Вы находитесь здесь:Главная»Новости»Новости индустрии»Недальновидные игроки уходят со строительной орбиты
Среда, 04 Октябрь 2017 13:10

Недальновидные игроки уходят со строительной орбиты

DSC 3353

Строительный аудит, судебная экспертиза, контроль за целевым использованием средств, технологический и ценовой аудит – вот далеко не полный перечень услуг из области консалтинга, позволяющих облегчить труд и снизить риски для строителей и для инвесторов. Корреспондент издания Ирина Савельева обсудила основные тенденции в данном направлении с Ириной Александровной Вишневской, генеральным директором Berkshire Advisory Group и Сергеем Юрьевичем Томилиным, генеральным директором ООО «Беркшир Технолоджи».

 DSC 3368

 

- Корр.: Ирина Александровна, Вы руководите группой консалтинговых компаний. Какое место в ней занимает инжиниринговая компания «Беркшир Технолоджи»?

- Вишневская И.А.: Группа компаний, объединенных единым брендом Berkshire Advisory Group, оказывает комплексные консалтинговые услуги «под ключ» с учетом долгосрочных стратегий и текущих задач клиента – в России и в большинстве стран ЕС. Эксперты Группы предоставляют клиентам оценку всех видов активов: недвижимого имущества, земли, бизнеса.

Непосредственно компания «Беркшир Технолоджи» специализируется на ряде направлений, связанных со строительным аудитом и экспертизой. В первую очередь это контроль качества и стоимости выполненных работ. Также мы предлагаем консалтинг в строительстве, к примеру, контроль за целевым использованием средств, выданных банками для финансирования строительных проектов. К столь же востребованным услугам относится строительно-техническая экспертиза – судебная, и внесудебная.

Третья сфера - непосредственно строительная деятельность, для осуществления которой мы имеем допуски СРО как по проектированию, так и по строительству.

 

- Корр.: Какие проблемы вскрывает технический аудит? Строительный аудит? В каких случаях эти услуги необходимы?

- Вишневская И.А.: Технический или технологический аудит – важнейшее направление, которое давно и успешно используется на Западе. Сейчас он постепенно внедряется и в российскую практику. Это не обязательная, а инициативная услуга, которую заказывают в первую очередь инвесторы, финансирующие строительные проекты – банки, фонды, частный капитал. Их цель: понять, насколько реализуем проект с технической точки зрения, а также какой бюджет реально необходим.

В западной практике услуга имеет название Feasibility study, у нас его называют обычно «стартовая услуга», иногда «нулевой отчет» – то есть проверка проекта, которая проводится на начальной стадии финансирования. Банки, например, заказывают строительный аудит накануне перечисления первого транша. Также стартовую проверку проводят, чтобы понять комплектность и достаточность исходно-разрешительной документации и убедиться, что предпроектные риски проекта полностью закрыты.

Томилин С.Ю.: Иногда заказчиками такой услуги выступают государственные корпорации. Так, мы выполняли для Группы компаний «РОСНАНО» проекты по технологическому аудиту, когда на площадках старых промышленных предприятий планировалось ставить новые технологические линии для производства различной продукции с приставкой «нано-». Мы тогда проверяли, подходит ли для реализации проекта выбранная площадка, достаточно ли мощностей - по электроэнергетике, по теплу, по газу, по сточным водам, возможно ли использование имеющихся на предприятии кадровых ресурсов для обслуживания современной технологической линии. Ну и, естественно, в подобных случаях нужна независимая профессиональная оценка объемов капиталовложений, заявленных на входе в проект, чтобы не получилось, что на каком-то из этапов исполнитель придет к инвестору и скажет: «Денег не хватило, дайте еще 2-3 миллиарда»...

 

- Корр.: Насколько часто такое бывает?

- Вишневская И.А.: Подобные ситуации, когда бюджеты проектов внезапно разрастаются с 5 миллиардов до 20 миллиардов, а заказчики недоумевают, что же происходит, к сожалению, достаточно типичны для российской строительной отрасли. При таком развитии «сюжета» мы иногда обнаруживаем и объективные факторы. Давайте вспомним 2007 год: произошел внезапный рост стоимости металла и металлоконструкций на 70-80%, и многие проекты оказались заморожены, а бюджеты многократно взлетели.

