Вы находитесь здесь:Главная»Новости»Новости индустрии»Правовые вопросы развития рынка недвижимости в России
Пятница, 27 Апрель 2018 09:59

Правовые вопросы развития рынка недвижимости в России

01 фото РБК завтрак 240418

24 апреля 2018 года в зале Санкт-Петербург отеля Шаратон Палас Москва (ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 19)  состоялся Деловой завтрак РБК на тему: «Правовые вопросы развития рынка недвижимости в России».

 

В рамках реформы законодательства в сфере недвижимости и строительства происходят значительные изменения. Они открывают для строительных компаний и других участников рынка новые возможности, и одновременно вызывают множество вопросов о том, как может сложиться правоприменение. 

Сделки с недвижимостью и судебные споры, связанные с ними, являются одними из наиболее сложных. Изменения гражданского законодательства, требуют от юристов новых знаний и корректировки подходов к практической работе, без которых возникают серьезные сложности в сфере оформления и защиты прав на недвижимость. 

​​​​​​​В рамках программы Делового завтрака состоялись две последовательные сессии.

Сессия 1. «Тренды и ожидания участников рынка: к чему готовиться юристам организаций», модератор - Александра Хавина, руководитель Отдела развития экспертных коммуникаций газеты «Экономика и жизнь».

На сессии с докладами выступили:

- Нотин Сергей, директор по инвестициям, Девелоперская группа «Сити-XXI век»: «Ситуация на рынке недвижимости с учетом изменений в законодательстве»;

- Соловьева Елена, председатель комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы: «Законодательные инициативы в сфере строительства»;

- Деркач Максим, начальник Отдела правового обеспечения коммерческой деятельности группы компаний «Инград»: «Изменения в закон № 214-ФЗ в части ужесточения требований к застройщикам и их влияние на развитие отрасли»;

- Беляева Рената, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family: «Изменения в Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» в части контроля операций банками движений денежных средств по счету застройщика»;

- Попов Михаил, вице-президент, директор имущественно-правового департамента, Галс-Девелопмент: «Правовые особенности сделок в отношении знаковых объектов на рынке недвижимости»;

- Резниченко Андрей, адвокат Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: «Строительство вблизи аэропортов: изменения законодательства и ключевые судебные споры».

В своем выступлении С. Нотин напомнил, что с 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к № 214-ФЗ. Застройщики и банкиры активно готовятся к работе по новым правилам, понимая неизбежность вступления в силу изменений в законодательстве. Естественно, осуществляется необходимое взаимодействие с банками, хотя однозначных ответов на многие вопросы ещё нет. Доработка и согласование позиций будут проводиться в течение всего переходного периода к проектному финансированию.

По его мнению, увеличивается регулирующая роль государства, которое все больше внимание уделяет экономике строительства. Градостроительные полномочия муниципалитетов наполняются новым содержанием. Законодательных ограничений становится все больше, они существенно влияют на рентабельность бизнеса. Есть вероятность, что девелоперы начнут проедать свой основной капитал.   

«Мы не успеваем отслеживать изменения № 214-ФЗ, мы не успеваем  подстраиваться под вновь и вновь принимаемые нормы, но не успеваем не только мы, не успевают и те органы, которые нас контролируют. Это объединило площадки, которые раньше между собой не консолидировались: Ассоциацию инвесторов Москвы, Опору России, Деловую Россию для того, чтобы нас услышали», - заявила Е. Соловьева.  

По ее словам профессиональное сообщество в лице АИМ и НОЗА систематизировали поправки к № 214-ФЗ, в ГД РФ переданы десять основных предложений, которые нужно учесть при корректировке закона.  

В весеннюю сессию ГД РФ примет ряд законов, регулирующих строительную отрасль. Е. Соловьева обратилась к участникам сессии с рекомендацией активнее участвовать в обсуждении законопроектов, чтобы мнение профессионалов было услышано законодателями. 

По мнению М. Деркача, изменения в № 214-ФЗ ужесточают требования к застройщикам. Эти изменения промежуточный этап к переходу на проектное финансирование.

Согласно новой редакции № 214-ФЗ застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации. Таким образом, сделана попытка исключить вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы досягаемости обманутых дольщиков и правоохранительных органов. Застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, сам девелопер также не может предоставлять займы или ссуды.

