Вы находитесь здесь:Главная»Новости»Новости индустрии»Василий Юрочкин: Сегодня между застройщиками и банками согласья нет
Понедельник, 14 Сентябрь 2020 07:59

Василий Юрочкин: Сегодня между застройщиками и банками согласья нет

456848484

АО «Сибстройсервис» входит в список лучших застройщиков в Тюмени. Компания владеет самыми передовыми и высокоэффективными технологиями, что позволяет строить быстро, эффективно и качественно. За 27 лет компания построила 550 тыс. кв. метров коммерческой и жилой недвижимости, стал аккредитованным партнером 14 банков по ипотечному кредитованию. И в последующие годы компания наращивала темпы строительства. Но вот динамика последних лет: в 2017 году по вводу АО «Сибстройсервис» заняла 3-е место по области, в 2018 году – 6-е, в 2019 году – 7-е. В чем причина падения динамики строительства? Наш корреспондент беседует с основателем компании, почетным строителем России – Василием Алексеевичем Юрочкиным. лидеры 

– Василий Алексеевич, расскажите об истории компании. Какие объекты построены? Чем Вы особенно гордитесь? 

– Историю возникновения тюменская строительная компания АО «Сибстройсервис» начала в далеком 1992 году. До «Сибстройсервиса» в Тюмени существовала строительная организация «Главзапсибжилстрой». А потом наступил 1991 год, и Советский Союз буквально развалился на части, правила управления изменились на уровне государства. Компания «Главзапсибжилстрой» перестала существовать, а люди остались. Этап становления новой организации под новым именем пришелся на трудное время. Никто не знал чего ожидать после распада ССС Р, единственное, что было ясно – просто жизненно необходимо применять решительные действия и брать ситуацию в свои руки. Это сегодня строительная организация «Сибстройсервис» – успешная девелоперская компания, которая построила 49 домов общей площадью 550 тыс. кв. метров, а с отправной точки приходилось начинать с малого. В девяностые годы, на заре российского бизнеса многое приходилось делать в первый раз, постоянно учиться на своих ошибках. Каждый шаг в итоге стал бесценным опытом для «Сибстройсервиса». Строили с трудом, но неизменным оставалось одно и по сей день – строили с упором на качество. 

– Расскажите о проектах, реализуемых компанией сегодня. На какой стадии находятся объекты, каковы их особенности? 

– На данный момент АО «Сибстройсервис» продолжает строительство в жилых комплексах «Москва» и «Олимпия». В этом году планируется выдача ключей дольщикам дома ГП-14 (221 квартира) в жилом комплексе «Олимпия». А в ЖК «Москва», в ближайшее время, в планах организовать выдачу двух домов ГП-6 (560 квартир) и ГП-15 (387 квартир), а также начать строительство домов ГП-7 (448 квартир) и ГП-9 (398 квартир) уже с помощью счетов эскроу, как только получим аккредитацию от банков. В чем особенности жилых комплексов? Жилой комплекс «Олимпия» является проектом комфорт-класса. 16 и 17 этажные дома выполнены из керамического кирпича. Квартиры в жилом комплексе являются одними из самых доступных на рынке недвижимости Тюмени в данном классе. Сегодня квартиры в «Олимпии» можно приобрести по ценам от 54 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Кроме того, в этом году жилой комплекс «Олимпия» вошел в список победителей в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в Тюменской области, доступное жилье». Рейтинг проводился Единым реестром застройщиков России по результатам 2020 года. Жилой квартал «Москва» – это социальный проект, в рамках которого АО «Сибстройсервис» строит доступное жилье для людей с невысоким доходом. На старте продаж самых первых домов в квартале можно было приобрести однокомнатную квартиру от 700 тысяч рублей. Данный жилой комплекс является поводом для гордости нашей компании, потому что он является олицетворением социальной миссии АО «Сибстройсервис». Когда мы начали его возведение, в данном районе не было ничего – пустое поле, да и только. А сегодня здесь живут люди, строятся два садика и ожидается строительство новой школы. По проекту жильцам ЖК «Москва» удалось получить за приемлемую сумму полноценные квартиры в домах с быстрыми лифтами, телеметрией, хорошим благоустройством территории. Это хороший пример квартир «первого шага» для молодых семей, которые впервые приобретают жилье и не располагают средствами для покупки дорогого объекта. У нас в отделе продаж есть пример, когда дольщики, купив квартиру в жилом квартале «Москва» на стадии строительства, живут в ней, примерно, два-три года и продают ее, но уже по более высокой цене. А после продажи покупают другую квартиру у нас, но уже в жилом комплексе «Олимпия». 

