В 2006 году средние цены предложения на московском рынке жилья выросли на 74%, что в три раза больше чем в 2005 году. Доходность вложений в московское жилье по итогам года превысила доходность вложений не только в крупнейшие банки, но и в большинство паевых инвестиционных фондов и акций (средний рост на 70%), не говоря уже о средней доходности вложений в малый, средний и крупный бизнес.

Таким образом, доходность вложений в московское жилье, а также в жилье еще ряда российских регионов, по итогам 2006 года стала лидером легального бизнеса на территории России.

Развитие событий в 2006 году
Ценообразование на первичном рынке стало первопричиной высоких темпов роста цен на московское жилья еще в конце 2005, а затем и в первой половине 2006 годов.
Постепенно этот процесс по вполне понятным причинам был поддержан многочисленными собственниками зарегистрированного жилья, то есть вторичным рынком.
В результате одновременного действия всех описанных причин к весне 2006 года на рынке развернулась настоящая "ценовая гонка".

По сути, за три весенних месяца цены выросли на 30%. В ситуации, когда цены росли ежедневно, в массовом порядке распадались альтернативные сделки, агентства и ипотечные банки изобретали способы быстрого проведения сделок, появились так называемые "аукционы" на квартиры, агентства недвижимости и частные лица, которые активно скупали квартиры.

На первичном рынке застройщики практически еженедельно пересматривали цены в сторону повышения, и это процесс стал менее интенсивным только летом. Рост цен на жилье на вторичном рынке с 10% в апреле 2006 года постепенно снизился до 4% за август.

К концу лета цены на московское жилье выросли по сравнению с осенью 2005 года практически вдвое.
При установившемся уровне цен спрос и предложение достигли баланса. Цены на нефть стали снижаться уже с лета 2006 года.
Круг потенциальных заемщиков и потребителей ипотечных кредитов из-за роста цен также существенно сократился - снижение процентных ставок хотя и привело к уменьшению ежемесячных выплат на $10-$50, но из-за повышения цен, чтобы приобрести квартиру уже было необходимо платить ежемесячно примерно на 50-70% больше. Платежеспособный спрос был истощен…

С августа 2006 года постепенно стало увеличиваться число предложений квартир на рынке, начал расти срок экспозиции квартир, покупатели начали чаще торговаться, а некоторые продавцы снижать цены.
Хотя большинство продавцов по инерции и повышали цены в объявлениях, что привело к росту цен предложения в Москве за сентябрь в среднем на 3,9%, однако это уже не находило "понимания" у потенциальных покупателей.

Уже в сентябре наиболее прозорливые инвесторы, рассматривавшие жилье как краткосрочное инвестиционное вложение, поняли, что период роста цен прекратился, и начали "сбрасывать" свои активы (фиксировать прибыль).
В результате в октябре цены предложения на "дорогое" жилье снизились.
Причем снижение средних цен на московском вторичном рынке жилья произошло за счет изменения цен и объемов предложения в первую очередь в двух административных округах (ЦАО и СЗАО), которые всегда считались инвестиционно - привлекательными.

К декабрю волна небольшого снижения и коррекции цен предложения на вторичном рынке "докатилась" и до жилья эконом-класса - типовых панельных домов.
При этом различные скрытые скидки начали даваться индивидуальными продавцами еще в сентябре-августе, и с каждым месяцем их число росло.

Таким образом, к концу 2006 года рынок пришел к состоянию, когда дальнейший рост цен стал временно невозможен. Вместе с тем, и быстрое существенное снижение цен в силу экономического эгоизма участников как первичного, так и вторичного рынка жилья и экономических особенностей рынка недвижимости самого по себе, маловероятно.

За 2006 год на вторичном рынке московского жилья рост цен предложения составил 74%, причем жилье эконом-класса (панельные дома) дорожало больше всего - на 78% за год, а жилье в домах из монолита и кирпича - на 73%.
При этом больше всего по итогам 2006 года выросли цены предложения на однокомнатные квартиры - на 79%, двухкомнатные - на 76%, а трехкомнатные - на 72%.

На первичном рынке жилья (рынок новостроек) цены предложения возросли за год на 70%, но в конкретных округах рост сильно зависел от темпов строительства, стадии застройки, репутации застройщика, класса возводимого жилья. Поэтому разброс роста цен предложения по округам и типам жилья составил от 40% до 100%. На первичном рынке дорожали в первую очередь однокомнатные квартиры (на 92%), двухкомнатные (на 74%), трехкомнатные и более (на 61%).