Застройщик будет обязан осуществлять отчисления в специализированный компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости каждого ДДУ. Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», учрежденная еще Постановлением Правительства РФ от 07 декабря 2016 года № 1310, преобразовывается в публично-правовую компанию.

Денежные средства фонда предназначаются на достройку проблемных объектов или на выплату денежной компенсации дольщикам. Обязательные отчисления в компенсационный фонд заменили ранее существовавшие способы обеспечения обязательств застройщика в виде обязательного поручительства банка или обязательного страхования гражданской ответственности. При этом застройщик по-прежнему может добровольно их использовать.

По словам М. Деркача требования, предъявляемые законом к профессиональным кадрам строительных компаний, логичны.

Завершая свое выступление, он подчеркнул: «Ждем поправок. Мы справимся!».

Как напомнила Рената Беляева, в соответствии с № 218-ФЗ девелоперы должны иметь один расчетный счет и только в том банке, который уполномочен на это со стороны Центрального Банка Российской Федерации. ЦБ РФ будет регулярно формировать, редактировать и утверждать список таких банков, через которые будут проводиться все финансовые операции отрасли (в частности расчеты с генподрядными организациями и техзаказчиками, которые также должны иметь счета в конкретном уполномоченном банке). Сейчас в этом списке, опубликованном на сайте ЦБ РФ, 23 уполномоченных банка.

Банки только готовятся к работе по № 218-ФЗ. В настоящее время нет необходимого количества квалифицированных специалистов. Требование проверки каждого платежа на соответствие целевому назначению увеличат длительность проведения банковской операции.

По ее мнению, банки должны быстрее идти за рынком.

Следующие доклады сессии были посвящены уже не общим проблемам отрасли, а конкретному практическому опыту.

Рынок недвижимости не сводится только к коммерческим объектам, на нем есть и уникальные – знаковые объекты, купля-продажа которых имеет свои особенности. О рисках при сопровождении сделок в отношении знаковых объектов на рынке недвижимости рассказал М. Попов. Круг покупателей на этом рынке очень узок, любой новый покупатель вызывает недоверие. Цена уникального объекта выше среднерыночной, надбавка обуславливается эксклюзивностью. Исторически сложившееся назначение уникального объекта практически нельзя изменить. Так здание «Детского мира» можно использовать только для продажи детских товаров и никак иначе. Это должен учитывать покупатель.

По словам М.Попова, рынок уникальных объектов динамично развивается.

В московской зоне располагаются шесть аэродромов. О проблемах строительства в зонах приаэродномных территорий рассказал А.  Резниченко.

Существуют «Рекомендации по установлению зон ограничений жилой застройки в окрестностях аэропортов гражданской авиации из условий шума». Со временем аэропорты развиваются, что влияет на прилегающие территории. В районе аэропорта «Домодедово» суды отменили ряд выданных согласований на застройку. Ситуация с претензиями «Домодедово» в 2016 году поставила под угрозу десятки строительных проектов на территории Московской области. Поэтому пришлось совершенствовать законодательную базу, и Федеральным законом от 01.7.2017 года № 135-ФЗ ведено понятие «приаэродромные территории» (ПТ), установлены общие принципы строительства на ПТ. В составе ПТ выделяются семь подзон с различными ограничениями: третья подзона – ограничение по высоте зданий в рамках линий воздушных подходов; седьмая подзона – территория, на которой нарушаются нормативы допустимого шума. ПЗЗ должны приводиться в соответствие с правовым режимом ПТ.      

После небольшого перерыва началась Сессия 2. «Судебная практика по строительным спорам», модератор: Владислав Трифонов, журналист газеты «Коммерсантъ».

На сессии с докладами выступили:

- Калинченко Ольга, старший консультант Департамента юридической практики, куратор проектов, Alliance Legal CG: «Разрешение споров, связанных с долевым строительством»;

- Коломников Вадим, юрист, заместитель главы практики недвижимости «Дебевойз энд Плимптон ЛЛП»: «Основные тренды в судебной практике: на что нужно обратить внимание в вопросах недвижимости и строительства»;

- Константин Глушков, старший юрист консалтинговой группы «БАЗИС»: «Судебная практика, рассказ о видах наиболее актуальных строительных спорах»;

- Нигина Рабиева, руководитель группы практики земельного права, недвижимости и строительства, «Пепеляев Групп»: «Проекты «brownfield», «Greenfield» и «greyfield» на фоне изменений земельного и градостроительного законодательства».

