Вы находитесь здесь:Главная»Новости»Новости индустрии»Курс выживания в новой реальности для девелоперов
Понедельник, 19 Ноябрь 2018 08:49

Курс выживания в новой реальности для девелоперов

01 foto Developer 161118

16 ноября 2018 года в зале «Якорь» отеля Шератон Палас (Москва, 1-я Тверская-Ямская, д. 19) состоялся бизнес-бранч «Новая реальность - курс выживания для девелоперов».

Рынок меняется на глазах. Его чувствительность к изменениям, происходящим как в мире вообще, так и внутри самой страны имеет сильное влияние на развитие отрасли. Международные торговые и политические отношения, сырьевой рынок, глобализация экономики, развитие рынка строительных материалов, земельного законодательства, реализация государственных программ и не только это формирует будущее рынка недвижимости и судьбу строительных и девелоперских компаний.

 Мы видим, как за последнее время изменился экономический рельеф, как изменилась ипотечная ставка, и что произошло со спросом. Если раньше спрос «бежал» вслед за ставкой, то сегодня этого не достаточно для увеличения количества продаж. 

На бизнес-бранче, организованном конференционным центром «Событие», участники обсудили актуальные проблемы «выживания» на текущем рынке недвижимости. 

Модератором мероприятия выступил независимый эксперт Олег Вячеславович Ракитов. В своем вступительном слове он подчеркнул: «Несмотря на названия темы мероприятия, большинство спикеров настроено оптимистично и скорее ищут варианты не «выжить», а «жить».

В дискуссии приняли участие:

- Семёнов Александр Викторович, начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства  Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства;

- Жидкин Владимир Федорович, руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы;

- Хрусталев Александр Анатольевич, председатель совета директоров «НДВ Групп»;

- Ушкова Татьяна Васильевна, председатель правления «Абсолют Банка»;

-  Дыков Алексей Викторович, директор по организационному развитию московского территориального управления ООО «Эталон-Инвест»;

-  Корнеев Олег Станиславович, начальник Управления контроля строительства и природных ресурсов ФАС России;

-  Романенко Евгений Владимирович, финансовый директор федеральной компании «Талан»;

- Барсуков Юрий, руководитель Управления реализации ОАО «Мосреалстрой».

«Большинство участников рынка не понимают, какие изменения законов на что влияют, к чему приводят. Постоянное изменение правил игры, безусловно, мешает развитию всего девелоперского рынка. Никто, не мы, не участники рынка, не успевают за этими изменениями законов.

Большинство участников рынка заблаговременно подготовились к этим судьбоносным изменениям, которые произошли с 1 июля 2018 года. В июне 2018 года было выдано более 150 разрешений на строительство, которые позволили обеспечить объемы по жилью в Москве порядка 10 млн кв.м. В Москве ежегодно сдается чуть более 4 млн кв.м жилья. В достаточно близком горизонте Москва должна сдавит порядка 8 млн кв.м жилья в год. Проекты, как правило, длительные – от 4 до 5 лет. Для того, чтобы в 2025 году сдавать 8 млн кв.м жилья в год, эти проекты нужно начинать в 2019 году, а в 2019 году нас с вами ждет переход на эскроу-счета.

Тех, кто вступил в новую версию закона, очень мало – всего два застройщика заявились на использование эскроу-счетов. Один из них группа компаний «ПИК», первый договор они зарегистрировали на прошлой неделе. Всего три застройщика заявилось на новые проекты в рамках разрешения на строительство, полученного после 1 июля 2018 года. По нашей оценке рынок не готов к новым изменениям. В Москве ситуация на рынке стабильна, но перспективы туманны. По России ситуация гораздо хуже, поскольку маржинальность московского рынка гораздо выше регионов. Любое изменение экономики проектов приводит его к убыточности», - заявил А.В. Семёнов.    

