Малоэтажное строительство - крупным планом: пути развития рынка доступного жилья

Как начало развиваться малоэтажное домостроение в России, какие меры принимались для популяризации такого вида строительства, как поддерживало государство это направление - на эти и другие вопросы получили ответы участники форума на секции «Малоэтажное строительство - крупным планом: пути развития рынка доступного жилья», модератором которой  был   заместитель председателя Комитета по бюджетам и налогам  Государственной Думы Российской Федерации Александр Борисович Коган.
– Александр Борисович коснулся вопросов развития малоэтажного домостроения:
– В 90-е годы, когда начала развиваться индустрия малоэтажного строительства, строили очень большие дома. Тогда принципиально важно было построить дом 350-500 кв.м. За годы развития малоэтажного строительства идеология претерпела серьезные изменения. В 2006 году на съезде партии «Единая Россия» в Екатеринбурге взял старт проект «Малоэтажная Россия», программа «Свой дом», где стали аккумулироваться, формализовываться все идеи, которые потом воплощались в виде различных законодательных и нормативных документов. С того времени начали серьезно говорить про развитие малоэтажного строительства в России. До этого ни одна программа не была направлена на развитие малоэтажного домостроения, включая программы ФЦП «Жилище», которые были основным финансовым инструментом развития Нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Прошло не так много времени, но многое изменилось. Если в 2006 году вводилось 38% малоэтажного жилья, то в настоящее время более 50% от общего ввода жилья составляет малоэтажное строительство.
При изменении законодательства появилось много институтов, которые способствуют и стимулируют развитие малоэтажного домостроения, одним из приоритетов действия институтов развития: АИЖК, Фонд содействия жилищному строительству, Фонд содействия развития ЖКХ, ВЭП стало создание условий для развития малоэтажного жилищного строительства.
Неким гарантом сбыта малоэтажного жилья выступает Фонд РЖС, т.е., когда предлагается развивать земельные участки, как правило, Фонд гарантирует выкуп жилья по ценам Минрегиона РФ на земельных участках в случае, если девелопер не может продать такое жилье. Что касается высотки, то 25% от общей площади Фонд готов выкупать, а по малоэтажке – 35%. На практике: одни из лучших участков, которые имеются у него для развития, Фонд также призван выделять под строительство малоэтажного жилья.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию подготовило проект, который также будет стимулировать малоэтажное домостроение. С 2009 года был подписан официальный договор с региональным банком «Никабанк». Теперь АИЖК выделяет средства банкам, банки – застройщикам: вначале для того, чтобы застройщик построил, потом в течение определенного времени, когда уже акт ввода в эксплуатацию есть, оформлять свидетельство на собственность, передает как закладные и переоформляет данный кредит в ипотечный.
Фонд реформирования ЖКХ теперь тоже ориентирован на малоэтажное жилье. Два года назад об этом даже и речи не было. Были очень серьезные ограничения, в городе одноэтажные дома было сложно строить. Это ограничение мы тоже законодательно убрали. С принятием Закона, стимулирующего развитие малоэтажного домостроения, Фонд обязан теперь выделять деньги на эти цели. 6,5 млрд. рублей уже выделено, 1200 семей расселили именно в малоэтажные дома. Сейчас мы принимаем новый механизм. Это будет связано с внедрением нового принципа голландских аукционов, когда впервые аукционы будут проходить не на повышение стоимости земельного участка, а на понижение стоимости квадратного метра. Такой механизм мы уже подготовили, на днях законопроект будет внесен в Государственную Думу РФ. Законопроект готовился на площадке Минрегионразвития совместно со всеми институтами: РЖК, и АИЖК, и ЖКХ, и ВЭБ, и Ассоциация строителей, все присутствовали в рабочей группе. В результате был подготовлен достаточно хороший документ, который будет стимулировать развитие жилья эконом-класса. Определение такого жилья уже дано Минрегионом РФ: что такое жилье эконом-класса в плотной застройке, в высотной застройке в многоэтажных домах, что такое жилье эконом-класса индивидуального дома, какой должен быть земельный участок, какой площади должен быть дом. Сегодня в Правительство Минрегион РФ внес программу ФЦП «Жилище 2011-2015 год». Там появляются тоже новые механизмы и инструменты развития рынка доступного жилья.

