26 июля 2018 года в «Кофе пью» (Москва, Чистопрудный б-р, д. 9) состоялась бизнес-встреча, организованная Департаментом города Москвы по конкурентной политике, посвященная тенденциям рынка офисной недвижимости в Москве.
Московские арендаторы активно заполняют офисы классов С и В. С чем связана эта тенденция и каковы прогнозы развития рынка офисной недвижимости обсудили представители консалтинговых компаний и ведущие эксперты рынка на бизнес-встрече.
Модератором встречи выступил, генеральный директор S.A. Ricci Project Management Руслан Кубрава.
По словам руководителя отдела привлечения и сопровождения торгов Департамента города Москвы по конкурентной политике Василия Владимировича Калинкина, власти Москвы открыты и заинтересованы в диалоге с представителями рынка недвижимости: «Нам нужна ваша оценка, как нам на сегодняшний момент выходить на рынок непосредственно с теми предложениями, которые есть у нас. Кому они будут интересны? У нас нет классов ни А, ни В, ни С, у нас есть руины из которых можно сделать конфетку. Кто на это согласиться, и за что нужно платить, чтобы мечта будущего инвестора воплотилась? Взаимоотношения с бизнесом в этом плане очень важны».
Это взаимодействие способствовало созданию ряда возможностей. Например, к ним относится возможность использования ипотеки для участия в торгах по продаже городского имущества.
По инициативе предпринимательского сообщества создана и работает программа долгосрочной льготной аренды «1 рубль за квадратный метр» по направлениям: реставрация и приспособление объектов культурного наследия, открытие детских образовательных учреждений, создание частных клиник.
Около 250 нежилых объектов из имущественной казны Москвы может арендовать любой желающий, приняв участие в городском электронном аукционе. Власти Москвы выступают гранатом чистоты таких сделок, договоры заключаются сроком на 10 лет с возможностью выкупа лота в собственность.
По мнению экспертов, спрос на офисную недвижимость в Москве ощутимо увеличился в 2017 году, и с начала этого года активность в этом сегменте сохраняется. Если не возникнет каких-либо негативных внешнеэкономических изменений, можно прогнозировать сохранение позитивных тенденций рынка и рост ставок до 5% в классе А и до 3% в классе В.
При этом достаточно сложно даль оценку объемам и состоянию офисной недвижимости класса С. По разным данным, в этом сегменте от 30 до 70 млн кв.м. Такой разбег говорит о сложностях в анализе рынка офисной недвижимости в целом.
Если строить долгосрочную перспективу на управление офисной недвижимостью класса В и С, нужно рассматривать территории бывших промзон. Их успешно переориентируют под ритейл и офисы. В краткосрочном моменте можно найти отдельный удачный проект и инвестировать в него, но цикл жизни таких проектов небольшой, на смену такой недвижимости приходят новые построенные площади.
Одна из современных тенденций развития офисной недвижимости – коворкинги и сервис-офисы. Этот сегмент серьезно развивается, поглощая не самые ликвидные площади – и D, и С. С прошлого года количество коворкингов в России выросло на 70%. При этом загрузка в них составляет около 83%, и продолжает расти.
Аудитория коворкингов - создатели стартапов, команды разных бизнес-проектов. Формат такой аренды очень полюбился миллениалам, они не ходят обременять себя покупкой недвижимости и управлением ей. Облуживанием здания занимаются другие люди, и для многих это является комфортными условиями.
Современный арендатор - это человек, который ездит за границу, и довольно сильно изменяет свое отношение к пространству вокруг. Это отражается на облике предложений на московском рынке недвижимости. Например, можно вспомнить форматы лофтов, любовь к которым также привезли из-за границы.
Современному арендатору нужны современные характеристики объекта - зал без пилонов, вход с уровня земли, остекление в пол, нарезка только прямоугольной формы, высота потолка не менее 4,5 м. Совокупность этих характеристик находит отклик среди клиентов.
Для современного рынка офисной недвижимости подходит концепция «эмоционального» инвестирования. То есть для любого бюджета в Москве найдется объект, который окупится, главное здесь - идея бизнеса и качество ее реализации. В тренде маркетинг-места - создание определенной среды, объединяющей коммерческие площади на определенной территории с уникальной средой - социальными объектами и парками.
По информации пресс-службы Департамента города Москвы по конкурентной политике спрос на городскую аренду не снижается даже в летний период спада деловой активности. Так, за два неполных летних месяца на Единой торговой площадке Москвы реализованы более 40 лотов общей площадью 7,8 тыс кв.м. В среднем на один лот претендовали по три участника. Самый большой интерес среди представителей бизнеса вызывают лоты, расположенные в пределах «старой» Москвы, наибольшим спросом пользуются объекты площадью от 100 кв.м.
В настоящее время на торги по аренде выставлены около 300 лотов. Среди них нежилые объекты, расположенные в Пресненском, Тверском, Красносельском и Басманном районах, площадью от 55 до 650 кв.м. Все они имеют свободное функциональное назначение.