«Не нужно говорить об эскроу-счетах, это механизм открытия определенного счета в банке и не более того. Нужно говорить о проектном финансировании. Закон не обязывает застройщика при использовании механизма эскроу-счётов брать кредит в банке. Если застройщик обладает собственными достаточными ресурсами, он может объявить, что порядок поступления денежных средств идёт через эскроу-счета - через депонирование. Затем за счёт собственных средств построить объект и передать его дольщикам. После того, как объект будет передан, застройщик сможет раскрыть депонированные средства.

 Банкиры не готовы оценивать и сопровождать строительные проекты. Это на сегодняшний день мощнейшее ключевое препятствие для развития девелоперского рынка. Девелоперы не понимают, что будет дальше», -  подчеркнул А.В. Семенов.

О ситуации в Новой Москве сообщил В.Ф. Жидкин: «Мы не ожидаем в этом году относительно плана ни снижения, ни увеличения ввода жилья. Около 1,5 млн кв.м жилья будет введено. В 2019-2020 году снижения мы тоже не видим и все необходимое для этого на новой территории сегодня делается с точки зрения создания инфраструктуры».

04 foto Developer 161118 1

Объем инвестиций в Троицкий и Новомосковский округа до 2035 года составит порядка 7 трлн руб., из них 1/6 это средства бюджета, а 5/6 - деньги девелоперов и других инвесторов, которые создают не только недвижимость, но и другие объекты, в том числе инфраструктурные.  

1 июля 2019 года исполнится семь лет с момента присоединения новых территорий к столице. «К этой дате мы планируем объем инвестиций в эти территории 1 трлн руб. Из них около 800 млрд руб. - это деньги инвесторов, остальное - средства города. То есть мы идем с опережением графика по инвестированию инфраструктуры в новой территории, чтобы создать благоприятный инвестиционный климат для вложений в коммерческую недвижимость», - пояснил В.Ф. Жидкин.

Такой подход города к развитию новых территорий оправдался. «Сегодня все проекты, по которым есть правила землепользования и застройки, реализовываются. И мы видим в ближайшие несколько лет динамику увеличения объемов строительства и ввода жилья», - отметил руководитель Департамента.

По его словам, переход застройщиков на эскроу-счета и другие изменения в 214-ФЗ не окажут существенного влияния на строительную сферу в ТиНАО: «Учитывая то, что маржинальность на новой территории не 2%, а гораздо больше, этого будет достаточно девелопменту для сохранения всех действующих инвестиционных проектов».

Еще одна проблема - стоимость подключения к сетям по-прежнему высока. «Ресурсники пока не предложили ничего, чтобы могло снизить стоимость строительства. В этой части город, понимая, что цена подключения высокая, взял на себя строительство магистралей. Новая территория разряженная по плотности. Порой нам приходится прокладывать сети по 6-7 км», - отметил В.Ф. Жидкин.

Как заявил А.А. Хрусталев из застройщиков, начинавших работу 25 лет назад, к сегодняшнему дню осталось только 7%. На сегодня 70-80% девелоперов – банки, либо организации за которыми стоят банки. Эскроу-счета – это фильтр чиновников «кому можно строить, а кому – нельзя». От доброй воли банка зависит больше, чем от качества проекта. Усилилась роль Минстроя как регулятора, сейчас для застройщиков он как Центробанк для банков. 

У старых застройщиков за много лет накопилась большая задолженность перед банками. «Новые» застройщики, которые смогут получить от банков финансирование, будут иметь колоссальное преимущество. Опыт в 20-30 лет ни о чем не говорит. 

Мнение банковского сообщества изложила Т.В. Ушакова. Доступ к обслуживанию эскроу-счетов имеет 51 банк с рейтингом А-, а интерес к этому проявили только 11 банков. Количество банков нужно увеличивать, снизив рейтинг до ВВ-.   

Кроме этого у банков мало специалистов, разбирающихся в проблемах финансирования строительства. Подразделения есть, в основном, в крупных Московских банках. Для принятия решения о финансировании документы из регионов высылаются в центральные офисы банков и это большая проблема регионов. 

В строительной сфере, как и в других отраслях российской экономики, продолжится поглощение мелких и консолидация крупных игроков.  «Пока мы не видим успешный выход новых игроков. Главными девелоперами становятся банки, а это неправильно. Каждый должен заниматься своим делом», - сообщила Т.В. Ушакова.