О новом ипотечном продукте АСЖК «Малоэтажное жилье» рассказала Лукина Наталья Михайловна: – Разрабатывая эту программу, Агентство предполагало, что она обеспечит наиболее благоприятные условия кредитования при покупке жилья в малоэтажном жилищном комплексе. Речь идет о покупке жилого дома с земельным участком, квартиры в малоэтажном жилом комплексе или непосредственно земельного участка под строительство. Когда продукт только разрабатывался, предполагалось, что мы будем акцептовывать те проекты, которые относятся к комплексному освоению территории, так называемому КОТ, или комплексному освоению земельного участка – КОЗУ. Но в рамках доработки было принято решение, что при покупке закладных данного ипотечного продукта, мы будем рассматривать помимо территории комплексного освоения также отдельные малоэтажные проекты, которые были бы обеспечены всей необходимой инфраструктурой, в т.ч. числе за счет доступа жителей как в самом малоэтажном поселке, так и непосредственно прилегающих территорий населенных пунктов.

Схема работы по данному проекту: сейчас не только первичный кредитор, но и застройщик, анализируя проект на предмет его сопоставимости с данным продуктом, может направлять в адрес Агентства по ипотечному жилищному кредитованию заявку. Форма заявки и приложение к ней размещены на нашем сайте. Там на первой странице есть баннер «Малоэтажное жилье», где размещена вся документация. После предоставления всей необходимой документации Агентство анализирует данный проект и включает в так называемый перечень территорий комплексного освоения. Если проект включен в данный перечень, то кредиторы проекта, один или несколько банков, могут нам поставлять закладные по данному проекту. Агентство акцептует данный проект, и поставщики, наши банки – кредиторы проекта, могут прокредитовать покупателя ипотечника, потом поставить нам закладные, мы готовы закупать ипотечный кредит с данных территорий.
Параметры ипотечного продукта «Малоэтажное жилье». Данный продукт ориентирован на региональные проекты, поскольку сумма кредита, которую готово выкупить Агентство, должна быть минимум 300 000, максимум 3 млн. рублей. Это с учетом стоимости земельного участка. Максимальный срок кредитования – 30 лет. Характеристики объекта: жилой дом, площадью от 50 до 250 м2. Площадь приобретаемого земельного участка 2 000 м2. Агентство рефинансирует ипотечные кредиты, выданные по базовой ставке 10, 5; 11,5. Также есть градация в зависимости от первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет 50-70%, то ставка от 10,5 при наличии личного страхования, а без личного страхования – 11,2. Далее тоже есть градация: максимальная ставка 12.25, при первоначальном взносе от 10 до 19% и без личного страхования. Если мы акцептовали проект, и он обеспечен всей необходимой инфраструктурой, социальными объектами, мы готовы рассмотреть данный проект для «Стимула». «Стимул» – это программа Агентства, в рамках которой как раз направляются средства через банк- кредитор проекта на финансирование стройки, т.е. если банк финансирует стройку, мы готовы рефинансировать ему до 70% затрат на застройщика. 70% тех затрат, которые банк выделяет застройщику. Но для этого нужно сначала пройти аккредитацию по продукту «Малоэтажное жилье».