Конкретными примерами из своей практики по защите интересов инвесторов (дольщиков) поделилась О. Калинченко. На основании своего опыта она пришла к заключению, что при рассмотрении споров девелоперов и дольщиков суды отдают предпочтения дольщикам. Однако, в случае потребительского экстремизма, суды снижают суммы неустоек или даже отклоняют иски. 

В своем докладе В. Коломников рассмотрел следующие вопросы:

- ответственность за недобросовестные переговоры при заключении договора аренды;

- последствия существенного завышения арендных ставок в иностранной валюте;

- возможность отзыва арендодателем согласия на субаренду;

- расторжение договора купли-продажи недвижимости при неоплате покупной цены;

- возмещение расходов заказчика на устранение недостатков работ подрядчика при отсутствии в договоре подряда права заказчика на их устранение;

- компенсация инвестору всех затрат при реализации ГЧП проекта.

В качестве примера ответственности за недобросовестные переговоры при заключении договора аренды он рассказал о деле «Декорт против Ашана».

Исковые требования: взыскание с ООО «Ашан» убытков за недобросовестное ведение переговоров (внезапное и неоправданное их прекращение) в виде упущенной выгоды в размере более 15 млн руб.

Обстоятельства дела: Ашан инициировал переговоры по заключению договора аренды склада с арендодателем - ООО «Декорт». После согласования договора, получив подписанные Декортом экземпляры для подписания со своей стороны, Ашан внезапно прекратил с ним «деловой контакт», хотя в ходе переговоров проявлял «твердые намерения вступить в договорные отношения». Ашан, среди прочего, утверждал, что Декорт, «действуя добросовестно и разумно, мог и должен был предвидеть вероятность незаключения договора» в случае неполучения корпоративного одобрения Ашаном, а также непредоставления согласия банка на заключение договора аренды.

Решение и статус: иск удовлетворен; суды трех инстанций признали факт недобросовестного ведения переговоров Ашаном. В январе 2018 года Ашан подал жалобу в Верховный Суд РФ.

Позиция суда. Обязанность добросовестного ведения переговоров выражается в принципе «не навреди», а образованное доверие истца, а также его усилия по достижению цели переговоров защищаются законом.

Мотивы недобросовестного срыва переговоров правового значения не имеют.

Отсутствие корпоративного одобрения сделки само по себе не означает, что другая сторона не могла разумно ожидать благоприятного завершения переговоров, и не служит основанием для признания выхода из них добросовестным.

Возмещению подлежат убытки, понесенные как до факта срыва переговоров - с момента установления с ним первого делового контакта, так и после такого срыва до момента их устранения потерпевшим.

Практические рекомендации. Информировать контрагента о необходимости соблюдения ряда условий для заключения договора (корпоративные одобрения, завершение юридической/финансовой проверки и пр.).

Оперативно информировать контрагента о возникновении новых обстоятельств, влияющих на ход переговоров и заключение договора.

Заранее обозначать обстоятельства, при наступлении которых заключение договора теряет смысл для компании.

Запускать процедуру подписания договора только после завершения всех подготовительных мероприятий.

Следующий доклад был посвящен теме взыскания денежных средств, внесенных в качестве взносов компенсационные фонды саморегулируемых организаций и не перечисленных ими при переходе организации из одной СРО в другую в порядке реализации регионального принципа, установленного № 372- ФЗ.

К. Глушков напомнил, что при переходе из одной СРО в другую организация направляет уведомление в СРО о прекращении в ней членства в связи с переходом в другую СРО. После принятия в члены новой СРО, организация направляет требование «бывшей» СРО о переводе средств компенсационного фонда на счет в новую СРО. «Бывшие» СРО, в большинстве своем, в результате недобросовестных действий, которые привели к потере средств компенсационных фондов, отказывали в их переводе.

Пути решения проблемы организации, пострадавшей от СРО.

1. Организации самостоятельно вносили взносы в компенсационные фонды новой СРО (так как этого требовали условия членства) и в этом случае обращались в суд с требованиями к «бывшей» СРО о взыскании убытков или неосновательного обогащения в размере взноса в КФ в новую СРО.

2. Заявляли требования об обязании «бывшей» СРО перечислить денежные средства на расчетный счет новой СРО.

