Об историях, связанных с затянувшимся строительством новостроек и обманутыми дольщиками, все слышали не раз. Государство шаг за шагом идет к тому, чтобы решить эту проблему, совершенствуя законодательство.
На состоявшемся 17-18 февраля в Москве V Российском инвестиционно-строительном форуме обсуждался вопрос о формировании цивилизационного рынка недвижимости и дальнейших мерах по защите дольщиков. Замглавы Минстроя России Олег Бетин подчеркнул, что без привлечения средств населения невозможно развивать строительство жилья и что Правительство и дальше будет принимать меры по защите дольщиков. Между тем, 19 февраля ГосДумой в первом чтении был принят законопроект об изменениях в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ≪законопроект≫), не понаслышке известный гражданам, приобретающим квартиры в строящихся домах. Было определено, что ко второму чтению в законопроект будут представлены поправки, поэтому о содержании окончательной редакции пока можно только догадываться.
Открытость и информативность
В текущей версии законопроекта появились новые обязанности компании-застройщика. Существенные изменения направлены на установление прозрачности сведений о нем. Первое – это создание единого реестра всех застройщиков, ведение которого будет осуществляться федеральным органом исполнительной власти и позволит сделать информацию о застройщиках открытой и общедоступной (с ней можно будет ознакомиться на сайте). Второе — раскрытие застройщиком на собственном официальном сайте информации о себе, а также о каждом доме, строящемся с привлечением средств участников долевого строительства. Закон обяжет всех застройщиков публиковать на сайтах ряд документов, необходимых потенциальным участникам долевого строительства при выборе жилья.
Помимо аудиторского заключения за последний год необходимо будет представить: разрешение на строительство; экспертное заключение по проектной документации; документы, подтверждающие права на земельный участок; разрешения на ввод в эксплуатацию ранее введенных объектов; технические условия и договоры на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и сетям электросвязи; договор участия в строительстве, используемый для привлечения денежных средств дольщиков; сведения о бенефициарных владельцах застройщика; информацию об избранных способах обеспечения обязательств; нотариально удостоверенный договор поручительства (если он заключен); иные предусмотренные законом документы. Эта информация позволит увидеть, например, историю деятельности застройщика, его корпоративную структуру, содержание договора долевого участия в строительстве, предлагаемого к подписанию. Сегодня получить эти сведения иногда бывает проблематично.
Добросовестным застройщикам бояться описанных нововведений не стоит. Ведь клиент, изучив информацию, будет больше доверять такой компании и сможет с уверенностью принять решение об инвестировании. Кроме этого, законопроект предусматривает, что типовой договор участия в долевом строительстве будет утверждаться на уровне Правительства РФ. Единая стандартная форма позволит избежать многих спорных вопросов во взаимоотношениях застройщика и дольщиков. Законопроект планирует расширение перечня информации о застройщике и проекте строительства в проектной декларации, предоставление контролирующим органам права на получение информации обо всех подрядчиках и субподрядчиках, привлекаемых застройщиком в процессе строительства. Проектная декларация будет включать более широкий перечень характеристик многоквартирного дома и информации о самой компании. Согласно изменениям, проектная декларация должна предоставляться в контролирующий орган (уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство) в электронном виде. Исключается необходимость подавать проектную декларацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти будет утверждать форму отчетности об осуществлении деятельности компании, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также порядок ее предоставления. Все указанные изменения не создают серьезных препятствий для деятельности застройщиков и содержат безусловные преимущества для дольщиков.
Требования к застройщику как юридическому лицу
Ужесточились требования на дату регистрации первого договора долевого участия. Первое из них – размер собственного капитала застройщика: на последнюю отчетную дату он должен быть не менее 5 % от суммы, полученной в результате умножения общей площади жилых помещений строящегося жилого объекта на среднюю цену одного квадратного метра. Например, если строящийся объект имеет площадь 1500 м2, из них жилая площадь составляет 1000 м2, а средняя стоимость метра в этом субъекте РФ по данным Федеральной службы статистики составляет 160 тыс. рублей, то застройщик должен иметь капитал не менее 1000 Х 160 000 Х 0,05= 8 000 000 руб. Если у него таких денег нет, он может воспользоваться установленной законом альтернативой: получить поручительство других юридических лиц, чтобы совместная сумма их капиталов с застройщиком была не менее 1 миллиарда рублей.