О новых технологиях строительства энергоэффективных домов эконом-класса рассказал Анатолий Васильевич Найденов, директор Центра энергоэффективных технологий: – Приступая к разработке энергоэффективного дома, мы попытались посмотреть, на какую часть потребителей этот дом может быть распространен. Анализируя рынок и ситуацию со строительством жилья в целом, мы пришли к выводу, что люди, которые бы хотели сами строить дом, построить его не могут из-за сложившихся ситуацией, либо не знают, как его строить. Для такой части людей мы и разрабатывали инструкцию и технологию строительства дома, но при том, чтобы он соответствовал всем требованиям, мы разработали практически энергоэффективную или энергосберегающую усадьбу. И 4 объекта для такой усадьбы, т.е. баню, дом, гараж, теплицу, эти объекты работают с минимальными затратами человека на содержание жилья. Этот показатель содержания жилья или затраты на его содержание после постройки, как правило, не учитываются на рынке. Обычно ставится вопрос о минимизации затрат на строительство. Это не совсем правильный подход к стратегии строительства, но это немаловажный показатель, при котором дом при строительстве должен человеку обходиться недорого. Поэтому мы учитывали и этот показатель, как затраты при строительстве, и старались разработать конструкцию дома и вспомогательных построек таким образом, чтобы строительство обходилось не дороже традиционных технологий. Это нам удалось, по нашей технологии строительство обходится по себестоимости на 10-15% меньше традиционных технологий аналогичного направления. Если же мы используем при этом возобновляемые источники энергии, такие как тепло солнца, радиацию солнечных лучей, мы встраиваем в конструкцию дома тепловой коллектор, насос тепловой, тепловой аккумулятор. Таким образом, еще и с т.з. получения дешевой солнечной энергии повышается эффективность в 5 раз. Мы ставим коллектор на солнечную сторону 120 м2. Съем тепла с такого коллектора достигает 40 КВт в летний период, в осеннее-весенний период до 12 КВт., начиная с конца февраля и до конца ноября, дом не требует никаких дополнительных энергоносителей, т.е. энергии, закачиваемой в дом.

Гордеев Юрий Сергеевич, представитель департамента территориального планирования Минрегионрзвития РФ в своем выступлении подробно остановился на программе «Жилище», которую в настоящее время Министерство регионального развития подготовило и направило в Правительство РФ: – Программа состоит из 4 подпрограмм и трех мероприятий. Три подпрограммы – это обеспечение жильем молодых семей, выполнение государственных обязательств и модернизация коммунальной инфраструктуры. Основные изменения в программе «Жилище» связаны с разработкой новой программы – это подпрограмма стимулирования национальных программ развития жилищного строительства. Если раннее в рамках программы направлялись средства на реализацию каких-то определенных проектов либо на строительства дорог в комплексной застройке, либо на строительство социальной инфраструктуры, то сейчас средства будут направляться на реализацию региональных программ, предусматривающих внедрение энергоэффективных технологий.

 