- Сфера жилищного строительства перешла на проектное финансирование с использованием эксроу счетов. Застройщикам для финансирования проектов предлагалось в сжатые сроки направить в банк заявку на кредит, при планировании учитывать критерии оценки кредитоспособности, разработанные Банком России, а также подготовленные ДОМ. РФ стандарты качества деятельности, характеристики и требования. Как вы оцениваете этот переход? 

- Банки, органы власти, бизнес – все, объединенные едиными целями и задачами, обязаны создавать условия для поэтапного замещения средств, привлекаемых для строительства жилья, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски. В соответствии с новой моделью, финансирование строительства осуществляется либо за счет банковского кредита либо на собственные средства застройщика, а депонированные на счетах эскроу средства поступают в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации права собственности на первый объект долевого строительства. Но сегодня между застройщиками и банками согласья нет! Проблемы с проектным финансированием строительства в нашей компании обострились в прошлом году, когда мы обратились в Банк ВТ Б, обслуживающий фирму 6 лет, и в ПАО «Сбербанк». После долгого рассмотрения банки вынесли отрицательные решения. Основная причина отказа – «отрицательная деловая репутация» компании, к которой отнесены: допущенные просрочки ввода многоквартирных жилых домов; необходимость завершения текущих стройпроектов; наличие арбитражных дел и исполнительных производств в отношении компании-застройщика; негативная, инициированная конкурентами информация в СМИ. Но, позвольте, разве эти факты не характерны для любой крупной организации, работающей на рынке? Той, которая единовременно строит несколько объектов? Неужели они никогда не сталкиваются с потребительством дольщиков? Прибавьте к этому изменение кардинального характера в долевом строительстве. Кроме того, банки предъявляют высокие требования к региональным застройщикам, работающим по доступному экономичному жилью. Они, предельно уменьшая стоимость продажи квадратного метра жилья, требуют заложить максимально высокую стоимость строительно-монтажных работ по объекту. И это ведет к удорожанию себестоимости проекта, снижению инвестиционной привлекательности и обязанности по увеличению вложения собственных средств застройщика в размере 20-25% от общей стоимости. К сожалению, сегодня банки изыскивают причины отказа в предоставлении кредита, а не ищут возможности для поддержания отрасли и выполнения законодательных требований Минстроя по строительству и вводу жилья. Оценка строительных организаций проводится не гибко, исходя из жестких стандартов, разработанных самой кредитной организацией. Складывается впечатление, что судьба большей части застройщиков, их репутации зависит от банковского сектора. Вне зависимости от опыта профессионалов, которые можно сказать, выстроили целый город. У нас сформировалось убеждение, что банки не желают знать, что такое комплексная застройка территории, требуя схему «один объект – один застройщик», что практически невозможно осуществить. Наша компания вела до 10 объектов в год, сдавая 45-50 тыс. кв. м жилья. На данный момент строится два жилых комплекса: ЖК «Москва» и ЖК «Олимпия». За три года АО «Сибстройсервис» уже построило и ввело в эксплуатацию 92 825 кв. м жилья, строится еще 28 645 кв. м, планируется к застройке 76 092 кв. м. Затраты, на строящиеся и не сданные в эксплуатацию объекты, на выкуп земельных участков, их субаренду, строительство магистральных сетей, выполнение строительно-монтажных работ для ЖК «Москва» (Плеханово-1,2) составили 1 273 225 518 рублей. За 27 лет успешной работы на рынке строительства жилья предприятие не допустило ни одного факта обмана дольщиков! Высокая марка фирмы – это прочный фундамент и естественные преимущества застройщика, к которым следовало прислушиваться при оценке всех обстоятельств. А вот другой пример. С 2019 года в стадии рассмотрения в АО «Банк ДО М.РФ» находится заявка ООО «СЗ Запсибжилстрой» на получение проектного финансирования. Подчеркну, что эта фирма была образована АО «Сисбстройсервис» по рекомендации банка для минимизации рисков банка. Положительное решение по нашей заявке не принято до сих пор. 11 июня 2020 года АО «ССС » обратилось с мотивированным письмом в АО «Банк ДО М.РФ» с целью исключения ряда индикативных условий, которые, по мнению застройщика, являются чрезмерными, необходимость их выполнения банком не обоснованно. В ответ на наше обращение мы получили от банка письмо, в котором в очередной раз приведены одни и те же индикативные условия, выполнение которых также должным образом никак не мотивировано и необоснованно. Для АО «ССС » до настоящего времени остается непонятна необходимость подписания мировых соглашений с 80% гражданами, участниками долевого строительства, то есть с теми гражданами, которые ранее никогда не обращались в АО «ССС » с претензиями по вопросам нарушения сроков сдачи жилых домов. Выполнение этого индикативного условия повлечет не только отвлечение более 90 млн. рублей собственных средств, но и создаст предпосылки для необоснованного обогащения граждан, либо их представителей в надежде на получение «легких» денег. Кроме того, при выполнении указанного индикативного условия, застройщик столкнется и с финансовым шантажом со стороны бывших участников долевого строительства, поскольку при наличии у последних информации о цели заключения застройщиком мировых соглашений суммы так называемых отступных будут завышаться в несколько раз. Учитывая изложенное, а также отсутствие в настоящее время массовости взыскания неустоек с застройщика, АО «ССС » просил банк исключить данное индикативное условие и ограничиться имеющимися 57% мировых соглашений. Однако доводы застройщика банком так и не были услышаны. Также застройщик просил банк исключить индикативное условие, касающееся необходимости погашения задолженности по аренде земельного участка перед АО «ДО М.РФ» в рамках договора ДЗ -78, поскольку строительство на данном земельном участке не планируется, а размер задолженности является предметом судебного спора, который до настоящего времени судом не разрешен. Однако банк в очередной раз указал на необходимость погашения задолженности без какого-либо обоснования. В этой ситуации нам совершенно непонятно, для чего было создавать ООО «СЗ Запсибжилстрой», если для получения последним проектного финансирования необходимо выполнять индикативные условия, которые касаются исключительно АО «ССС ». 

