О проблемах и перспективах малоэтажного и индивидуального строительства в России мы поговорили с владельцем инвестиционно-строительной компании «Город Счастья», региональным политиком Владимиром Брагиным, который уже на протяжении 8 лет занимается развитием территории города Волгодонска Ростовской области. актуально
В 2012 году группа единомышленников, включая Владимира Брагина, решила попробовать в родном городе Волгодонске освоить новый вид жилищного строительства — построить коттеджный микрорайон. Именно микрорайон – открытая часть города, а не закрытый поселок. Для Волгодонска, как и для большинства городов России, цивилизованное малоэтажное строительство — вид жилья слабо развитый. Загорелись мечтой/идеей построить такое место, где у каждого есть блокированный или индивидуальный дом на свежем воздухе со своим участком земли, с газонами и парковками, с парком и местами отдыха, с нормальными дорогами, но при этом демократичная стоимость жилья, доступная большинству. Для старта был приобретен участок 2,5 гектара с комфортным во всех отношениях местоположением: вроде бы и центр города недалеко, и объекты социальной инфраструктуры, и в то же время ощущается близость природы, воды — совсем рядом Цимлянское водохранилище. Но эту территорию пришлось развивать с абсолютного нуля: прокладывать инженерные сети (газ, воду, канализацию), инфраструктуру строить дороги, проводить интернет. Но процесс шел.
Строительство коттеджного микрорайона «Город Счастья» вызывало у жителей Волгодонска особый интерес, новые коттеджи и блокированные дома на 4-5 квартир пользовались спросом. Вскоре на этом пустыре действительно вырос городок с десятками домов и квартир, в центре которого раскинулся живописный пруд со своей небольшой набережной, с зонами отдыха, лавочками и уютным освещением, спортивной площадкой. Жители Волгодонска, которые приобретали квартиры в малоэтажных домах (большинство — молодые семьи с детьми), получали не только недорогое (по цене вторичного) жилье, но и хороших соседей, свою землю около дома (под барбекю, детскую игровую площадку или небольшой сад ), свою личную парковку. К слову, купить блокированный дом в 120 квадратов можно было за 2-2,5 миллиона рублей, индивидуальный коттедж от 3.5 млн.руб.
«Фишкой» проекта стала разработанная Владимиром Брагиным и региональным банком «ЦентрИнвест», в сотрудничестве с агентствами недвижимости города уникальная программа «Трейн-ин», сутью которой стала следующая схема: человек, имеющий городскую квартиру и стабильный доход, выбирал себе подходящий участок в микрорайоне, один из трех проектов домов по своему вкусу и кошельку. Участок переходил в собственность клиента, а банк-партнер выдавал строительной компании целевой ипотечный кредит на строительство дома. Пока строился дом, агентства-партнеры находили покупателя на квартиру нашего будущего жителя. Таким образом, человек перезжал в свой новый дом, продав свою квартиру только по факту заселения а разницу между ценой квартиры и дома покрывал ипотечным кредитом. Минимум рисков. Этой программой воспользовались десятки семей. Вместе с партнерами компания открыла на территории микрорайона первый в своем городе частный детский сад «Джуниор». В шаговой доступности жителей «Города Счастья» также оказался и мунициальный детский сад, остановка общественного транспорта; рукой подать до городских кварталов. Каждая квартира или дом здесь со своей автономной системой отопления, теплыми полами. Кроме того, жители микрорайона прилично экономят на оплате жилищно-коммунальных услуг, а если точнее — платят почти в два раза меньше, чем жители МКД , ведь здесь не нужно оплачивать расходы на общедомовые нужды или капремонт, да и индивидуальное отопление не сравнить с централизованным по стоимости.
По словам Владимира Викторовича, сегодня все, кто выбрал для себя и своей семьи «Город Счастья», действительно счастливы, и никто не пожалел, что приобрел здесь жилье. Жители микрорайона словно одна большая семья, в которой все вместе и праздники отмечают, и на субботниках убирают территории вокруг домов, сажают деревья. И сам застройщик вместе со своей семьей женой и дочерьми живет в своем поселке. И этот результат, то, к чему уже пришли, несомненно радует основателей ИСК «Город Счастья». За годы работы компания пережила несколько экономических кризисов, включая текущий, и выстояла; несколько лет продолжается кризис в строительной отрасли, но оптимизм все помогает пережить. Компания продолжает осваивать квартал по договору комплексного освоения территории в 11,5 гектар, заключенного с администрацией Волгодонска, строить коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома.