Однако куда чаще выявляются проблемы, связанные с изначально неправильным расчетом бюджета проекта на стадии концепции и бизнес-плана. Либо инвестор хотел сэкономить, и вложения в проект стоимостью в 3 миллиарда «урезали» до 2 миллиардов без изменения самого проекта и средств, естественно, не хватило. Либо генподрядчик, чтобы получить хороший заказ, снизил цены до совершенно нереалистичных, поставщики по той же причине согласились, а потом стало очевидно, что проект нереализуем.

И, наконец, третья (но не по частоте, с которой встречается) причина – хищения. Всем изначально очевидно, что денег на проект не хватит, а в итоге его затевают ради того, чтобы хоть немного «попилить». И кончается все предсказуемо плохо - известными статьями Уголовного Кодекса.

Томилин С.Ю.: Нередко бывают заказы на аудит проекта не только на стадии его реализации, но и на завершающей стадии. В случаях технического аудита основная задача – выявление рисков, которые могут препятствовать нормальному вводу объекта в эксплуатацию.

Для дальнейшей плановой эксплуатации объекта мы проводим наше исследование, в котором отвечаем на целый ряд вопросов. Реализованы ли технические условия для подключения к коммуникациям? Позволяет ли качество строительства ввести объект в эксплуатацию, или владелец будет вынужден месяцами и даже годами исправлять «косяки» подрядчиков? Комплектно ли оборудование, которое смонтировали на объекте, и сможет ли оно работать на полную мощность? Заказчику проекта и кредитующему банку важно, чтобы объект был создан и начал генерировать понятный поток дохода, из которого будет гаситься кредит. Поэтому необходимо своевременно выявить и предупредить все возможные риски.

То же касается и строительного аудита. Случается, что строители не оформили или неправильно оформили исполнительную документацию, поэтому стройнадзор наложил запрет на ввод объекта в эксплуатацию. В итоге объект практически готов, но не может работать. И естественно он начинает потреблять дополнительные деньги на охрану и содержание, либо же разрушается, превращается в долгострой.

Вишневская И.А.: Взгляд независимого эксперта помогает не доводить ситуацию до коллапса, скорректировать ход реализации проекта еще на стадии строительства. Выявляя риски, мы всегда даем рекомендации - какие усилия необходимо предпринять для их устранения.

Безусловно, было бы гораздо проще, если бы профессиональных консультантов привлекли еще на начальной стадии строительства, ведь затраты на специалиста-консультанта не так уж высоки по сравнению с теми суммами, которые приходится вкладывать, исправляя «запущенную» ситуацию.

 

- Корр. Насколько востребованы услуги технологического и ценового аудита (ТЦА)?

- Вишневская И.А.: Проекты, реализуемые с госучастием и имеющие бюджет не менее 4 млрд. рублей, проходят обязательный публичный технологический и ценовой аудит на стадии готовности проектной документации. Затем заключение необходимо «защитить» у заказчика – в том числе Минстрое. И на этом основании выделяются бюджетные средства на реализацию проекта. Пока данное направление развивается очень тяжело, но активно популяризируется через Открытое правительство, что вселяет оптимизм. К сожалению, сложнейший труд по проведению ТЦА объектов инфраструктуры, в том числа в сфере ЖКХ, дорожного строительства и т.д., оплачивается столь скудно, что зачастую даже не позволяет окупать работу экспертов. Причина в том, что стоимость работ ограничена «рекомендованными тарифами», не учитывающими сложность проектов. Все аудиторы ТЦА от этого страдают.

Мониторинг строительных проектов для банков также относится к компетенции ТЦА, но в категории «банковский надзор». Целый ряд аккредитованных банков имеют право осуществлять банковский надзор. А вот техническая часть отдается на аутсорсинг, в том числе нам, в «Беркшир Технолоджи», и здесь уже мы ведем мониторинг реализации проектов как технические эксперты.

Томилин С.Ю.: Сейчас «Ассоциация Технологических и ценовых аудиторов», членами которой является «Беркшир Технолоджи», работает над тем, чтобы расширить зону применения этих услуг. В частности, важно не ограничиваться только оценкой бюджетов инфраструктурных проектов, но и следить за тем, чтобы, например, в поселке на три двора не поставили огромную котельную. Такие случаи бывают.