При получении средств государственной поддержки на реализацию региональных программ они самостоятельно смогут выбирать, куда они их направят. Либо на погашение процентных ставок по кредитам, на развитие инженерной инфраструктуры, либо на погашение процентных ставок на строительство предприятий и стройиндустрии, либо на направление развития социальной инфраструктуры, либо на развитие дорог при комплексной застройке.
Андрей Викторович
Шишкин, заместитель руководителя Фонда содействия развитию жилищного строительства рассказал о принципах работы Фонда: Он был создан всего два года назад с той целью, чтобы привести в соответствие использование земельных участков федеральной собственности, которая не эффективно или не по назначению используется. Для того чтобы Фонд в силу федерального законодательства эти земли переоформил и подготовил в целях жилищного строительства. Все это в рамках Земельного Кодекса, Градостроительного Кодекса и провел земельные аукционы, которые соответствуют федеральному законодательству. Фонд создался в исполнение161 ФЗ, который как раз описывает все основные принципы его работы и соответственно, регламентирует законодательно все параметры, которые мы задаем по отношению, как к земельным участкам, так и к будущему жилью, которое будет создаваться или создается уже на земельных участках Фонда.
Земельный банк Фонда сейчас достаточно большой, более 1400 участков общей площадью более 1.5 млн. га находится у нас в работе. В этом году мы провели 46 аукционов. На этих земельных участках уже запроектировано в рамках проекта планировок более 3,5 млн. м2, а 25 земельных участков уже переданы в работу. Застройщики эффективно работают, в этом году будет первый ввод в эксплуатацию зданий. Параметры, которые мы задаем по отношению к застройщикам и требованию к жилью, это, в первую очередь, жилье экономического класса. До 75% мы ставим в минимальных требованиях в аукционном пакете как раз создание жилья эконом-класса.
Мы сопровождаем весь процесс: от момента получения земельного участка, введения в оборот до введения в эксплуатацию зданий и сооружений, которые застройщик на земельных участках возводит. Комплекс, совокупность работы всех институтов развития приводит к некоторому положительному результату. Потому что мы эффективно занимаемся земельными ресурсами, сопровождаем этот процесс, помогаем застройщикам. Наша задача – создать благоприятные условия для работы инвесторов и застройщиков на всем этапе реализации инвестиционных проектов.
Стратегию Фонда на будущий период определили как раз в пользу малоэтажного жилья. Соответственно у нас есть документ, он официально утвержден и является стратегией развития, стратегией формирования земельных участков и проведения аукционов. До 75% мы хотели бы нарастить в портфеле, который будет у застройщиков земельных участков Фонда малоэтажного жилья. Так поэтапно до 2015 года.
В следующем году мы планируем провести более 130 аукционов. Механизм запущен, законодательно отрегулирован, он достаточно понятен и прозрачен. Мы получаем ежедневно, ежемесячно качественные предложения, как от субъектов, так и от других участников рынка для подготовки предложений Фондом по введению в оборот. Наша задача не просто подготовить аукцион, а правильно прогнозировать развитие муниципальных образований. Мы формируем базу данных и постоянно до подготовки аукциона принимаем, какая градостроительная документация присутствует как в субъекте, так и в муниципалитете. Готовим аукцион системно, понимая, куда будет развиваться город, какие будут параметры земельного участка для будущего строительства, чтобы застройщик работал в соответствии как ЗЗ, так и генеральных планов. Взаимодействуем с субъектом федерации и с муниципалитетом по созданию плана освоения участка. Это является приложением к договору аренды земельного участка. В планы освоения как раз входят все этапы освоения застройщиком земельного участка от проекта планировки до введения в эксплуатацию. Все достаточно подробно расписывается, и обязанности субъекта, наши обязанности, обязанности застройщика, и источники финансирования.
Задача Фонда готовить участки уже с инфраструктурной проработкой. Мы соответственно до того, как подготовили к аукциону на момент проведения Круглого стола, на котором презентуем земельный участок уже в рынок, отрабатываем все технические условия подключения. Понимаем, насколько они лягут бременем в экономику застройщика, и принимаем решения самые эффективные. Потому что у нас соглашения со всеми монополиями заключены о взаимодействии, о помощи таких, как «МСК Холдинг», ФСК, Газпром, Межрегионгаз. В рамках рабочей группы, которая собирается раз в две недели, мы регулируем вопросы по нашим земельным участкам по инфраструктурированию, что является немаловажным для работы будущего застройщика. И все эти наработки передаем в пользу застройщика после проведения аукциона. Соответственно тем самым стимулируем как скорость возведения строительства, что тоже снижает соответственно издержки будущего застройщика, так и влияние на себестоимость самих мероприятий по инфраструктуре.
Доходы Фонда постоянно растут, и около 50% планируется направлять на инвестиции в инфраструктуру. Сейчас утверждаются в рамках производственной программы следующего года принципы инвестирования, порядок механизма принятия решений, в какие объекты и в какие земельные участки каких субъектов и почему это будет производиться. Понятно, что если приоритет выставлен в пользу малоэтажного жилья, то мы вводим и формируем в первую очередь крупные площадки. Сейчас у нас, например, объявляется аукцион в Приморском крае на 400 га. Пошел аукцион в Новосибирской области на 228 га под малоэтажное строительство и т.д. И эта деятельность будет наращиваться. В Челябинской области готовится сейчас более 400 га земельных участков к малоэтажному строительству. По всем субъектам из всех наших земельных участков, с которыми сейчас мы работаем над формированием предложений для земельных аукционов, в основном настраиваемся на малоэтажное строительство, на крупноплощадочные земельные участки.