Путь 1 судебная практика. Признавая такие денежные средства убытками, суды указывали, что «...своим бездействием ответчик нарушил права и законные интересы истца, нарушение выражено в неисполнении требований закона, обязывающего перечислить денежные средства КФ в адрес региональной СРО. Правовым последствием такого нарушения является причинение истцу убытков в размере равном сумме компенсационного взноса, поскольку истцу для обеспечения возможности продолжения своей предпринимательской деятельности необходимо внести за счет своих средств взнос в КФ новой СРО...убытки определяются в соответствии со ст. 15 ГК РФ..., т.е. реальный ущерб в сумме взноса».

Путь 2 судебная практика. В основном требования удовлетворялись при условии, что СРО еще не потеряла своего статуса, то есть не была исключена из реестра СРО. В случаях же когда статус был утрачен, некоторые суды отказывали в требованиях, указывая на то, что правопреемником по денежным требованиям стал НОСТРОЙ со ссылкой на п. 5 Приказа Минстроя России от 08.09.2015 № 643/пр «Об утверждении порядка взаимодействия Национального объединения саморегулируемых организаций и саморегулируемой организации в случае исключения сведений о саморегулируемой организации из государственного реестра саморегулируемых организаций».

Но впоследствии эта практика изменилась, и в ходе рассмотрения дела суды стали выносить определения о процессуальном правопреемстве и, в качестве ответчика оказывался НОСТРОЙ, к которому требования уже, конечно же, удовлетворялись. Обоснование такой позиции заключалось в том, что требования о переводе денег КФ в новую СРО было заявлено до исключения «бывшей» СРО из реестра, а, значит, положения Приказа Минстроя России № 643/пр в части в данном случае применению не подлежат, а применяются вышеизложенные положения ч.13 ст. 3.3 № 191-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие градостроительного Кодекса РФ»

К. Глушков пришел к выводу, что судебная защита вполне может оказаться эффективной при правильном сборе доказательств и выстраивании правовой позиции, так что пострадавшие лица должны принять все возможные варианты для взыскании, не забывая, в том числе, о том, что возможно банкротство НКО, и законодательство сейчас ориентировано на расширение возможностей для привлечения контролирующих лиц к субсидиарной ответственности.

Несмотря на иностранные слова в названии доклада Н. Рабиевой суть его  свелась к взаимодействию иностранных инвесторов с региональными властями. По ее словам иностранные инвесторы не понимают, как работать с муниципальными властями. Федеральные законы это одно, а каждый местный чиновник трактует их по-своему. Регионы разные и привила в них разные. При этом при заключении контрактов инвесторам нельзя искать обходные пути, рано или поздно это плохо кончится.

Н. Рабиева рекомендовала юристам, сопровождающим такие контракты, оценивать риски, ориентируясь на местную судебную практику.  

Участники делового завтрака с интересом выслушали все доклады. Было задано множество вопросов, на которые докладчики дали обстоятельные ответы. Ответы на вопросы и дискуссии продолжились после формального завершения мероприятия.

Прочитано 532 раз

Похожие материалы (по тегу)

Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
 

Энциклопедическое издание о дорожной отрасли «Дороги, мосты и тоннели России»

Книга-1

Спецвыпуск к X Съезду РСС

coverrss

 

Дорожное строительство

 № 1/2018

Cover DS-1-2018 4

КАТАЛОГ Выставки-презентации

Вакансии

Партнеры

RSS logo

Logo 179 179

1 6970215х215

at19 179х179 stand

200 200 987987

lowhouse2018

Реклама

1111Банер5

 IT logo

123 банер 179х179-01

Black Horse Logo пример

 

 

 

 

  

 

Ближайшие выставки

18.09.2018

LESPROM-URAL Professional

18.09.2018

AQUAPROM-URAL

19.09.2018

Proptech Meeting

19.09.2018

Международный инвестиционный форум по недвижимости PROESTATE

19.09.2018

Строй ЭКСПО. ЖКХ

20.09.2018

25-й Электротехнический форум

20.09.2018

Конференция «BIM Tech in Real Estate: современная модель цифровых коммуникаций»

25.09.2018

«Выставка достижений рынка недвижимости»

25.09.2018

СТРОИТЕЛЬНЫЙ БИЗНЕС-ФОРУМ

26.09.2018

Международная научно-практическая конференция «Современные технологии проектирования и строительства гидротехнических сооружений»

Посмотреть все события

Форма входа

Подписка

 

 

facebook-Logo

Посещение