Также ТЦА позволяет избежать ситуаций, когда возводимые объекты оснащаются устаревшими технологиями: экспертиза отвечает на вопрос, насколько современными являются примененные в проекте технические решения. Вплоть до того, в частности, правильно ли применены радиусы на разворотных съездах с федеральной трассы…

 

- Корр.: Ваша компания осуществляет услуги в области строительного сюрвея и судебной экспертизы. Часто ли заказывают такие услуги?

Томилин С.Ю.: Это очень востребованные услуги. Cудебная строительная экспертиза отражает мнение экспертов по вопросам, поставленным в ходе судебных процессов, например, арбитражных. Для ответа на эти вопросы необходимы специальные познания в различных областях строительства.

А строительный сюрвей – это не в чистом виде надзор за строительством, а скорее консалтинговая услуга по мониторингу хода реализации строительства. Сюрвей проводится в интересах кредитующих банков, которые хотят получить подтверждение целевого использования кредитных средств.

Вишневская И.А.: Да, заказчиками сюрвея, как правило, выступают банки, поскольку специалистов технического профиля в их штате зачастую нет. Поэтому надзор и мониторинг строящихся объектов выносятся на аутсорсинг.

 

- Корр.: Мы знаем, что ваша компания осуществляет экспертизу системы «Платон». Можете несколько слов сказать по этому поводу.

- Томилин С.Ю.: Мы ведем исключительно технический надзор за строительством. Выступаем как организация, специалисты которой контролирует правильность исполнения работ на соответствие проекту и нормативам. Эксперты «Беркшир Технолоджи» подписывают акты освидетельствования скрытых работ, заверяют их печатью компании, и эта документация является исполнительным документом для данных объектов. Мы выезжаем на объекты и следим за монтажом, наличием документов на конструкции, проверяем правильность исполнения технологических процессов. Мы осуществляем технический надзор и отчитываемся перед заказчиком.

 

- Корр.: В связи с ужесточением надзора и внедрением мотивированного суждения проверяющих особую актуальность приобрела тема банковских залогов. Как видите Вы эту проблему?

- Вишневская И.А.: ЦБ РФ еще в прошлом году получил право проводить залоговые экспертизы, которые состоят из трех частей: оценка правоустанавливающих документов на залог, осмотр объекта залога и вынесение суждения о стоимости залога. Оценщики ЦБ проверяют залоговые портфели банков, контролируют, каким образом выполнялась оценка на момент выдачи кредита, соответствовала ли она рыночной стоимости, и выносят свои суждения. Если выявляют несоответствия, банк получает предписание, результат - доначисление резервов.

Исходя из сложившейся практики проведения регулятором залоговых экспертиз, банковское сообщество приходит к выводу, что опасения были напрасными. Стоимость любого актива изменяется во времени, заложен он в банке или нет. Допустим, кредит выдан три года назад, за это время изменился рынок: сыграли роль взлеты и падения валюты, санкции и прочие факторы. Безусловно, банки должны в нужный момент проводить актуализацию стоимости залога, проверять факт наличия предмета залога и происшедшие изменения.

Конечно, в большинстве случаев банки стараются не брать в залог специализированное имущество: вышки, котлованы или специальные сооружения. Предпочтение отдается коммерческой, жилой недвижимости, имущественным комплексам предприятий – объектам, стоимость которых легко оценить.

Технические специалисты к оценке залогов привлекаются в случаях, когда необходимо оценить специализированное имущество, а также степень его физического износа.

Томилин С.Ю.: Также технических специалистов «Беркшир Технолоджи» привлекают, когда залогом является доля в имущественном комплексе, и возникают вопросы: насколько это самодостаточный, законченный объект? Сможет ли банк в случае дефолта заемщика реализовать его как самостоятельный, работающий объект?

Вишневская И.А.: Помню, мы как-то оценивали такой объект - завод, специализирующийся на производстве продукции быстрой заморозки. В залог банку отдали площадки, оборудование, здание… все, кроме котельной. Но без этой котельной предприятие функционировать не могло. По существу, в залоге оказался не полноценный имущественный комплекс, а набор активов. А значит и цена его намного ниже.

Проводя экспертизу и выдавая заключение, наши специалисты дают банку возможность разобраться: есть ли смысл брать такой объект в залог?

Томилин С.Ю.: На оценку залога существенно влияют такие факторы как амортизация и износ, а также юридический статус «объект незавершенного строительством». Необходимо сопоставить целый ряд факторов и применить специальные знания в области строительства и градостроительства. Благодаря заключению наших экспертов, у оценщика есть возможность максимально точно оценить объект.

