Вы находитесь здесь:Главная»Новости»Новости индустрии»Александр Шестопалов: Как реально выполнить КАПРЕМОНТ многоквартирных домов
Вторник, 17 Январь 2017 12:57

Александр Шестопалов: Как реально выполнить КАПРЕМОНТ многоквартирных домов

shestopalov

Рынок ЖКХ остается одним из самых отстающих в России с точки зрения привлечения частного капитала. Главная проблема российской сферы ЖКХ острый дефицит средств. У государственных и местных органов власти, на балансе которых в основном находится все коммунальное хозяйство нашей страны, нет денег на модернизацию.

 

Минстрой России планирует начать следить за выполнением регионами стоящих задач в сфере модернизации ЖКХ, в первую очередь речь идет о привлечении в отрасль инвестиций. Как заявил на Всероссийском форуме ЖКХ заместитель главы ведомства Андрей Чибис: «Я понимаю желание регионов искать федеральную поддержку, но стоит ключевая задача — заместить эти средства частными инвестициями, а вместе с деньгами придут и кадры»,— объявил он. Социальный Указ Президента от 07.05.2012 г. № 600 за 4,5 года так и не исполнен в части, касающейся «обеспечить до декабря 2012 года создание благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в сферу ЖКХ». Проблемы осуществления капитального ремонта зданий путем их реконструкции в настоящее время стали более актуальными. Работа по привлечению инвестиций в ЖКХ нацелена на то, чтобы реформировать существующую систему и дать возможность бизнесу воплотить новые технологические и экономические идеи. 

 

Анализируя сложившуюся в ЖКХ ситуацию, своими мыслями на этот счет поделился специалист в области реконструкции зданий и капитального ремонта кандидат технических наук, бывший секретарь мансардной комиссии префектуры СЗАО г. Москвы Александр Михайлович Шестопалов.

 

Хочу высказать свои личные соображения о той ситуации, которая сложилась в системе жилищно-коммунального хозяйства страны с капитальным ремонтом многоквартирных домов, и предложить вариант решения имеющейся проблемы. Именно темы ЖКХ и капитального ремонта многоквартирных домов были самыми важными на прямой линии с Президентом Российской Федерации 14.04.2016 г. ЖКХ затрагивает интересы около 80% населения страны (более 100 млн. человек), проживающих в многоквартирных домах. Эта проблема актуальна еще и потому, что в настоящее время 1,5 млрд. кв. м многоквартирных домов (40% жилищного фонда) нуждается в капитальном ремонте. И это входит в обязанности двух сторон: собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и государства.

 shestopalov2

Рассмотрим потенциальные возможности каждой из сторон. По данным Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» в 2013 г. на капитальный ремонт жилищного фонда выделялось в среднем по стране 5 тыс. руб./кв. м общей площади дома или около 6 тыс. руб./кв. м общей площади всех квартир в доме (места общего пользования в типовых домах составляют 75-80%). В среднем по стране установленные субъектами Российской Федерации взносы на капремонт многоквартирного дома составляют около 7 руб./кв. м общей площади квартиры/месяц или 84 руб./кв. м общей площади квартиры/ год. Таким образом, по нашим оценкам, чтобы собрать необходимые для проведения капитального ремонта многоквартирного дома средства (6 тыс. руб./кв. м общей жилой площади дома) потребуется более 70 лет: 6 000 руб./кв. м делим на 84 руб./ кв. м/год Эти расчеты выполнены с учетом того, что инфляция в стране в течение всех 70 лет будет равна нулю. Поэтому с учетом инфляции, составляющей не 10 – 15%, а хотя бы несколько процентов в год, это время реально будет в несколько раз больше. Повышение размера этих отчислений до требуемых значений невозможно, т.к. это может привести к массовому недовольству населения проводимой руководством страны социальной политикой. Следовательно, собственники за свой счет в обозримом будущем выполнить капремонт таких домов не смогут.

 

Второй вывод, который следует из этих расчетов, заключается в том, что большинство россиян не увидят при жизни капитального ремонта своего дома, хотя исправно будут за него платить. Следовательно, систему, созданную в области капитального ремонта многоквартирных домов, нельзя считать социально ориентированной. Это можно считать третьим выводом. 

