуют дополнительной расшифровки, их следует просто назвать:потребительский спрос на экологически чистое место проживания и более высокие потребительские свойства;
современные технологические достижения, прежде всего в области инженерных коммуникаций;
увеличение доли личного транспорта, рост цен на энергоносители, и как следствие, появление конкурентных преимуществ у систем автономного энергоснабжения, также с учётом увеличения доли газификации территорий;
появление новых строительных технологий и материалов, которые позволяют экономить на цементе и других дорогих, материалах;
удорожание содержания квартир в многоквартирных домах с учётом морально и физически устаревших коммуникаций и оборудования ЖКХ, так как вся система, созданная в советские годы, была сформирована совершенно по другим принципам, и мы видим, что эта система становится всё более дорогостоящей.
Для решения этих вопросов в Государственную Думу был внесён законопроект, о котором я говорил, принятый в первом чтении в апреле 2007 года. На мой взгляд, нельзя связывать урегулирование многих законодательных вопросов только с этим законом, который возможно будет принят в ближайшее время, а возможно и нет. На весеннюю сессию Государственной Думы его пока не внесли.
Основной идеей законопроекта является расширение возможностей для деятельности объединений граждан по развитию малоэтажного строительства и создание условий для этого.
Это, по мнению авторов законопроекта, возможно за счёт создания кооперативов граждан, желающих комплексно осваивать земельные участки путём застройки их малоэтажными (до трёх этажей) жилыми домами, а также создания товариществ индивидуальных застройщиков.
Для стимулирования создания указанных объединений и их экономической целесообразности предлагается допустить внеконкурсное предоставление земельных участков для малоэтажной застройки при содействии органов государственной власти субъектов и муниципальных образований, а также предусмотреть дополнительные меры государственной поддержки, в том числе денежное субсидирование граждан, осуществляющих жилищное строительство при помощи данных организационных форм.
В целом законопроект, по оценке комитетов Государственной Думы, признан не до конца проработанным, хотя в нём предлагаются интересные методы решения вопросов. Возможно, это связано с тем, что реформа муниципальной сферы продолжается, и этот процесс не завершен, а малоэтажное строительство, прежде всего, связано с пригородными зонами. Мы уже слышали о том, что в г. Новосибирске территорий для малоэтажного строительства практически нет (общая площадь 250 га по всему городу), поэтому приходится выходить в пригород. А в пригороде совершенно другие условия администрирования, поэтому за счёт создания подобных организационноправовых форм законодатель пытается урегулировать эту проблему.
Вместе с тем, в случае принятия законопроекта в представленном виде возникнут определённые противоречия, что препятствует его принятию в данной редакции.
Проблемы можно подразделить
на следующие разделы:
1. Организационные. Нет детальной проработки обеспечения содействия указанным объединениям граждан, а также не решен вопрос управления данными территориями после завершения их комплексного освоения. Здесь стоит привести пример садоводческих обществ. Я думаю, все садоводы, и знают, насколько сложно собрать членские взносы на уборку мусора, строительство дорог, поддержание общественного порядка и прочее. Очевидно, что значительная часть рыночной стоимости зависит не только от качества строительства, но и той местности и тех условий проживания, в которых находится дом.
2. Финансовые. Дополнительные затраты могут понести и местные бюджеты. Вопрос: сколько времени потребуется для покрытия расходов местных бюджетов на создание необходимых условий для малоэтажного строительства. А это, в свою очередь, может вызвать противодействие реализации данного закона на уровне муниципальных образований, так как у местных администраций есть свои ограничительные механизмы бюджетные и организационные, как например, предельная численность управленческих штатов. Таким образом, данный вопрос так же не просчитан.
3. Правовые. В законопроекте не согласованы имущественные права членов кооператива с положениями других глава Жилищного кодекса. В своём заключении правовой департамент аппарата Гос. думы отмечает, что в соответствии со статьей 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданинудолжнику на праве собственности, если для гражданинадолжника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением жилого помещения, которое является предметом ипотеки, и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В то же время члены закрытого кооператива, полностью внесшие пай, не будут обладать защитой от взыскания, обращенного на единственное жилое помещение, поскольку не являются собственниками такого помещения.
В целом можно сказать, что документ требует дополнительной детальной проработки, на это уйдёт какоето время, и, мне кажется, связывать с появлением этого закона развитие малоэтажного домостроения не стоит. Многие ожидали, что с принятием данного закона большинство проблем будут решены. Законодательные акты, о которых говорилось сегодня, во многом уже позволяют решать возникающие проблемы, и мы видим тенденцию, при которой законодатель упрощает в одних случаях порядок получения разрешительной документации, в других случаях процедуру предоставления земельных участков.
Что же касается такого важного момента как градостроительная деятельность и градостроительное планирование, здесь необходимо обратить внимание на то, что это является необходимым, и в скором времени, обязательным условием строительства. Создание схем территориального планирования регионов с указанием зон расселения, схем территориального планирования муниципальных районов и генеральных планов поселений - это чрезвычайно важная деятельность, на которую следует обращать самое пристальное внимание. Если взять как пример подход г. Новосибирска, а именно использование окраин города под малоэтажное строительство, то необходимо отметить, что не во всех подобных местах такое строительство возможно, поскольку, как правило, окраины города являются промышленными зонами. Может быть, в связи с этим стоит обратить внимание на возможность размещения зон малоэтажного строительства региона в пределах уже существующих населённых пунктов. Так, в Новосибирском районе Новосибирской области имеется 83 населённых пункта, которые уже существуют, а некоторые населенные пункты существуют не одну сотню лет, и на их развитие нужно также обращать внимание.
Прессслужба Министерства регионального развития РФ