 

- Корр.: Скажите, как вы оцениваете перспективы строительного рынка и востребованность в ней консалтинговых услуг?

- Вишневская И.А.: Начиная с 2014 года, мы с сожалением наблюдаем массовые банкротства строительных компаний. Налицо – комплекс проблем, вызванных изменением экономической ситуации. Тот, кто это понимает – пытается перестроиться. Недальновидные игроки уходят со строительной орбиты. Иногда рушатся огромные строительные корпорации.

Необходимо разрешать многочисленные проблемы с долгами, оценкой долгостроя. А поскольку в большинстве случаев речь идет о строительных проектах, то привлекаются специалисты, способные оценить стоимость объекта, на какую сумму было освоено средств, степень готовности объекта и т.д. Количество судебных процессов в сфере строительства растет. А значит, растет и спрос на услуги профессионалов.

 

- Корр.: Ирина Александровна, каковы перспективы нового для России направления урегулирования споров - «коммерческая медиация».

- Вишневская И.А.: Медиация – одна из технологий альтернативного урегулирования споров посредством привлечения профессионального медиатора - независимого специалиста, непредвзято относящегося к сторонам и предмету спора. Его задача - разрешить конфликт через процесс переговоров. Медиация одинаково эффективна и в случае споров, связанных с банковскими долгами, и при «выяснении отношений» между компаниями строительной сферы, и в любой цепочке «заказчик – подрядчик».

К сожалению, в силу нашего менталитета, когда стороны находятся в состоянии конфликта, достичь компромисса бывает очень сложно. А ведь медиация позволяет найти решение в споре и разойтись не врагами, как это случается после суда, где один проиграл, другой выиграл - и альтернативных вариантов нет. В процессе медиации проблема решается во внесудебном порядке, при условии максимальной конфиденциальности, зачастую даже без детального рассмотрения документов. Можно просто сесть и договориться. Это быстро (иногда хватает 2-3 встреч), и относительно дешево - по сравнению с судебными процессами (не надо оплачивать услуги адвокатов, судебные пошлины, экспертизы и пр.). Результатом является медиативное соглашение, которое имеет обязательную силу.

Мы видим, как часто в последнее время возникают конфликты, связанные с собственностью россиян в Италии, Испании и других странах. Приходится разрешать проблемы, в том числе связанные и с банками, и с застройщиками. И медиация для этого - оптимальный инструмент.

 

Я уверена, что для российского строительного бизнеса перспективы урегулирования споров посредством медиации столь же оптимистичны. Процедура многим поможет сэкономить и время, и деньги, и нервы. Но, похоже, российскому бизнесу, до понимания этого факта предстоит еще «дозреть».

 

Прочитано 413 раз

Похожие материалы (по тегу)

Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
 

Энциклопедическое издание о дорожной отрасли «Дороги, мосты и тоннели России»

Книга-1

Спецвыпуск к X Съезду РСС

coverrss

 

Дорожное строительство

 № 4/2017

Cover DS-4-2017 4-1

КАТАЛОГ Выставки-презентации

Вакансии

Партнеры

RSS logo

Logo 179 179

neftNNF2018 179x179

123333200x200 2

at18 200x200 promo atm18pYBOS

179х179 GKH

 crk

 

179-179navystavke

PP 100х100 белый

КВА100х100

 

 

 

 

Реклама

1111Банер5

123 банер 179х179-01

Black Horse Logo пример

 

 

 

 

  

 

Ближайшие выставки

28.11.2017

День инноваций в архитектуре и строительстве

05.12.2017

"НОВАЯ ЭРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ВАЖНЕЙШИЕ ИЗМЕНЕНИЯ И ПРОГНОЗЫ НА 10 ЛЕТ"

15.12.2017

Деловой завтрак «АРМО-Групп»

15.12.2017

II кейс-конференция «PR в секторе B2B»

23.01.2018

«Строительство и архитектура – 2018»

05.02.2018

Ежегодная февральская образовательная программа Международной ассоциации специалистов горизонтального направленного бурения (МАС ГНБ)

06.02.2018

Aquatherm Moscow 2018

06.02.2018

АгроФарм-2018

15.02.2018

СТРОЙЭКСПО-2018 г. Ставрополь

26.02.2018

3-я Международная строительная выставка CITY BUILD RUSSIA

Посмотреть все события

Форма входа

Подписка

 

 

facebook-Logo

Посещение