- На кону стоит репутация и будущность строительных брендов, а главное – выполнение задач государственной важности по обеспечению людей жильем. 

- Именно так! Отмечу, что в ноябре 2019 года в Минстрое заседала комиссия по рассмотрению формирующейся практики взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при проведении операций по расчетным счетам застройщиков в соответствии со статьями 15.4, 18.2 закона от 30 декабря 2004 г. №214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». На этом мероприятии были представители 6 ведущих банков и крупных компаний, объединенных общей бедой – «Строительный трест №1», «Строительный трест №3», «Сибстройсервис». Отдельным решением было принято: Первое – рекомендовать АО «Сибстройсервис» продолжить взаимодействие с ПАО «Сбербанк» по вопросу предоставления кредита в рамках проектного финансирования, в том числе по предоставлению необходимых документов и информации для оценки проекта банком. И второе – рекомендовать ПАО «Сбербанк России» продолжить работу с АО «Сибстройсервис», оптимизировать сроки рассмотрения заявки, по итогам рассмотрения документов заявителя и оценки проекта строительства проинформировать Минстрой России, Главное управление строительства об одобрении или отказе в предоставлении кредита. Однако 25 декабря из Западно-Сибирского отделения ПАО «Сбербанк» пришел отказ в предоставлении кредита. Проведенная оценка банка показала недостаточность денежных потоков для завершения строительства действующих проектов – комплексов «Москва» и «Олимпия». Указывалось на риск несвоевременного ввода в эксплуатацию строящихся объектов и отсутствие источников для погашения кредиторской задолженности. Но чем рискуют банки, когда строящиеся квартиры находятся у них в залоге, стоимость реализации квадратного метра жилья в Тюмени составляет 60-75 тыс. рублей за кв. м, при условии, что застройщик просит у банка кредит из расчета 40 тыс. рублей за кв. м, а действенный контроль можно осуществить лишь по эскроу-счетам? 