Первый договор участия в строительстве не будет зарегистрирован, если имеются неисполненные предписания о размере капитала. Указанные требования для маленьких компаний будут весьма тяжелы и ≪отсеют≫ часть застройщиков. В обеспечение интересов дольщиков вводится норма о том, что в отношении застройщика не должна проводиться процедура ликвидации, иметься решение арбитражного суда о введении какой-либо процедуры в рамках банкротства (наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение) или приостановлении деятельности (в качестве административного наказания). Застройщику необходимо быть юридически ≪чистым≫ со всех сторон: он и его учредители, члены коллегиального исполнительного органа, генеральный директор не должны числиться в реестре недобросовестных поставщиков, который ведет Федеральная антимонопольная служба, в реестре недобросовестных участников аукционов по продаже земельных участков либо аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Необходимым требованием к застройщику является уплата им налогов, сборов, иных обязательных платежей, а именно отсутствие недоимки за прошедший календарный год размером более 25% балансовой стоимости активов за последний отчетный период. Есть требования и к руководству компании-застройщика: генеральный директор и главный бухгалтер не должны иметь неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономики и быть подвергнуты уголовному наказанию в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также административному наказанию в виде дисквалификации.
Механизм эскроу -счетов
Следующий момент, вызвавший озабоченность застройщиков – открытие счетов эскроу для размещения средств дольщиков в качестве одного из возможных способов обеспечения их прав. Суть в том, что деньги дольщиков как бы ≪замораживаются≫ на счетах в банке и не могут быть использованы застройщиком до завершения строительства. По этой схеме застройщик освобождается от обязанностей страхования гражданской ответственности или получения поручительства банка. В этом случае также не применяется требование о залоге в пользу участников долевого строительства прав на земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом. К кредитному договору с банком при механизме эскроу также предъявляются требования. В частности, в нем должно быть обязательство застройщика о предварительном согласовании с банком внесения изменений в условия договора долевого участия в строительстве, порядок контроля банком за целевым использованием денежных средств кредита, обязательство застройщика по открытию в том же банке отдельного счета (счетов) для совершения всех операций, связанных с расчетами по строительству. Кроме того, банк получает от застройщика и анализирует информацию о подрядчиках, привлеченных к строительству, а также иные документы, необходимые для контроля за целевым использованием кредитных средств.
Право использовать механизм эскроу получат только банки, величина собственных средств которых не менее 20 миллиардов рублей. Указанный механизм не является обязательным требованием закона. Использование эскроу-счетов более безопасно для дольщиков, поскольку застройщик не может ≪исчезнуть≫ с деньгами, едва вырыв котлован, но не очень выгодно даже для добросовестных застройщиков, поскольку строительство будет осуществляться в основном на кредитные средства, по которым надо платить проценты.
Расширение направлений использования средств участников долевого строительства
Если застройщик принял решение не договариваться с банком о механизме эскроу, а действует по стандартной схеме, то согласно законопроекту при использовании денежных средств дольщиков ему предоставляется чуть большая свобода. Денежные средства в этом случае также могут быть потрачены на плату за аренду земельных участков, на которых осуществляется строительство, или на возмещение затрат на строительство систем инженерно-технического обеспечения. Ранее затраты на строительство или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры в рамках договора о развитии застроенной территории не входили в этот перечень. Законопроектом условие об их исключении удалено. Список пополнился и следующими пунктами: затратами на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, а также в целях исполнения договора об освоении территории для строительства жилья экономкласса. Новым разрешенным направлением использования также является возмещение затрат, связанных с регистрацией договоров участия в долевом строительстве.
По законопроекту возмещение затрат по договорам о комплексном освоении территории и развитии застроенной территории, на подготовку документации на планировку территории и на выполнение работ по ее обустройству, по реконструкции объектов инженерно-технической инфраструктуры, строительству и реконструкции объектов социальной инфраструктуры будет осуществляться пропорционально доле общей площади многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в общей площади всех строящихся объектов недвижимости. Возмещение затрат на строительство и реконструкцию объектов социальной инфраструктуры допускается только при условии безвозмездной передачи застройщиком таких объектов в государственную или муниципальную собственность. В целом, изменение списка в сторону расширения возможностей использования денежных средств участников долевого строительства позитивно для застройщиков.
Подведем итог. Законопроект в редакции, существующей на сегодняшний день, в целом отвечает современным реалиям. Прозрачности и открытости процессу долевого строительства для его участников он добавляет точно. Постольку строительство нового жилья, даже с учетом кризиса – насущная необходимость, законодательство в этой сфере должно непрерывно совершенствоваться. Стране больше не нужны истории об обманутых дольщиках и недостроях. Полагаю, что новый законопроект позволит свести количество таких историй до минимума.
Андрей Малов,
управляющий директор
Коллегии адвокатов «Малов и
партнеры»
Коллегия адвокатов "Малов и партнеры"