 

Согласно ст. 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» государство перед приватизацией квартир в многоквартирном доме обязалось выполнить капремонт домов, нуждающихся в нем. Площадь жилищного фонда страны составляет около 3,4 млрд. кв. м. В проведении капремонта в первую очередь нуждается самый старый жилищный фонд – дома со скатными крышами и чердаками. Это дома дореволюционной и довоенной постройки. Будем считать, что все указанные дома (со скатными крышами) на момент приватизации квартир в них (1991 – 1992 гг.) нуждались в проведении капитального ремонта. Они составляют примерно треть всего жилищного фонда страны или более 1 млрд. кв. м. Если считать в ценах 2013 г., то на проведение государством капитального ремонта этой части жилищного фонда потребуется: более 1 млрд. кв. м умножаем на 5 000 руб./кв. м получается более 5 трлн. руб., а с учетом инфляции за 2013-2016 гг. (10-15% в год) – существенно больше. Требуемая на первый капитальный ремонт сумма сравнима с половиной бюджета страны на 2015 г. Очевидно, что государство за свой счет в обозримом будущем выполнить капремонт также не сможет. Со временем эта ситуация, когда ни одна из сторон, ни по отдельности, ни вместе не в состоянии в массовом порядке выполнить капитальный ремонт дома, может привести к тому, что государство не сможет, а собственники не захотят оплачивать первый капремонт жилищного фонда. Конституционный Суд РФ по запросу депутатов Государственной Думы 12.04.2016 г. принял Постановление № 10-П «О проверке конституционности положений Закона в проведении капитального ремонта многоквартирных домов» (№ 271-ФЗ от 25.12.2012 г.). В нем признано, что «введение взносов на капитальный ремонт не отменяет обязательства государства перед жителями домов, требовавших капитального ремонта на момент приватизации жилья в них».

 

Но найти компромисс по данному вопросу, устраивающий обе стороны, вряд ли представится возможным, т.к. у каждой стороны своя «правда». В этих условиях с целью проведения капитального ремонта из внебюджетных источников нами предлагается способ совершенствования существующей системы путем привлечения в сферу ЖКХ третьей силы – инвесторов (далее по тексту – Проект). Чтобы инвесторы пришли в ЖКХ страны, им необходимо создать благоприятные условия для работы и для получения прибыли. Тем самым удастся исполнить социальный Указ Президента РФ № 600 в части создания благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в сферу ЖКХ. Это особо актуально будет в 2017 предвыборном году, когда с чиновников будут спрашивать за неисполнение социальных указов.

 

А что государство и собственники жилья, у которых нет средств выполнить капитальный ремонт, могут предложить инвесторам в обмен на его выполнение? Вопрос вроде бы риторический. Предлагается отдать инвесторам то, что есть в доме, но чем собственники не пользуются, хотя в Конституции РФ, ЖК РФ и ГК РФ продекларировано право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Это – чердаки, технические этажи, крыши. Это так называемая неиспользуемая часть общего имущества. И чем меньше будет площадей в доме, требующих ремонта, тем меньше будут затраты собственников на капремонт. Экономическая составляющая этого Проекта основана на следующем. При надстройке зданий или обустройстве под жилые цели чердака, не требуется выкупать землю (в Центре Москве затраты на ее приобретение могут доходить до 2/3 от суммарной себестоимости строительства), копать котлован под фундамент и подводить все городские инженерные коммуникации, соответственно себестоимость возводимого на чердаках жилья становится существенно меньше возводимого на «нулевом» уровне земли. 