- И чем же завершилась эта затянувшаяся эпопея с банками? 

- Эпопея не завершилась! Работа по получению проектного финансирования АО «Сибстройсервис» уже с пятью банками продолжается. Ждут решения от АО «Банк Дом. РФ». Может ли АО «Сибтройсервис» функционировать в рамках №214-ФЗ? Ведь с июля 2019 года не начинается строительство новых объектов, при том, что земля и разрешения на строительство на них получены! Численность реальных работников сократилась до 180 человек! Худший вариант всей этой эпопеи – банкротство. В этом случае один из передовых строительных регионов страны лишится масштабного застройщика в лице нашей компании. В области добавятся 1460 обманутых дольщика. Почти 500 специалистов компании будут выброшены на улицу. Но мы не сдаемся! Наперекор обстоятельствам, продолжаем достраивать площади и выдавать ключи. Но как эти квадратные метры далеки от планов! Отмечу, что переход сферы жилищного строительства на проектное финансирование с использованием счетов эскроу принес проблемы всем региональным строительным компаниям, которые занимаются исключительно комплексной застройкой. Все потому, что банки не понимают, как именно осуществлять финансирование строительных объектов, которые спроектированы не как отдельные дома, а как часть целого комплекса. Поэтому они не спешат отвечать положительным решением. Получается что основные цели перехода на проектное финансирование: обеспечение защиты прав физических лиц – участников долевого строительства, повышения спроса на новостройки и обеспечение стабильным источником финансирования для застройщиков не выполняются в полной мере. В настоящее время АО «Сибстройсервис» продолжает выживать в условиях жесточайшего финансового кризиса, обусловленного невозможностью дальнейшей деятельности без получения проектного финансирования и фактически находится на грани банкротства.

 – Василий Алексеевич, желаем успеха в вашей борьбе!  

Прочитано 542 раз

Похожие материалы (по тегу)

Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
 

75 лет победы

Журнал Строительная орбита

05-062020

 

Спецвыпуск к X Съезду РСС

coverrss

 

Безопасные и качественные дороги

 №05-01/2019-2020

7468641

Деловая Россия. 21 век

564161

Энциклопедия "Дороги, мосты и тоннели России"

Книга-1

Все о ЖКХ

f0ecf5b9975ee5b5e29e84ccab2a7523 XL

Вакансии

Партнеры

RSS logo

Logo 179 179

1251651

200kh200 montazhnaya Oblast 1

AlyticsConf 200x200

Баннер

200х200. Interplastica21

768768686200х200

Реклама

41684864

FV400х4002456456

 

 

 

 

  

 

Ближайшие выставки

08.12.2020

BIM Форум 2020

25.12.2020

«Опоры и фундаменты для ВЛ: технологии проектирования и строительства»

09.03.2021

RosBuild 2021

16.03.2021

UzBuild 2021

17.03.2021

Международная конференция строительной индустрии Узбекистана - ICCI 2021

25.03.2021

«Белорусский дом»

25.03.2021

«Деревянное и каркасное домостроение. Баня»

25.03.2021

Баня. Сауна. СПА

06.04.2021

«Металлообработка-2021»

22.06.2021

Выставка "ИНДУСТРИЯ КАМНЯ"

Посмотреть все события

Форма входа

Подписка

 

 

facebook-Logo

Посещение