Вы находитесь здесь:Главная»Новости»Новости индустрии»Рынок недвижимости 2017. Смена эпох или новый этап развития?
Понедельник, 11 Декабрь 2017 08:45

Рынок недвижимости 2017. Смена эпох или новый этап развития?

04 фото РБК Недвижимость 081217

8 декабря 2017 года в конференц-зале отеля Арарат Парк Хаятт (Москва, ул. Неглинная, д. 4)  прошла конференция «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2017. ​​​​​​​Смена эпох или новый этап развития?».

Завершается 2017 год. Он запомнится участникам рынка недвижимости прежде всего масштабом изменений во всех областях: правовых, финансовых, социальных. Изменения в законодательстве, появление федеральной программы «комфортная городская среда» и развитие флагманских столичных проектов в области транспортной инфраструктуры и реновации жилого фонда внесли свои коррективы в картину рынка недвижимости России и требуют от бизнеса и власти новых подходов к стратегиям развития. Экономика недвижимости сегодня зависит уже не столько от работы девелоперов в рамках реализации проектов комплексного освоения территорий, сколько от того, насколько эти проекты интегрированы в общую концепцию градостроительной стратегии. Для государства и бизнеса как никогда важно объединить усилия в новых условиях рынка.

На прошедшей ежегодной конференции РБК эксперты обсудили новые вызовы рынка недвижимости. Программа Конференции включала в себя две пленарные сессии:

- Новый вектор развития рынка недвижимости в России: итоги 2017 и перспективы развития 2018.

- Рынок недвижимости 2017: форматы, тренды и технологии.

Модератором обеих сессий выступил главный редактор «РБК. Недвижимость» Игнат Бушухин.

О текущем состоянии строительной отрасли участников Конференции проинформировал Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Александрович Мень: «Четыре года существует наше Министерство, и каждый год мы слышим разговоры от ряда экспертов: «Ну, вот в этом году произойдет обвал и рухнет рынок строительства жилья». Но каждый год потом мы выходим на определенные результаты. Напомню, что 2014-15 гг. были рекордными, 2016 год тоже был близок к этим рекордным показателям. То, что касается этого года, окончательные итоги мы будем подводить в конце первого квартала следующего года, когда регионы предоставят всю статистику.  

За десять месяцев 2017 года введено 53,3 млн кв.м жилья, из них многоквартирные дома - 30,6 млн кв.м, индивидуальные жилые дома - 22,7 млн кв.м. Хотя эти показатели ниже аналогичного периода 2016 года, отставание постепенно сокращается, а в 2018 году Минстрой России прогнозирует рост объемов многоквартирных домов до 50-55 млн кв.м. Это произойдёт потому, что в 2018 году начнут вводиться дома, строительство которых началось уже в 2016 году, то есть мы выходим из-под влияния непростого 2015-го».

Участники первой сессии обсудили также итоги года в сфере долевого строительства и ипотечного кредитования. Так, Министр сообщил, что рынок жилищного строительства за последние семь лет вырос в 3,5 раза. За этот период более 3 млн участников долевого строительства смогли приобрети в собственность объекты недвижимости. По состоянию на 1 октября 2017 года, в России строится почти 17 тыс объектов, и действует 1 млн договоров долевого участия. Только за 10 месяцев 2017 года зарегистрировано порядка 551 тыс договоров долевого участия.

Большой блок первой сессии был посвящен обсуждению путей решения проблемы обманутых дольщиков и плана поэтапного перехода от прямого привлечения средств граждан застройщиками к проектному финансированию и банковскому кредитованию строительства жилья. Министр сообщил, что в законе о долевом строительстве, принятом в 2017 году, был предусмотрен механизм размещения средств дольщиков на эскроу-счетах в уполномоченных банках. Под полученные средства банки будут выдавать застройщикам кредиты. Этот механизм, по словам М.А. Меня, можно использовать в качестве переходного этапа: «Здесь есть риск того, что банки будут просить высокие проценты у застройщиков, но, с другой стороны, может сработать механизм конкуренции, ведь им придется побороться за инвестиции граждан в долевое строительство, а это примерно 3,5 трлн руб.».

Глава Минстроя России также рассказал о прогнозах по вводу жилья на 2018 год: «По нашим оценкам, мы в будущем году можем выйти на 80 млн кв.м». Он напомнил, что с января следующего года начнет работу программа специального ипотечного кредитования на приобретение строящегося жилья семьям, имеющим двух и более детей.