 

Площадь чердаков в стране составляет: 3,4 млрд. кв. м (площадь жилищного фонда страны) умножаем на 0,3 (доля домов со скатными крышами) делим на 4 этажа (среднее число этажей в таких домах) получаем 250 млн. кв. м. Удельная стоимость капитального ремонта 1 кв. м чердака в 2-3 раза дороже (10-15 тыс. руб./кв. м), чем капитальный ремонт других этажей в доме, т.к. на чердаке необходимо полностью или частично заменить деревянные конструкции, обработать их специальными противопожарными материалами, заменить старую металлическую кровлю на новую, выполнить качественную теплоизоляцию чердака (чтобы не образовывались сосульки и наледь), убрав с него выработавшую свои теплоизоляционные свойства канцерогенную шлако-керамзитную засыпку толщиной 30-40 см. Поэтому стоимость ремонта чердаков составляет 3 трлн. руб., «(250 млн. кв. м чердаков умножаем на 10 – 15 тыс. руб./кв. м) которые по сути должны быть «выкинуты на ветер». К тому же скатные крыши – это тяжкий труд для управляющих компаний, несколько раз за зиму счищающих снег с 300 млн. кв. м этих крыш, сбивающих с них сосульки и наледь и вывозящих это загород или на снегоплавильные пункты. После сбивания сосулек в крыше дома появляются дыры, которые летом ремонтируются. Это сотни млрд. руб. в год. Поэтому иметь в жилищном фонде дома со скатными крышами и чердаками это очень дорого. Чердаки – это не просто балласт, а «черная дыра», воронка, высасывающая деньги у собственников квартир в многоквартирном доме, это аналог «священной коровы», которую надо только кормить (оплачивать ее ремонт), но доить ее нельзя (получать выгоду от их использования). Россия, конечно, богатая страна. Только она может позволить себе иметь чердаки, а не мансарды как во всей остальной «нищей» Европе. У нас в стране другой менталитет: корова на Руси всегда была любимицей и кормилицей всей семьи. Поэтому, если пойти не «другим  путем», а «единственно верным» путем устройства мансард на чердаках многоквартирных домов, то помимо указанных выше 3 трлн. руб., можно будет сэкономить также и эти сотни млрд. руб. Еще сотни млрд. руб. можно будет сэкономить на отчислениях субъектов РФ в региональные фонды капитального ремонта за нежилые помещения и неприватизированные квартиры в многоквартирных домах, которые будут отремонтированы. 

 shestopalov3

Также необходимо учесть, что: собственники мансард, возведенных на чердаках, будут помогать своими отчислениями на капремонт «коренным» собственникам квартир в проведении будущего капремонта их общего дома; используя при устройстве мансард, предложенные нами технические решения, которые позволяют вообще не счищать снег со скатных крыш домов и предотвратить образование на них сосулек и наледи, можно устранить проблемные «родимые пятна» домов со скатными крышами и получить огромную ежегодную экономию бюджетных средств и средств собственников (сотни млрд. руб.); собственники помещений в многоквартирных домах, включая администрации городов, которые являются собственниками нежилых помещений и неприватизированного жилья, будут перечислять в Фонд капремонта значительно меньшие суммы на него; капитальный ремонт в доме, в котором обустраивается чердак под жилые цели, будет выполнен одновременно с этими работами в течение максимум одного года, а не за 25 – 30 лет, как предусмотрено региональными программами выполнения капремонта в многих регионах, т.е. люди не будут жить четверть века на стройке («в ремонте») и получат капремонт в большем объеме, чем тот минимальный перечень, который указан в ст. 166 ЖК РФ бюджеты городов получат налоговые поступления от инвесторов, занимающихся устройством мансард; инвесторы, выполняющие капремонт и надстройку дома, будут создавать дополнительные рабочие места в регионах; коммерческое использование чердаков, технических этажей и крыш – это еще и программа возведения доступного и комфортного жилья; дополнительные площади возводятся не на земле, а на крышах и чердаках жилых домов, что позволяет разорвать связку между понятиями «жилье» и «земля», благодаря чему необходимый стартовый капитал для возведения такого жилья уменьшается во много раз по сравнению со строительством на земле, что открывает огромные перспективы для предприятий малого и среднего бизнеса, которые фактически отлучены от земельных аукционов, и число которых, значительно больше, чем крупных компаний, строящих на «нулевом» уровне земли. Предлагаемый Проект по привлечению инвесторов в ЖКХ поможет государству и ее гражданам не только не платить за капитальный ремонт многоквартирного дома (полностью или частично – это зависит от стоимости жилья в регионе), сэкономив при этом огромные средства, но и за счет уменьшения неиспользуемой части общего имущества снизить стоимость проведения последующих капремонтов домов в 1,5 – 2 раза.

