Вы находитесь здесь:Главная»Новости»Новости индустрии» Самые распространенные проблемы арендаторов коммерческой недвижимости
Среда, 10 Июль 2013 09:07

Самые распространенные проблемы арендаторов коммерческой недвижимости

Начинающие бизнесмены чаще всего не могут позволить себе приобрести помещение в собственность, поэтому обращаются к аренде площадок под офис или производство. По сравнению с предыдущим годом число свободных площадей коммерческой недвижимости возросло, но арендаторы по-прежнему сталкиваются с проблемами как рыночного, так и правового характера. О наиболее распространенных из них рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Более 50% арендаторов заключают договор на невыгодных условиях

Арендодатель всегда стремится включить в договор положения, предоставляющие ему большие возможности на увеличение арендной платы. Какие условия арендодатели используют чаще всего? К примеру, собственник помещения настаивает на автоматическом повышении размера арендной платы на 5-10% в год. Вместе с тем, уровень инфляции может оказаться существенно ниже, что будет невыгодно для арендатора. Поэтому целесообразно привязывать ежегодное увеличение арендной платы к изменению официальных показателей (ставка рефинансирования ЦБ РФ, индекс средних цен на аренду и т.п.), либо установить, что в случае изменения арендной платы цена будет корректироваться в соответствии с отчетом оценщика о ставке аренды данного помещения. Аналогичная ситуация может возникнуть, если размер арендной платы указан в иностранной валюте. Если выручка от бизнеса арендатора не генерируется в соответствующей валюте, то при изменении ее курса валютная оговорка влечет повышенный риск увеличения расходов на аренду. Лучше в таком случае определять стоимость аренды в рублях.

Испытание рублем

Стоимость арендной платы за пользование объектом коммерческой недвижимости часто складывается не только из цены квадратного метра: в сумму включаются коммунальные платежи, стоимость услуг по охране и уборке помещения, пользование телефоном, Интернетом и т.д.  Арендодатели, в свою очередь, навязывают дополнительные услуги для повышения арендных ставок.  «В большинстве случаев это происходит с помещениями больших площадей, принадлежащим зарубежным компаниям, –  отмечает адвокат Олег Сухов. – Проблема дорогостоящей аренды касается не только недвижимости, находящейся в частных руках, но и объектов нежилого фонда, принадлежащих муниципалитету. В частности, речь идет о повышенной почти в два раза с 2013 года ставке аренды таких помещений в столице. Если в 2012 году за кв. м. в год ее стоимость была равна 1,8 тыс. рублей, то сейчас она составляет 3,5 тыс. рублей».

Арендодатель решил распрощаться

В определенных случаях собственник помещения имеет право досрочно расторгнуть договор аренды. При такой необходимости он может предусмотреть в договоре определенные «лазейки». Так, если в здании запрещено курить, арендодатель организовывает «слежку» за работниками офиса, и пару раз обнаружив нарушение, после предъявления претензии расторгает договор в судебном порядке. Иногда арендодатели используют открытое давление на арендаторов, отключая в помещении свет, воду, услуги связи и т.д. Однако грамотно составленный договор поможет арендатору отстоять свое право на беспрепятственное пользование офисом. Как показывает практика, чаще всего с проблемой досрочного расторжения договора сталкиваются арендаторы офисов С-класса и небольших площадей.

Маленький офис – большие проблемы

Наиболее востребованными среди объектов коммерческой недвижимости являются площади до 500 кв.м. (47% от общего количества сделок). Цена за аренду такого офиса в центре столицы колеблется от 15 000 до 25 000 рублей за один квадратный метр в год. «Отличает формирование цены на этот сегмент то, что к стоимости арендуемой площади прибавляется ещё и часть общей площади, включающей места общего пользования, иными словами, коридорный коэффициент, – говорит адвокат Олег Сухов. – При этом выбрать подходящее помещение в несколько десятков квадратных метров порой сложнее, нежели арендовать отдельный этаж торгового центра. В таких случаях выгоднее прибегнуть к субаренде части большого офиса, уже находящего в пользовании другого арендатора. Но минусом является разница в стоимости: как правило, арендатор предлагает в субаренду помещение по стоимости, превышающей сумму, заявленную собственником. Есть ещё одна неприятность – если основной договор аренды по каким-либо причинам будет признан недействительным, то таковым будет и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Итог – субарендатор будет обязан освободить помещение. Чтобы не оказаться заложником ситуации, перед подписанием договора субаренды следует внимательно ознакомиться с текстом основного договора, а лучше заручиться поддержкой грамотного юриста».

 

____________________________________________________________________________________

«Юридический центр адвоката Олега Сухова»

«Юридический центр адвоката Олега Сухова» был основан в 2006 году, когда под руководством одного из ведущих московских адвокатов – Олега Сухова – объединилась команда специалистов, готовых прийти на помощь в самых сложных правовых ситуациях.

«Юридический центр адвоката Олега Сухова» сегодня – это сформировавшийся бренд с высокой профессиональной репутацией и широким спектром предоставляемых услуг (от юридического обслуживания и всестороннего правового сопровождения до финансового консалтинга).

К обслуживанию клиентов привлечены юристы и адвокаты, которые специализируются в различных областях права. В своей работе по защите прав граждан и представителей бизнеса адвокаты тесно взаимодействуют с различными государственными структурами, а также с правоохранительными органами, что помогает быстро находить оптимальные способы решения сложных задач, поставленных клиентом.

web-сайт: http://advokatsuhovoleg.ru/

 ______________________________________________________________________________

Прочитано 1242 раз
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
 

75 лет победы

Журнал Строительная орбита

coverrss

 

Спецвыпуск к X Съезду РСС

coverrss

 

Безопасные и качественные дороги

 №05-01/2019-2020

7468641

Деловая Россия. 21 век

564161

Энциклопедия "Дороги, мосты и тоннели России"

Книга-1

Все о ЖКХ

f0ecf5b9975ee5b5e29e84ccab2a7523 XL

Вакансии

Партнеры

RSS logo

Logo 179 179

1251651

stroyorbita.ru

15161651

43543534534

150x15051651651

Реклама

 FV400х4002456456

 

 

 

 

  

 

Ближайшие выставки

13.05.2020

Специализированная выставка «Малоэтажное домостроение. Строительные и отделочные материалы»

13.05.2020

VIII специализированная выставка «КлиматАкваТЭкс»

19.05.2020

"Российский Архитектурно-строительный форум"

26.05.2020

Газ.Нефть. Технологии. Уфа 2020

28.05.2020

"Крым. Деревянное строительство"

08.06.2020

РОСМОЛД 2020

08.06.2020

РОСПЛАСТ 2020

09.06.2020

Металлургия Литмаш 2020

09.06.2020

Металло Конструкции '2020

22.06.2020

Национальный нефтегазовый форум и выставка «Нефтегаз»

Посмотреть все события

Форма входа

Подписка

 

 

facebook-Logo

Посещение