Об особенностях малоэтажного домостроения и решения в связи с этим многочисленных проблем населения говорил Александр Михайлович Холомешин, директор Департамента рынка доступного жилья и ипотеки «Ассоциация строители России»: – Малоэтажное жилье обладает целым набором преимуществ по сравнению с многоэтажным жильем. Это и более экономные технологии возведения жилья, экология и дешевая инженерная инфраструктура. Это более разумное с учетом размеров нашей страны развитие наших поселений вширь, а не вверх. Наконец, это большая возможность для развития ответственного отношения к собственности. Это то, чего так не хватает нашим собственникам, проживающим в многоквартирных домах, и столкнувшихся с проблемой содержания общего имущества. Но для успешной реализации планов по развитию необходимо решить ряд вопросов. Первое, развитие малоэтажного строительства приведет к расширению городов и увеличению нагрузки на транспортную инфраструктуру. Отсюда результат: все преимущества проживания в малоэтажных домах будут скомпенсированы трудностью до них добраться. Следовательно, первая проблема, которую нужно решить, это развитие дорожной сети. Если мы обратимся к зарубежному опыту, к странам, где наиболее развито малоэтажное строительство, например, США, то там шли обратным путем. Сначала строили дорожную сеть. Это проходило в качестве антикризисных мер, когда боролись с Великой депрессией. Уже потом стали развивать малоэтажное строительство. Эту проблему нам необходимо решить и, как мне кажется, здесь необходимо найти новые механизмы по взаимодействию государства и бизнеса в рамках частногосударственного партнерства. На наш взгляд, необходимо развивать такую новую форму партнерства, как контракты жизненного цикла. Это форма частногосударственного сотрудничества мотивирует исполнителей на применение самых современных технологий, поскольку они разделяют функции. А соответственно, ответственность проектировщиков и строительную эксплуатирующую организацию, оказывающую сервис на услуги по строительству дорог. Второй момент связан с тем, что развитие малоэтажного строительства неизбежно должно привести к изменению градостроительной политики, к изменению концепции территориального развития. От концентрации населения в крупных городах, от расширения крупных городов необходимо переходить к развитию небольших и средних поселений, связанных между собой дорожными сетями. А самое главное, это создание непосредственно на местах проживания необходимой социальной инфраструктуры, когда не нужно ехать в районный центр, чтобы отвезти ребенка в детский сад или в хорошую школу. Когда легко добраться до больницы, все это должно быть непосредственно в близости от проживания. И еще – малоэтажное жилье будет способствовать повышению мобильности населения, когда население из депрессивных регионов может переезжать, перетекать в регионы, где появляется работа. Для этого мы должны изменить структуру социального обеспечения, которая сегодня привязывает человека к месту его проживания. Будь то очереди в детский сад, очереди на жилье, получение каких-то социальных льгот. Человек встает в очередь в том поселении, где он проживает. И если он куда-то переезжает, то эта очередь теряется. Соответственно, никакой выгоды, этот порядок должен быть изменен.
Еще один вопрос – это реализация построенного малоэтажного жилья. Мне кажется, что здесь необходимо развивать не только продажу этого жилья, но и развивать институт найма жилья, в т.ч. долгосрочного найма. Что необходимо опять же для повышения мобильности населения.

О проблемах в строительстве малоэтажного жилья рассказал Е.В.Родионов, руководитель инвестиционно-строительного холдинга. Евгений Вячеславович отметил, что если «Единая Россия» продекларировала программу Малоэтажного строительства и старается ее пропагандировать и отстаивать, если это приоритетная программа нашего правительства на сегодняшний момент, то, по меньшей мере, должен быть отчет за действия региональных властей. Интересы государства должны быть в развитии малоэтажного домостроения, в максимальной его поддержке.
Подводя итог обсуждению проблем реализации программ по развитию малоэтажного домостроения, А.Б.Коган отметил, что в настоящее время созданы эффективные разработки домостроительных комбинатов, которые выдают великолепного качества по всем показателям, в т.ч. и по энергоэффективности, быстровозводимые домокомплекты. Александр Борисович так же подчеркнул: Экономике уделяется особое внимание: формируется типовая библиотека повторно применяемых решений, поэтому формируя различные инвестиционные проекты, все поставщики технологий как зарубежные, так и российские приходят к нам, и мы готовы помогать им размещаться в субъектах федерации в целях строительства жилья доступного и комфортного, энергоэффективного, как того требует Российское законодательство.

Записала Зарема Макарова