 

Важно понять, что инвесторы – это единственная реальная сила, способная отремонтировать жилищный фонд, другой силы просто нет, а тем более в условиях кризиса. Но избавиться собственникам от неиспользуемой части общего имущества очень непросто. Согласно нормам ЖК РФ, с одной стороны, отчуждение общего имущества, включая неиспользуемую ее часть, невозможно в принципе (пункт 2 части 4 статьи 37), а с другой стороны, возможно, но только для собственников помещений в многоквартирном доме (т.е. только для «своих») путем присоединения к квартире одного или нескольких собственников в данном доме и с согласия всех (часть 2 статьи 40), что на практике неосуществимо. 11,5 лет, прошедшие после введения в действие ЖК РФ, наглядно показали, что требование получать согласие ВСЕХ равносильно полному запрету распоряжения общим имуществом. 

 shestopalov4

Таким образом, неиспользуемая часть общего имущества не может быть передана инвестору в обмен на капитальный ремонт дома. Государство и его граждане вынуждены платить триллионы рублей за наличие в ЖК РФ положений о фактическом запрете использования чердаков. Если эти требования, запрещающие использование чердаков для выполнения капремонта многоквартирного дома, установило государство, то было бы логично, чтобы оно или оплачивало их ремонт стоимостью 3 трлн. руб., или внесло изменения в ЖК РФ, разрешив их использовать, и возводя на них доступное и комфортное жилье. Государству в данной ситуации следовало бы действовать по принципу: «Я не могу накормить вас рыбой, но готово дать каждому из вас удочку» или, цитируя слова выступления заместителя Председателя Правительства РФ, курирующего вопросы ЖКХ, Д.Н. Козака: «Не можешь дать денег – дай больше свободы». Для экономии этих огромных средств государству необходимо, чтобы чердачные помещения не были частью общего имущества, т.е. чтобы они принадлежали не множеству лиц, а лишь одному собственнику – государству. Нами был разработан такой легитимный алгоритм, осуществимый в рамках действующего законодательства, даже несмотря на положения статьи 36 ЖК РФ, в которой указано, что чердаки – это часть общего имущества. При этом не надо бояться бунта собственников квартир. Надо просто прийти к людям и сказать: «Есть такой Проект, который позволит вам выполнить за счет чердака капремонт своего дома, а собственникам квартир на последнем этаже получить также доступное и комфортное жилье. Если считаете чердак своей собственностью, оформите его в собственность, распоряжайтесь им, как хотите, но выполните капремонт своего дома. Мы, городские власти, даем вам срок полгода или год. Если не захотите или не сможете это сделать, то мы вынуждены будем оформить свое право собственности на него, но не для коммерческого использования чердака в вашем доме, а только для того, чтобы вы жили в отремонтированном доме, т.к. мы несем ответственность за капремонт вашего дома. Для этого город будет готов бесплатно передать любому собственнику или собственникам помещений в вашем доме свое право собственности на чердак в обмен на выполнение капитального ремонта дома. И для вас регистрация права собственности города на чердак – это единственная возможность получить его для обустройства под жилые цели, т.к. все вместе вы никогда не договоритесь о его использовании». Если собственники не зарегистрируют свое право на чердак, то и пенять им не на кого.

 

Для создания инвесторам благоприятных условий на законодательном уровне для повсеместного распространения Проекта и с целью устранения имеющихся в ЖК РФ противоречий нами были разработаны, обоснованы и переданы в ГосДуму конкретные предложения по внесению изменений в ЖК РФ, касающихся реального использования неиспользуемой части общего имущества. Они в целом были одобрены Экспертным советом по жилищной политике и ЖКХ одноименного Комитета ГосДумы. Часть из них была включена в Законопроект № 1028278-6, внесенный в Думу 25.03.2016 г на рассмотрение. 