2007 год
На ценовую ситуацию на рынке московской недвижимости в 2007 году будут влиять те же факторы, что и в 2006 году.
Прежде всего - это действия управляющей подсистемы рынка, ценовая стратегия крупнейших застройщиков, конъюнктура мировых цен на нефть, газ, металлы, а также настроения и ощущения потребителей и инвесторов, ожидаемые ключевые для российского общества события.

Исходя из характера действия этих факторов на текущий момент, наиболее вероятно снижение цен на 10-15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения.
Сильным игрокам российского рынка это необходимо для активизации спроса на жилье.

В пользу этой гипотезы служит то, что мировые цены на нефть по сравнению с пиковыми значениями 2006 года к середине января снизились примерно на 30%.
Кроме того, ряд ипотечных банков уже стали (пока временно) отказываться от выдачи наиболее "рискованных" видов кредитов, например кредитов, без первоначального взноса.

Таким образом, между объемом кредитования и качеством кредитного портфеля, банки скорее всего сделают выбор в пользу последнего, а, значит, круг потенциальных заемщиков-потребителей рынка жилья сократиться.

Немаловажным фактором для рынка жилья в 2007 году будут и предстоящие выборы в Государственную Думу (декабрь 2007), а затем - в марте 2008 года, выборы президента страны. Достижение в рамках системы, созданной нынешним президентом, наибольших успехов на выборах, невозможно без снижения цен на жилье.
В противном случае - будет сложно объяснить избирателям необходимые <успехи> реализации национального проекта по доступному жилью.

Однако, пока попытки на федеральном уровне влиять на ценовую ситуацию сложно назвать успешными.
По сути дела ничем закончилось рассмотрение вопроса о потенциально возможном "сговоре" застройщиков Федеральной антимонопольной службой, не нашел поддержки и не был разумно проработан законопроект по прогрессивному налогообложению жилья (исходя из его рыночной стоимости), как и проекты по ее страхованию.

В тоже время жилая недвижимость уже не рассматривается как элемент краткосрочных спекулятивных инвестиций.
По итогам последнего квартала 2006 года средняя доходность инвестиций в жилье оказалась не только существенно ниже объявляемой доходности паевых фондов, но и даже ниже доходности вкладов в российских коммерческих банках и ниже инфляции.

Вместе с тем, обвал цен московскому рынку жилья не грозит. Слухи об этом сильно преувеличены, что объясняется экономическими особенностями рынка недвижимости.
В отличие от рынка акций, где падение может достигать 10-12% в день, а сделки заключаются моментально, период сделки с недвижимостью измеряется месяцами.
Более того, в отличие от акций - жилье жизненно необходимо и никто не будет избавляться от него лишь потому, что оно подешевело - потом негде будет жить. Многие же инвесторы рассматривают жилую недвижимость, как долгосрочное вложение на десятки лет и, поэтому, на текущую конъюнктуру не обращают внимание.

Ценовая ситуация в различных сегментах московского рынка жилья будет развиваться следующим образом.
В силу несоответствия для большого числа поступающих на рынок предложений цены и качества, в условиях, когда покупатель имеет время для спокойного выбора и сравнения предложений, цены будут достаточно плавно снижаться именно на такое "переоцененное" жилье.

На рынке будет происходить "переоценка ценностей".
Увеличатся ценовые разрывы между квартирами в наиболее престижных и наименее престижных районах. Одновременно активизируются альтернативные сделки.
Некоторый рост цен возможен на первичном рынке Москвы.

Причиной его может послужить то, что панельные новостройки в Москве возводятся все реже, да и те, что возводят, во все большей степени отводятся под "бюджетное" жилье и на свободный рынок не поступают.
В тоже время на первичном рынке жилья бизнес-класса, который на "бюджетные" нужды не используется предложение может вырасти, и цены могут снижаться.
Однако поскольку средняя цена на квартиры во всех московских новостройках все ближе будет подбираться к средней цене жилья в новостройках Москвы бизнес-класса и будет фиксироваться рост цен в целом.

Еще одна тенденция 2007 года выразиться в дальнейшем "вытеснении" спроса на квартиры в ближайшее Подмосковье, а среди домохозяйств уже имеющих городскую жилую площадь спрос частично будет удовлетворяться за счет загородной недвижимости.

Мониторинг рынка жилой недвижимости и анализ его показателей проводится агентством RWAY, имеющим 11-летний опыт информационно-аналитической работы на рынке недвижимости.
Мониторинг проводится раздельно для жилья в новостройках и вторичного рынка жилья. Данные мониторинга вторичного рынка публикуются еженедельно. Данные мониторинга рынка новостроек - ежемесячно.

Александ Крапин,
руководитель информационно
аналитического агентства RWAY