Тему ипотеки продолжил заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Евгеньевич Стасишин: «По состоянию на 1 ноября 2017 года объем выдачи ипотечных кредитов составил около 820 тыс кредитов на сумму 1,45 трлн руб., что на 20% в количественном и на 30% в денежном выражении больше по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Мы уже подошли к показателям 2015 года, который был рекордным. Самое главное, что люди поверили, что ипотеку брать можно».

В дискуссии на первой сессии приняли участие представители бизнеса:

- Тихонова Татьяна Владимировна, генеральный директор РГ-Девелопмент;

- Дерябина Алена Викторовна, генеральный директор Дон-Строй Инвест;

- Рябокобылко Сергей Юрьевич, генеральный директор и управляющий партнер Cushman & Wakefield;

- Голубицкий Вениамин Максович, президент ГК «Кортрос».

Основной темой дискуссии стал переход к проектному финансированию.

Как отметила Т.В. Тихонова: «Проектное финансирование – это не новая опция, она существовала и существует сейчас. Без стопроцентного перехода на проектное финансирование «микс» застройщика из собственных, кредитных средств и денег дольщиков позволяет удерживать нормальную стоимость квадратного метра.

Нужно понимать, что если уйдут договоры долевого участия, то появятся договоры купли-продажи, а их мы можем заключать только после сделки. Как следствие - увеличится кредитная нагрузка, в итоге основная нагрузка ляжет на покупателей. Да, они будут защищены от недостроя, но цена квартир вырастет».

По мнению С.Ю. Рябокобылко переход на проектное финансирование стратегически правильное решение. Говоря о перспективах коммерческой недвижимости, он заявил: «Новые инвесторы могут зайти на рынок коммерческой недвижимости России к лету 2018 года. У нас есть ожидание прироста инвестиций в коммерческую недвижимость. Есть инвесторы, которые давно следят за ситуацией в России. И если мы не поймаем лишних геополитических рисков, то к лету 2018 года, я думаю, мы увидим новые деньги, приходящие в страну».

Он также уточнил, что 90% инвесторов на рынке сегодня российские. При этом, иностранные компании, которые сегодня заходят на российский рынок, смотрят на него достаточно позитивно: «Мы видим интерес к объектам коммерческой недвижимости».

«Процентные ставки при проектном финансировании будут выше тех, на которые, обсуждая «дорожную карту», все рассчитывали. Девелоперская маржа на сегодняшний день, особенно если вы реализуете проект комплексного развития территории, а не проект точечной застройки, уже не такая большая, которая позволяла бы застройщику в промежутке от 5 до 8 лет, тот срок, в который реализуются подобные проекты, пользоваться проектным финансированием даже при условии, что стоимость его будет в районе 4-6%. Не выдержит экономика проекта такой нагрузки», - подчеркнула А.В. Дерябина.

Она предложила использовать эскроу-счета не как источник фондирования, а как дополнительный контроль со стороны банка при расходовании застройщиками средств с этих счетов по тем статья, которые предусмотрены 214-ФЗ: «То есть, когда договор долевого участия заключается, и человек перечисляет деньги в банк на эскроу-счет, то дальше уже банк принимает решение: либо он предлагает застройщику некое проектное финансирование под определенную ставку, либо разрешает девелоперу расходование средств с этих эскроу-счетов на четко оговоренные цели, и обеспечивает контроль за этими расходами».

С тем что, решение о переходе на проектное финансирование - правильное согласился и В.М. Голубицкий. Но он обратил внимание на то, что при этом нужно изменить земельный налог на этапе строительства и налог на построенное, но не проданное жилье, снять с девелопера социальную нагрузку, обеспечить равный с банковскими девелоперскими подразделениями доступ к финансовым ресурсам.

Оценивая перспективы наступающего года, представители бизнеса несмотря ни на что продолжают сохранять оптимизм. Как подчеркнула Т.В. Тихонова: «Без оптимизма очень трудно двигаться вперед». С.Ю. Рябокобылко процитировал лозунг: «Не бойся будущего, потому что оно не настоящее». Он также добавил: «Для нас это год возможностей, потому что Россию плохо знают с хорошей стороны». По мнению В.М. Голубицкого, следующий год будет годом слияний и поглощений, укрупнения девелоперских компаний.

В перерыве между сессиями состоялся пресс-подход, во время которого М.А. Мень ответил на вопросы журналистов.

Основным выступлением второй сессии стала презентация руководителя Департамента развития новых территорий города Москвы Владимира Федоровича Жидкина о планах развития Новой Москвы до 2035 года. В своей презентации В.Ф. Жидкин рассказал о развитии дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры, создании новых рабочих. Если в 2017 году население Новой Москвы составляет 0,3 млн чел, то в 2035 году оно составит 1,5 млн чел., при этом число рабочих мест возрастет с 0,18 млн до 1,0 млн.