По словам А.В. Дыкова проблема обманутых дольщиков преувеличена: «На 2017 год доля ДДУ, по которым не были выполнены обязательства, не превышает 4,3%, ущерб не более 117 млрд руб. при общем объеме инвестиций на жилищное строительство 2,28 трлн руб. Это не та проблема из-за которой нужно трясти всю отрасль. В строительном секторе занято 10% трудоспособного населения, а если брать сопутствующие отрасли, то это будет до 15%. Кто подумал об этих людях? Борьба с жуликами ударяет по честным людям».

С этим тезисом не согласился О.В. Ракитов: «Для социального взрыва много людей не нужно. Государство не может не реагировать на это».    

Антимонопольная служба предпринимает большие усилия по снижению административных барьеров сообщил О.С. Корнеев. Отрасль будет цифровизироваться, строительные процедуры будут переводиться в электронный вид. Сформулированы пять перечней исчерпывающих процедур. «У нас есть механизмы защиты застройщиков. В том случае, если возникают какие-то проблемы с органами власти, либо с сетевыми организациями, мы всегда готовы рассмотреть ваши жалобы», - заявил О.С. Корнеев.   

12 foto Developer 161118

Об особенностях  работы в 14 регионах России рассказал Е.В. Романенко.

«Конкуренция растет и застройщикам необходимо обратить больше внимания на качество строительства и самих объектов.

Высокая потребность населения в обеспечении жильем является основным стимулом к потреблению жилья и росту сделок на первичном рынке. Недвижимость по-прежнему остается надежным инструментом сбережения. В 2018 году первичный рынок жилой недвижимости показал прирост на 4%, что во многом обусловлено беспрецедентным спросом. В 2019 году ожидается продолжение роста цен на жилую недвижимость на уровне 3-4%. В среднесрочной перспективе рост цен продолжится при сохранении макроэкономической коньюнктуры», - сообщил Ю.Барсуков.

  В завершении дискуссии, были сформулированы основные вызовы для застройщиков: доступность кредитных ресурсов, неопределенность законодательного регулирования, повышающиеся требования покупателей к качеству жилья при снижении платежеспособного спроса, качество управления менеджментом в компаниях застройщиках.  

 

Прочитано 161 раз

Похожие материалы (по тегу)

Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
 

Энциклопедическое издание о дорожной отрасли «Дороги, мосты и тоннели России»

Книга-1

Спецвыпуск к X Съезду РСС

coverrss

 

Дорожное строительство

 № 1/2018

Cover DS-1-2018 4

Спецвыпуск ко Дню строителя 2018

554897

КАТАЛОГ Выставки-презентации

Вакансии

Партнеры

RSS logo

Logo 179 179

123123123200 х 200

at19 179х179 Строительная-орбита 1

179 1798676786786

14541654584

www.forumneftegaz.org 200х2005648

ipls19 200x200 ru

Реклама

123 банер 179х179-01

 

 

 

 

  

 

Ближайшие выставки

14.12.2018

Межрегиональная конференция «Новый год Рождения Клуба»

12.02.2019

"Обустройство нефтегазовых месторождений 2019"

12.02.2019

AquaTherm Moscow 2019

26.02.2019

Шестнадцатая межрегиональная специализированная выставка СТРОЙИНДУСТРИЯ СЕВЕРА. ЭНЕРГЕТИКА. ЖКХ

14.03.2019

32-я Межрегиональная специализированная выставка «Крым. Стройиндустрия. Энергосбережение»

16.03.2019

Открытый конкурс перспективной архитектуры «Архитектура - шаг вперёд!»

20.03.2019

IPLS - Международная выставка контрактного производства и собственных торговых марок

26.03.2019

14-я международная специализированная выставка «Металлообработка-2019»

28.03.2019

КОТТЕДЖ. ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ - 2019

03.04.2019

СТРОЙ-VOLGA-2019

Посмотреть все события

Форма входа

Подписка

 

 

facebook-Logo

Посещение