Задуман Семейный центр «Крепкая семья». Насколько позволяют реалии. А они таковы, что малоэтажное и индивидуальное строительство в России практически лишено поддержки со стороны государства и крупнейших банков, у многих компаний (а они, в основном, мелкие) шаткое положение. «Малоэтажка», по словам Брагина, мечется между традиционным российским «самострем» и западной концепцией застройки, а вдобавок ко всему серьезно тормозится и на законодательном уровне. Владимир Брагин — не только строитель, «Лучший предприниматель 2016 года города Волгодонска в сфере строительства и производства», но и политик, является депутатом Волгодонской городской думы, пытается изменить жизнь в Волгодонске и на законодательном уровне, входит в состав постоянной комиссии гордумы по строительству, землеустройству и архитектуре.
Недавно с отличием защитил диплом по Президентской программе подготовки управленческих кадров, которая реализуется в стране с 1998 года для того, чтобы обеспечить народное хозяйство РФ высококвалифицированными специалистами в области управления и организации производства. А для итоговой аттестационной работы он выбрал тему «Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости в Ростовской области».
И как политик Владимир Брагин пытается обратить внимание государства, а также инвесторов, застройщиков на развитие отрасли строительства малоэтажного качественного и безопасного жилья, массового и повсеместного. – По итогам 8 лет работы в этом направлении, могу сказать, что комплексное и цивилизованное малоэтажное строительство однозначно не становится массовым в нашей российской глубинке, продолжает работать в стране старая система с ее самостроями, дачными домиками деревенского типа либо очень дорогими коттеджамиособняками в стиле «кто во что горазд». А государству нужна новая концепция застройки. Большинство россиян после пандемии (согласно последним опросам это более 93%) мечтают жить в отдельном доме, ассоциируют малоэтажные дома с улучшением качества жизни, говорит Владимир Брагин. И я своей работой стремлюсь показать жителям, особенно молодому поколению, что именно за малоэтажным строительством будущее, это совсем другая, новая, счастливая жизнь, и обособленная в меру, но и не изолированная, комфортная и безопасная; и, что очень важно — финансово доступная. По словам Брагина, индивидуальное жилищное строительство в стране существует больше как отрасль небольших компаний, частных самостроев. А в период пандемии коронавируса проблемы «малоэтажки» оголились еще больше.
Например, обострилась проблема с выделением средств в банках. Одним из инструментов залога является земельный участок под такими домами, а крупнейшие банки отказываются брать в залог такие объекты, где нет отдельно выделенного земельного участка, не берут в залог доли, не берут в залог права аренды. При этом малоэтажка в России формируется в разных городах по-разному, в зависимости от регламентов, генплана и т. д. А вот кредитных продуктов в банках под малоэтажку совсем мало. И таких примеров «подводных камней» множество. Создается впечатление, что «индивидуалка» и «малоэтажка» в России отрасли застройки жилья как бы сами по себе, без должного внимания со стороны государства. Дальше — больше: нет хорошо развитой ипотеки на строительство индивидуального жилья, с блокированной застройкой еще хуже; недоступны субсидий на подведение инженерных сетей и т.д. По словам Брагина, родившегося на Юге России и продолжающего развивать этот регион, малоэтажная застройка, индивидуальное строительство в этих краях привычный формат, у нас много поселений, и даже городов с малоэтажной застройкой. Однако при этом, строительство «малоэтажки» — это сплошные препятствия. – Мы надеемся на разворот банков и государства, региональных властей, особенно после пандемии, в сторону повышения доли малоэтажного и индивидуального жилья. Мы очень часто не можем помочь жителям перебраться из МКД на землю, ведь сегодня большинство россиян покупают жилье в кредит, и они просто бояться ввязываться в долгосрочную процедуру в случае с «малоэтажкой». Очень много жителей Юга России и не только устали от МКД, действительно, хотят на землю. Нужно им помочь в этом на всех уровнях.