Отвечая на вопрос модератора, В.Ф. Жидкин сообщил: «По моей оценке, снижения и объема продаж, и стоимости квадратного метра на территории Новой Москвы не будет. Это наша оценка. Пока динамика показывает именно либо уровень, который был в начале этого года, либо небольшой рост».

Также в работе второй сессии приняли участие представители бизнеса:

- Трубников Дмитрий Александрович, финансовый директор ГК «А101»;

- Мищенко Валерий Владимирович, председатель совета директоров KASKAD Family; 

- Фетисов Василий Юрьевич, коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон».

«В ближайшие пять лет мы планируем построить еще семь школ для более чем 7 тыс человек, а это инвестиции порядка 10 млрд руб. с учетом инфляции. Уже в следующем году начнется строительство школы на 1,3 тыс мест для жилого района площадью более 300 тыс кв.м.

И это только школы, в планах еще – 16 детских садов, четыре поликлиники и реализация проекта благоустройства на территории более, чем 100 га.

При создании социнфраструктуры и благоустройстве доля себестоимости достигает от 15 до 20% в общих расходах освоения всей территории» - рассказал Д.А. Трубников.

Комментирую прогноз В.Ф. Жидкина, он подчеркнул: «Падения цены не будет, я здесь полностью согласен. Мы будем видеть улучшение качества проектов».

 По мнению В.В. Мищенко, «ледниковый период», связный с «закручивание гаек», затронет, как минимум, несколько групп. В частности, все нововведения отразятся на самих девелоперах, которые не справятся с теми задачами, которые диктует закон. Выиграют только те, кто успеет запустить проекты до 1 июля 2018 года. Кроме того, со вступлением в силу всех изменений и переходом на проектное финансирование отвечать за объемы ввода жилья в России де-факто будет Центробанк.  Как следствие, все это приведет к увеличению себестоимости квадратного метра, если не будет снижаться ипотечная ставка, и сокращению застройщиков на 70-80% от текущего числа на территории Московской области.

Также «ледниковый период» наступает и для землевладельцев. После принятия всех генеральных планов и правил землепользования и застройки у них остается только одно право – платить налоги, если они не стали соучастниками развития правил землепользования, или девелоперами пока были землевладельцами.

Говоря о прогнозах развития рынка, В.В. Мищенко высказал мнение, что тенденцией последних трех-пяти лет становится растущая конкуренция таунхасов с квартирами. При равных финансовых условиях таунхаусы становятся полноценной альтернативой городскому проживанию, идеально сочетая в себе доступность квартиры, комфорт и приватность индивидуального дома. Сейчас доля таунхаусов в Московской области и Новой Москве составляет 5% от общего объема предложения, но с каждым годом эта цифра будет только увеличиваться.

В рамках первой сессии было проведено интерактивное голосование. На вопрос: «Что на ваш взгляд ждет рынок недвижимости в 2018 году?», зал ответил: развитие - 71%; стагнация – 29%. 

 

Прочитано 783 раз

Похожие материалы (по тегу)

Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
 

Энциклопедическое издание о дорожной отрасли «Дороги, мосты и тоннели России»

Книга-1

Спецвыпуск к X Съезду РСС

coverrss

 

Дорожное строительство

 № 1/2018

Cover DS-1-2018 4

КАТАЛОГ Выставки-презентации

Вакансии

Партнеры

RSS logo

Logo 179 179

 200х2008986967

179х179 GKH

 crk

 

179-179navystavke

PP 100х100 белый

КВА100х100

Реклама

1111Банер5

123 банер 179х179-01

Black Horse Logo пример

 

 

 

 

  

 

Ближайшие выставки

20.02.2018

Виртуальная выставка Архитектуры и дизайна интерьеров

17.04.2018

Весенний форум строительства и ЖКХ

18.04.2018

Стройиндустрия-2018

18.04.2018

«Интерфлора -Зеленый город»

18.04.2018

Форум индустрии архитектурного стекла «ArchGlass 2018»

18.04.2018

«СТРОИТЕЛЬСТВО. ОТДЕЛОЧНЫЕ МАТЕРИАЛЫ. ДИЗАЙН»

19.04.2018

IX Международный строительный форум «СтройЭкспоКрым»

20.04.2018

«СТРОИТЕЛЬСТВО-2018»

24.04.2018

WorldBuild Ural/Build Ural

25.04.2018

"Курганский промышленный форум"

Посмотреть все события

Форма входа

Подписка

 

 

facebook-Logo

Посещение