 

А теперь нельзя не задать еще один вопрос: этот Проект нужен государству? Увы, в России этот Проект властью не востребован. Благоприятные условия для инвесторов в области ЖКХ в соответствии с Указом Президента РФ от 07.05.2012 г. № 600 не созданы даже спустя 4 года после того срока, когда их должны были создать. Другой Указ Президента РФ № 599, касающийся решения проблемы нехватки мест в детских садах, в основном, исполнен, но исключительно путем нового строительства, а не путем надстройки типовых двухэтажных садов на 1 этаж (СанПиНы это позволяют) практически без прекращения их функционирования. Даже с учетом того, что при надстройке детских садов должен быть выполнен их капитальный ремонт надстройка в 1,5 – 2 раза дешевле, чем новое строительство. При этом создаются места в детских садах, расположенных не на окраине городов, где имеются еще свободные места под застройку, а в центральных и обжитых районах с развитой инфраструктурой. Конечно же, история не знает сослагательного наклонения, но именно сослагательное наклонение могло бы позволить государству сэкономить 2 трлн. руб. за счет надстройки и еще около 1 трлн. руб. на выполнении их капитального ремонта. Лидер Проекта, учившийся в советской школе и получивший лучшее в мире образование, долго не мог понять, почему чиновники не заинтересованы в экономии бюджетных средств. Но, как ему объяснили, если в ЖКХ страны придут частные инвестиции, то бюджетные средства выделяться не будут. А кому это нужно? Кому выгодно, чтобы по несколько раз за зиму с 300 млн. кв. м скатных крыш не сбрасывался снег, не сбивались сосульки, а летом эти площади не ремонтировались? Кому нужны места в детских садах, но за полцены, хорошие дороги? Поняв это, Автор разработал новый алгоритм практического осуществления Проекта, чтобы Администрациям городов было в разы выгоднее заниматься его реализацией, чем сбиванием сосулек. Единственное, что осталось Автору непонятным, почему финансовые расходы государства в размере 227 млрд. руб., скорректированные в результате работы ОНФ, «это очень серьезная цифра даже для бюджета всей страны», а экономия в десятки раз больше не представляет интереса?

 

Новый Проект основан на следующих положениях. 1. Регистрация права собственности Администрации города на чердаки, которое может передаваться инвесторам в обмен на капитальный ремонт ими многоквартирных домов. Это единственная возможность для жителей дома приобрести в нем новую квартиру мансардного типа. Инвесторами могут быть как жители дома, так и госструктуры в лице ГУП или ГБУ, если жители дома от использования чердака откажутся. 

 

2. Чтобы Проект был интересен Главам регионов, от которых зависит, быть ему в данном регионе или нет, необходимо, чтобы дивиденды, получаемые от реализации Проекта, в том числе политические, были существенно выше, чем при том положении дел, которое имеется сейчас, включая «бизнес на сосульках». Разработанный ряд новейших технических решений, позволяет, в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе …», чтобы всем комплексом работ по практической реализации этого Проекта могла заниматься только одна уполномоченная городом профессиональная компания, обладающая ноу-хау, связанными с обустройством чердаков, предотвращением образования сосулек, и зарегистрированная в этом регионе, перечисляющая налоги в местный бюджет и создающая дополнительные рабочие места в регионе. При этом она не составит конкуренции предприятиям существующего в регионе строительного комплекса (у каждого своя ниша, и в бизнесе, и в возводимом жилье), которые строят в больших объемах на нулевом уровне земли. Эта компания будет заинтересована в создании условий для развития в регионе предприятий малого и среднего бизнеса, занимающихся капитальным ремонтом многоквартирных домов и сферой ЖКХ. Алгоритм Проекта предусматривает практическое осуществление его с минимально возможным стартовым капиталом. 

 

3. Проект, в своей основе, экономически выгоден инвестору, городу и жителям домов. Одним из преимуществ строительства жилья мансардного типа является его низкая себестоимость, т.к. его возведение осуществляется не на земле, стоимость которой, к примеру, в центральных районах Москвы может составлять 2/3 от суммарной себестоимости традиционного строительства, возводимого на нулевом уровне земли. Сэкономленные средства позволят инвестору не только выполнить капитальный ремонт дома, но и произвести качественные ремонтные работы подъездов и благоустройство придомовой территории. Выполнение таких работ, безусловно, поднимет в цене мансардные квартиры. Если городские власти создадут для инвесторов условия, исключающие риски и, тем самым, улучшат инвестиционный климат, то среди инвесторов придется проводить тендер, выбирая лучших. 

 

Что касается исторических и охранных аспектов обустройства чердаков с незначительным изменением формы кровли, то в Париже изначально все крыши домов тоже были двускатными, когда Франсуа Мансар в XVII веке предложил обустраивать чердаки под жилые цели и превращать их в мансарды. Позже для увеличения площади помещений мансардного типа и качества проживания в них крышу домов стали изменять на ломаную. Это изменение архитектурного облика исторических парижских зданий, которые значительно старше московских домов, а некоторые из них даже включены в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, было принято населением (на Западе имеется уважение к частной собственности), и никто по этому поводу не сокрушался, что в исторической части одной из трех «столиц мира» в мансардах, спроектированных или даже построенных самим Франсуа Мансаром, изменили форму их крыши с двускатной на ломаную. Посещая страны Западной Европы, мы не сокрушаемся по поводу «вандализма», учиненного местными властями, а восхищаемся красотой мансард, возведенных на чердаках исторических зданий. По нашему мнению, необходимо найти разумный компромисс между теми, кто следит за сохранностью зданий или смотрит на крышу домов снизу вверх (архитектурной общественностью и неравнодушными прохожими) не замечая при этом трехметровых «сосулей», и теми, кто живет в этих домах и платит значительную часть своего семейного бюджета за их капитальный ремонт. 

 

Проект по привлечению инвесторов в ЖКХ страны был одобрен Агентством стратегических инициатив по продвижению новых проектов, признавшим его системным Проектом, Экспертным советом по жилищной политике и ЖКХ одноименного Комитета Государственной Думы, председателем Комитета ГосДумы по земельным отношениям и строительству, а также апробирован на практике при надстройке 3-х домов в Москве. Автор предлагает масштабировать Проект на большом числе домов в регионах, в которых руководство проявит не только заинтересованность, но и реальную готовность его осуществить, оставив свой след в истории города, получив при этом политические дивиденды и поддержку электората.  

 

к.т.н. Александр Шестопалов   

Прочитано 1194 раз

Похожие материалы (по тегу)

Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
 

Энциклопедическое издание о дорожной отрасли «Дороги, мосты и тоннели России»

Книга-1

Спецвыпуск к X Съезду РСС

coverrss

 

Дорожное строительство

 № 4/2017

Cover DS-4-2017 4-1

КАТАЛОГ Выставки-презентации

Вакансии

Партнеры

RSS logo

Logo 179 179

neftNNF2018 179x179

123333200x200 2

1 Баннер 200 200

at18 200x200 promo atm18pYBOS

179х179 GKH

 crk

 

179-179navystavke

PP 100х100 белый

КВА100х100

 

 

 

 

Реклама

1111Банер5

123 банер 179х179-01

Black Horse Logo пример

 

 

 

 

  

 

Ближайшие выставки

14.11.2017

ТРЕТЬЯ ВСЕРОССИЙСКАЯ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ «СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ ФУНДАМЕНТОСТРОЕНИЯ»

14.11.2017

Металл-Экспо'2017

14.11.2017

«Петербургский международный научно-промышленный композитный форум»

16.11.2017

Международный базальтовый Форум

22.11.2017

Конференция «Проектирование транспортной инфраструктуры. Импульс развития: уникальные транспортные объекты Российской Федерации»

28.11.2017

День инноваций в архитектуре и строительстве

05.12.2017

"НОВАЯ ЭРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ВАЖНЕЙШИЕ ИЗМЕНЕНИЯ И ПРОГНОЗЫ НА 10 ЛЕТ"

15.12.2017

II кейс-конференция «PR в секторе B2B»

23.01.2018

«Строительство и архитектура – 2018»

05.02.2018

Ежегодная февральская образовательная программа Международной ассоциации специалистов горизонтального направленного бурения (МАС ГНБ)

Посмотреть все события

Форма входа

Подписка

 

 

facebook-Logo

Посещение